км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Обзор первичного рынка загородной жилой недвижимости по Новорижскому и Рублево-Успенскому направлениям за I-е полугодие 2007 года

03 Сен 2007
7192
Активная застройка западного направления уже привела к стабилизации цен на рынке жилой загородной недвижимости. Привлекательность для инвесторов и девелоперов рынка загородной жилой недвижимости в том виде, в каком он существует сегодня, на рассматриваемых направлениях будет снижаться.

Инвестиционная привлекательность рынка


Макроэкономические показатели

Экономика России в первой половине 2007 года продолжила показывать высокие темпы прироста. Из последних официально опубликованных данных Министерством экономического развития ВВП по итогам 1 квартала 2007 года составил 6 566,2 млрд.руб. Несмотря на снижение показателя по сравнению с 4 кварталом 2006 года на 13%, по сравнению с аналогичным периодом (2 кварталом) 2006 года он увеличился на 7,9%.

В первом полугодии текущего года отмечено снижение темпов роста инфляции по сравнению с 2006 годом. К концу года МЭРТ прогнозирует, что инфляция не должна превысить 8%.

Инвестиционный климат в России также продолжает улучшаться, о чем свидетельствует рост инвестиций в основной капитал по сравнению с 2006 годом.

Объем инвестиций за 2006-2007, млрд.руб.


Таким образом, инвестиционный рейтинг России по оценке ведущих международных рейтинговых агентств остается стабильным и привлекательным для инвесторов.

Рейтинговое агентство Рейтинг
Standard & Poor’s BBB+
Moody’s BAA2
Fitch BBB+


Благосостояние россиян по данным Минэкономразвития продолжает расти. При этом граждане продолжают тратить денежные средства на уровне дохода. Доходы в мае 2007 года выросли на 21,6 % по сравнению с тем же периодом 2006 года и составили 11 585 рублей.

Таким образом, макроэкономическая ситуация в стране продолжает улучшаться. Стабильность развития экономики, рост доходов населения, совершенствование законодательной базы, четкая инвестиционная политика Правительства привлекает все больше иностранных инвесторов, что также позитивно отражается и на рынке загородной недвижимости.

Крупные инвестиционные сделки

За прошедшее полугодие 2007 года на рынке были заключены следующие крупные инвестиционные сделки, направленные как на покупку земли и разработку новых коттeджных поселков, так и на развитие инфраструктуры Подмосковья:

Компания Объем инвестиций Назначение
Финансово-строительная корпорация «Лидер» $ 100 млн. Развитие сегмента «эконом-класс» рынка загородной недвижимости: строительство поселка в районе деревни Аксаково площадью 46 га.
London & Regional Properties - Строительство многофункционального комплекса площадью 500 тыс. кв.м. по Киевскому шоссе. Покупка у компании Heliopark отеля в Подмосковье.
«Сбербанк России» $750 млн. Кредит «Объединенной промышленной корпорации» на строительство элитного поселка «Плещеево» на Рублевском шоссе.
ОАО «Открытые инвестиции» покупка 100% долей в уставных капиталах компаний ООО «Агросистема» и ООО «Инвест Сервис», осуществляющих инвестирование в земельные участки для дальнейшего девелопмента. Приобретение ООО «Агросистемы» увеличило земельный банк компании примерно на 315 га (район Большого Пестово, Дмитровское шоссе), а покупка ООО «Инвест Сервис» - еще на 3,2 тыс. га (Тверская область).
по данным агентства элитной недвижимости «Новое Качество»


Говоря об инвестиционной привлекательности рынка загородной недвижимости, также нужно отметить поддержку и стимуляцию строительства в области государства в рамках национальных проектов.

Государственные проекты:
• В рамках реализации национального проекта «Доступное жилье» (часть федеральной целевой программы «Жилище») государственную поддержку, включающую гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами, учет потребностей проектов в энергии, получат такие проекты как «Большое Домодедово», «А101» и «Рублево-Архангельское».
• Выделение на ремонт автодорог Московской области дополнительно 2 млрд. руб. из федерального бюджета.
• Продолжается проектирование ЦКАД (Центральной кольцевой автодороги).
Доходность рынка

Постепенная переориентация Подмосковного жилья из формата сезонного в формат круглогодичного, изменила структуру строительства коттeджных поселков. На рынок стали выходить объекты, отвечающие требованиям современной городской квартиры, что привлекло в область потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Московской области уже проживает более 2,5 млн. москвичей (по словам и.о. руководителя департамента экономической политики и развития г. Москвы, В. Жарова.).

В 2005-2006 годах наблюдалась активизация покупательской деятельности и, как следствие, рост цен на домовладения, что, в свою очередь, способствовало повышению доходности реализуемых в Подмосковье проектов и увеличило популярность области у инвесторов и девелоперов. Количество выходящих на рынок объектов возросло, правда, в основном за счет бизнес-класса и класса «элита». Это привело к ужесточению конкуренции внутри сегментов и постепенному их насыщению.

В результате спросом стали пользоваться только концептуальные или уникальные проекты. Все это привело к стабилизации цен в 1-м полугодии 2007 года цены. По некоторым проектам, стоимость которых изначально была завышена, цены даже снизились. На рынке начался ощущаться разрыв предложения в разных ценовых сегментах. Тем не менее, рост цен на землю привел к тому, что девелоперы вынуждены были строить низколиквидные поселки высокого ценового сегмента, в то время как на рынке наблюдается дефицит объектов эконом-класса.

Крупные игроки рынка

В настоящее время можно выделить следующих девелоперов, строящих поселки по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе:

Рейтинг застройщиков коттeджных поселков по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе по общей площади строящихся поселков, га
Номер в рейтинге Девелопер Количество строящихся поселков Общая площадь строящихся поселков, га Общая площадь строящихся домовладений, кв.м
1 Sinergo Development 1 430 -
2 УК «Северо-Запад» 3 359,8 192 704 (2 поселка)
3 Crocus int. 1 320 65 000
4 «Инком-Девелопмент» 3 195 380 690
5 «Сапсан-Девелопмент» 1 180 202 020
6 Некоммерческое партнерство «Резиденции Бенилюкс» 1 150 162 000
7 «СтройРазвитие» 2 108 97 420
8 RODEX GROUP 2 65,46 63 793
9 «NBM-Стройсервис» 1 40 69 527,5
10 МНФ «ЕДИНСТВО» 1 40 46 000
11 ЗАО «Пересвет-Инвест» 1 38,49
12 «ТЕХНОСТРОЙ» 2 31,5 32 920
13 ЮИТ Московия (ЮИТ ДОМ) 1 34 80 244,8
14 ООО «АСК» 1 29 53 633,5
15 «Азиндор» 1 25 38 784
16 Жилторг 1 20 20 235
17 Дарстрой Холдинг 1 18 52 800
18 ООО «Дарроти» 1 15 15 355
19 «ТерраТраст» 1 11,64 17 901
20 «Конти» 1 9,11 66 015
21 «Базис-XXI» 1 7,74 11 098
22 «Капитал Групп» 1 7,5 29 350
по данным агентства элитной недвижимости «Новое Качество»

Большинство девелоперов активно оперируют по всему Подмосковью, а такие как «Инком-Девелопмент», RODEX GROUP, «Сапсан-Девелопмент», «СтройРазвитие» и УК «Северо-Запад» входят в двадцатку крупнейших.

Также более низкий процент доходности повлиял на характер строящихся объектов. На сегодняшний день для успешной реализации проекту необходимо отвечать ряду требований:
• большая площадь застройки;
• единый генеральный план;
• разработка в соответствии с единой маркетинговой концепцией;
• единый архитектурный стиль застройки;
• развитие собственной инфраструктуры, особенно для объектов, удаленных более чем на 30 км от Москвы.

С другой стороны, говоря об инвестиционной привлекательности рынка загородной недвижимости, необходимо отдельно остановиться на покупательской активности. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются объекты эконом-класса, в то время как на рынке ощущается их нехватка. Отсутствие платежеспособного спроса вынуждает девелоперов при реализации поселка предлагать покупателям разные схемы оплаты. Только небольшое количество заключаемых сделок осуществляется при 100% оплате, основная же часть происходит либо при участии ипотеки, либо в рассрочку.

При этом необходимо отметить возрастающую роль участия банков в развитии загорода. Девелоперы уже при разработке проектов привлекают финансовые учреждения, которые будут в дальнейшем кредитовать покупателей объектов недвижимости в строящихся поселках. Примером такого союза может служить совместная программа ипотечного кредитования для покупки загородной недвижимости «Номос-Банка» и инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. Рост цен на землю и ужесточение требований, предъявляемых к объектам загородной недвижимости, привели к тому, что количество оперирующих на рынке девелоперов значительно сократилось, а заявленные проекты стали отличаться масштабностью и концептуальностью.

Высокие инвестиционные ожидания девелоперов, связанные с высокой доходностью прошлых лет, а также дороговизна земли на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях приводят к тому, что здесь в основном строятся поселки высшего ценового сегмента. Тем не менее, при поддержке государством развития загородной недвижимости области (субсидии на строительство домовладений и инфраструктуры) ситуация на рынке может измениться, что повлечет за собой снижение цен.

Основные тенденции развития рынка


Высокие цены на квартиры в столице привели к увеличению популярности загородной недвижимости как альтернативы городской. В Московской области началось активное освоение свободных земельных участков и переориентация строительства сезонного жилья в жилье, предназначенное для круглогодичного проживания.

Наиболее популярным было и остается западное направление. Здесь наблюдается наибольшая плотность застройки. При этом в ее структуре присутствуют как дачные домовладения, так и организованные коттeджные поселки и поселки таунхаусов. Говоря о рынке загородной жилой недвижимости Московской области, необходимо учитывать некоторые особенности развития данного сегмента.

• Во-первых, следует принять во внимание, что изначально рынок был представлен исключительно дачными домовладениями и развивался в данном формате. Застройка производилась хаотично без какой-либо выдержанной концепции.
• Во-вторых, необходимо отметить тенденцию постепенной переориентации застройки Подмосковья из традиционно сезонного в застройку, предназначенную для круглогодичного проживания. Эта тенденция во многом и определила дальнейшее развитие Московской области.

Высокие цены на жилую недвижимость в столице способствовали тому, что потенциальные покупатели стали рассматривать коттеджное жилье в качестве альтернативы городскому. На рынок стали выходить организованные поселки, к которым предъявлялись требования, характерные для столичного жилья, такие как подключение всех центральных коммуникаций, наличие телефонной линии и доступа в Интернет.
• Отдельное внимание стало уделяться обеспечению безопасности и наличию инфраструктуры. В большинстве поселков на въезде стали устанавливаться охраняемые контрольно-пропускные пункты, камеры видеонаблюдения, тревожные кнопки в домах, а территория поселков патрулироваться.

Можно говорить о комплексном развитии загородной недвижимости, включающем как строительство разных форматов жилья, так и развитие инфраструктуры Подмосковья. При этом нужно отметить возрастающие требования к качеству и организации строительства, разработки и реализации проектов.

Анализ предложения


Объем и структура строительства

На сегодняшний день на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе расположено порядка 230 организованных коттeджных поселков. При этом основная масса объектов расположена по Новорижскому шоссе, что во многом связано с его большей протяженностью.

Распределение поселков по направлениям, шт.


При этом строящиеся объекты составляет порядка 21% от всего объема существующих по этим направлениям поселков.

Распределение количества существующих и строящихся поселков


Рассматривая строящиеся коттeджные поселки по общей площади домовладений, необходимо учитывать ряд особенностей.
Во-первых, большинство поселков предлагают участки с подрядом и ряд типовых проектов. На начальной стадии строиться порядка 10 типовых объектов, а покупатель, в свою очередь, выбирает подходящий ему проект и участок.

Второй особенность существующего на рынке предложения является возможность покупки земельного участка в организованном поселке под авторский проект. Таким образом, в обоих случаях предугадать конечную общую площадь поселка весьма проблематично. Тем не менее, на сегодняшний день общую площадь строящихся домовладений по Рублево-Успенскому и Новорижкому шоссе можно оценить в районе 2 834 847 кв.м.

При этом объем предложения в денежном эквиваленте составляет порядка $11 543 703 523. В расчет не принимаются объекты, где, либо еще не начались продажи, либо они уже закончены.

Объем и структура строительства по направлениям

На сегодняшний день наиболее активно развивается Новорижское шоссе. Не смотря на популярность западного направления, оно начало застраиваться позднее относительно небольшого Рублево-Успенского.

Таким образом, в настоящее время если рассматривать эти два направления в зависимости от количества строящихся объектов, то безусловным лидером будет являться Новая Рига. Большее количество строящихся объектов по Новорижскому шоссе также отразилось на преобладании данного направления по общей площади домовладений и поселков. Тем не менее, если говорить о наиболее крупном поселке по обоим направлениям, то за счет реализации проекта «Остров Барвиха», будет лидировать Рублево-Успенское шоссе. Более того, необходимо отметить, что, не смотря реализацию по этому направлению крупных мегапроектов, в большинстве случаев Рублево-Успенское шоссе представлено небольшими камерными поселками.

Это обусловлено тем, что изначально данное направление позиционировалось, как элитарное, и все, что здесь строиться можно отнести к высшему ценовому сегменту.

Камерность поселков, реализуемых по Рублево-Успенскому шоссе, также отразилась и на характере строящихся здесь объектов. По сравнению с Новорижским шоссе здесь реализуются в основном средние по площади домовладения. В структуре предложения практически отсутствуют таунхаусы. С другой стороны на Новой Риге ситуация прямо противоположная. Здесь представлен достаточно широкий спектр форматов жилья и, соответственно, варьируются и площади домовладений и придомовых участков от самых маленьких до самых больших по двум направлениям.

По количеству строящихся поселков Новорижское шоссе лидирует со значением 89 % от общего числа строящихся объектов. На Рублевско-Успенском шоссе на сегодняшний день отмечено всего 5 новых поселков или 11 % от всей выборки.

Распределение строящихся поселков по направлениям


Как уже было отмечено выше, такое соотношение строящихся объектов связано с тем, что Рублево-Успенское шоссе исторический сложилось как элитное место для загородного проживания. Вдоль него располагались дачи партийных лидеров. В связи с этим с началом бума загородного строительства по обе стороны от шоссе начали появляться элитные дачные домовладения, а учитывая относительно небольшую протяженность Рублево-Успенского шоссе свободных под развитие территорий к настоящему моменту практически не осталось.

Объем и структура строительства по ценовому диапазону

Подавляющее большинство представленных на рынке строящихся поселков по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе можно отнести к бизнес-классу. Такая структура предложения с одной стороны связана с тем, что наиболее активно в настоящее время развивается Новорижское шоссе, где строиться больше бизнес-класса, а с другой – с превалированием данного класса в целом в коттеджном строительстве. Появление класса «эконом» связано с наличием выборке поселка «Троица», расположенного в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

По Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе наиболее распространены домовладения стоимостью от $1 501 000 до $3 000 000 за домовладение. Это верхний ценовой порог бизнес-класса, объекты которого преобладают в настоящее время на рынке.

Объем и структура строительства по типам поселков

Наибольшей популярностью пользуется традиционная коттеджная застройка, которая преобладает как в количестве строящихся поселков, так и в общей площади домовладений, смешанная застройка встречается реже, хотя с каждым годом на рынок выходит все больше поселков, застроенных не только коттеджами, но и другими форматами жилья. Более того, часть смешанных поселков предлагают объекты как на продажу (коттеджи), так и в аренду (апартаменты), для чего и варьируют тип застройка.

Говоря о смешанной застройке, также необходимо отметить, что в основном процент реализации площадей складывается за счет реализации коттеджей. Другие форматы жилья реализуются, но в меньшей степени. Постепенно увеличивается процент реализации таунхаусов. Если рассматривать отдельно застройку таунхаусами, то на рынке практически отсутствуют такие поселки. Исключением является поселок «Ильинка» (Новорижское шоссе, 11 км от МКАД), застроенный лейнхаусами, отличающимися от таунхаусов индивидуальным архитектурным обликом каждого объекта.

В основном же застройка таунхаусами представлена в структуре предложения в качестве составной части смешанных поселков. Отсутствие на рынке поселков, состоящих из одних таунхаусов, связано с одной стороны с относительной новизной данного формата жилья, а с другой – с тем, что таунхаусы можно отнести к нижнему ценовому диапазону бизнес-класса либо верхнему класса «эконом», а подобного рода объекты неактивно строятся по Новорижкому и Рублево-Успенскому направлениям.

Говоря о типах строящихся поселков, также нужно отметить, что в настоящее время на рынок выходит достаточно большое количество поселков, предлагающих земельные участки как с подрядом, так и без него. Подобная тенденция связана в первую очередь с тем, что большинство потенциальных покупателей хотят приобрести уникальный объект, соответствующий их представлениям о загородном жилье. Большинство приобретаемых в настоящее время домовладений перестраивается под покупателя. Таким образом, для девелопера менее рискованно получается реализовывать земельные участки с проведенными к ним коммуникациями.

Анализ спроса


Портрет потребителя

Наиболее часто в агентства недвижимости либо непосредственно к застройщикам или девелоперам обращаются женщины. В большинстве своем они выступают от лица мужа с целью покупки загородной недвижимости для всей семьи.

Распределение потенциальных покупателей по полу


Если говорить о возрастных группах, желающих купить загородную недвижимость, то наибольшую активность проявляют люди от 30 до 50 лет. Группа людей до 20 дет в структуре спроса отсутствует.

Популярность загородной недвижимости у людей от 30 до 50 лет связана с тем, что к этому возрасту у большинства уже есть достаточно высокий уровень дохода для покупки подобного рода объекта.

Другой причиной может являться тот факт, что к 30 годам многие люди уже имеют семьи либо задумываются об их расширении, для чего им необходима дополнительная жилая площадь, которую дешевле приобрести в области. Как уже было отмечено выше, чаще всего в агентства недвижимости обращаются семейные пары. Недвижимость в области рассматривается ими как возможность увеличения жилой площади для расширения семьи либо для воспитания детей в экологически благоприятной обстановке.

Покупают загородную недвижимость в основном люди с достаточно высоким уровнем дохода – это могут быть как владельцы собственного бизнеса, так и люди, задействованные в таких секторах экономики, как финансовый либо банковский.

Распределение потенциальных покупателей по занимаемой должности


Предпочтения покупателей

На сегодняшний день большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости обращаются в агентства с целью покупки участка для дальнейшего проживания. Большинство потенциальных покупателей предпочитают рассрочку платежей при покупке загородной недвижимости, что обусловлено достаточно высокой стоимостью объекта данного сегмента.

Рапределение предпочтений покупателей по цели покупки


Также популярностью пользуются ипотечные кредиты. Однако, говоря об ипотеке, необходимо отметить, что получение кредита в банке связано с определенными трудностями, как получение необходимых документов по кредиту, сроки его рассмотрения и факт одобрения. Поэтому, несмотря на популярность, данная формы оплаты находится на втором месте по популярности у покупателей.

Если рассматривать предпочтения потенциальных покупателей загородной недвижимости в зависимости от направлений, то наибольшей популярностью пользуется Новорижское шоссе. Это во многом связано с тем, что данное направление в настоящее время активно развивается. Здесь строится большинство новых интересных объектов, отвечающих современным требованиям к загородной недвижимости, развивается инфраструктура, пропускная способность Новорижского шоссе выигрывает у остальных, а экологическая обстановка является одной из благоприятнейших в Подмосковье.

Наибольшей популярностью пользуются объекты, расположенные не далее 30 км от МКАД, что обусловлено желанием потенциальных покупателей сократить время на дорогу от дома до работы.

Cледует отметить, что по этим двум направлениям практически отсутствуют объекты класса «эконом». Это связано с тем, что западное направление позиционируется как элитное и застраивается объектами соответствующей категории.

Наибольшей популярностью пользуются объекты стоимостью от $400.000 до $1.000.000 за домовладение, что приводит к разрыву между спросом и предложением, так как количество объектов данной ценовой категории по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе ограничено.

Популярность относительно недорогих объектов загородной недвижимости привела к увеличению спроса на таунхаусы. Дело в том, что данный тип жилья, отвечая всем требованиям бизнес-класса, по стоимости значительно ниже коттеджа такого же класса. При этом необходимо отметить, что таунхаусы пользуются спросом, если они расположены не дальше, чем 20 км от МКАД.

Распределение предпочтений покупателей по типам объектов


Таким образом, в настоящее время наибольшим спросом у покупателей пользуются объекты по Новорижскому направлению, расположенные в 16-30 км от МКАД, отвечающие по характеристикам бизнес-классу, но стоящие в рамках класса «эконом». Также необходимо отметить увеличение популярности таунхаусов за счет более низкой стоимости по сравнению с коттеджами. По площади в структуре спроса преобладают крупные поселки с хорошо развитой собственной инфраструктурой.

Анализ ценовой ситуации


Для более полного понимания сложившейся в настоящее время ценовой ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья, необходимо отдельно остановиться на особенностях ценообразования в данном сегменте.

Во-первых, при оценке объекта недвижимости следует разграничивать стоимость земельного участка и стоимость земельного участка с улучшениями. На рынке подавляющее число предложений представлено в виде земельных участков с подрядом. Это первая цена – цена за сотку земли. Зачастую, к земельным участкам уже проведены коммуникации, и стоимость земельного участка с коммуникациями – это уже другая цена.

Дальнейшее формирование цены зависит от того, какой объект будет построен на участке. Здесь необходимо учитывать себестоимость строительства домовладения и соотносить ее с планируемой площадью застройки. Последним добавлением к цене участка будет подводка всех необходимых коммуникаций к объекту строительства. Другой особенностью ценообразования на рынке загородной недвижимости является влияние ряда характеристик объекта на итоговую цену. Такими характеристиками являются:

• Направление. Наиболее престижным на сегодняшний день является западное направление. Благоприятная экологическая обстановка и хорошая транспортная доступность повлияли на то, что это направление началось застраиваться одним из первых. При этом так сложилось, что западное направление позиционировалось как элитарное, и практически все, что здесь строиться и строилось относится к высшему ценовому сегменту.
• Удаленность от МКАД. В настоящее время загородная недвижимость постепенно переориентируется из недвижимости сезонного проживания в предназначенную для круглогодичного. Эта тенденция привела к увеличению популярности Ближнего Подмосковья, так как покупка домовладения, расположенного рядом со столицей, позволяет в значительной мере сократить время на дорогу от работы до дома.
• Инфраструктура. Наличие инфраструктуры у коттeджного поселка на сегодняшний день является обязательным условием успешности его реализации. Соответственно качество и объем ее объектов влияет как на класс всего поселка в целом так и на стоимость объекта недвижимости в данном поселке.
• Наличие природного объекта. Одной из причин переезда из столицы в область является желание потенциального покупателя поменять проживание в шумном и загрязненном городе на экологически благоприятную обстановку для себя и всоей семьи. Таким образом, наличие природного объекта на территории или вблизи поселка добавляет стоимости земельного участка.

Также необходимо отметить, что с увеличением конкуренции на рынке, наличие такого объекта может выгодно выделить поселок из ряда конкурентных. Таким образом, можно сделать вывод, что практически каждый объект на рынке загородной недвижимости уникален, т.к. обладает различным набором приведенных выше характеристик. А, следовательно, и процесс оценки для каждого объекта недвижимости и его конечная цена будет отличаться от других на рынке.

Основные сдерживающие барьеры


В настоящее время рынок жилой загородной недвижимости Московской области активно развивается. Появляются комплексные и масштабные проекты, большое внимание уделяется предпочтениям потребителей и развитию самих проектов.

Тем не менее, на рынке также существует целый ряд сдерживающих его барьеров, из которых можно выделить следующие:

• Земельный рынок. В настоящее время земельный рынок в Подмосковье в основном представлен землями сельскохозяйственного назначения, более половины которых находится в собственности у ограниченного количества компаний («Земельная агропромышленная корпорация», группа компаний «Промсвязь-недвижимость», «Центр Капитал Лимитед», группа компаний «Ист-Лайн», группа компаний «Вашъ финансовый попечитель», «Знак» и другие).

Необходимо отметить, что только часть участков, находящихся в собственности у крупных землевладельцев, в настоящее время активно осваиваться. Основной же объем земель ждет, когда его стоимость будет максимальной. Тем не менее, если налог на землю будет рассчитываться исходя из ее рыночной стоимости, то это стимулирует землевладельцев к освоению либо продаже участков.

• В качестве еще одного сдерживающего барьера рынка можно выделить несовершенство существующего законодательства, а именно высокая доля вмешательства государства (налоги, резервирование земель).

• Еще одним барьером является тот факт, что исторически сложилось, что застройка в Подмосковье развивалась хаотично и сейчас структурировать существующую или найти свободный участок под новую весьма проблематично.

Выводы и прогнозы


Прогноз объемов ввода

Ниже представлен проектируемый объем ввода на рынок коттеджных домовладений по Новорижскому и Рублево-Архангельскому шоссе:

2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.
Объем ввода 1 141 770 кв.м 374 676 кв.м 853 651 кв.м 194 750 кв.м
по данным агентства элитной недвижимости «Новое Качество»

Таким образом, в ближайшие 4 года на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях без учета указанных крупных проектов появится оценочно 2 564 847 кв.м загородного жилья, преимущественно класса «бизнес» и выше.

Это огромный объем для данного сегмента рынка. Поэтому ближайшие годы привлекательность для инвесторов и девелоперов рынка загородной жилой недвижимости в том виде, в каком он существует сегодня, на рассматриваемых направлениях будет снижаться. Спросом будут пользоваться только поселки у воды и поселки на большом удалении от Москвы из-за сравнительно невысоких цен. Будущее западного направления за масштабными проектами с развитой инфраструктурой и новыми форматами жилья.

И только после реализации первых очередей рассмотренных мега-проектов, интерес к коттeджным поселкам может снова возрасти, в первую очередь к тем, которые будут располагаться по соседству с развитыми территориями.

Прогноз цен

Активная застройка западного направления уже привела к стабилизации цен на рынке жилой загородной недвижимости. В первом полугодии 2007 года цены в коттeджных поселках по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе практически не изменились. Происходят плановые повышения цен в строящихся поселках, но и они, как правило, компенсируются различными скидками и спецпредложениями.

Высокая конкуренция ведет к тому, что цены снижаются по переоцененным и непривлекательным поселкам и незначительно растут в удачных проектах. В ближайшие 2-3 года прогнозируется рост цен на уровне инфляции – 7-8 % в год.

Таким образом, проведя анализ рынка жилой загородной недвижимости по Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениях, можно сделать следующие основные выводы:

• Существующие в настоящее время макроэкономические показатели РФ отражают стабильное развитие экономики, что привлекает на рынок недвижимости инвесторов и девелоперов.
• Тем не менее, на рынке жилой загородной недвижимости существует ряд сдерживающих его развитие барьеров, среди которых можно выделить сосредоточение основных земельных ресурсов у ограниченного количества землевладельцев и высокую степень вмешательства государства в развитие рынка.
• Также на развитие рынка загородной недвижимости оказывает значительное влияние рынок земли. Высокие цены на земельные участки привели к тому, что для покрытия материальных затрат на строительство организованного коттeджного поселка девелоперы вынуждены строить жилье бизнес-класса в то время, как на рынке наблюдается нехватка класса «эконом».
• Необходимо отметить, что строительство жилья эконом-класса возможно при поддержке государства: субсидии, льготы для застройщиков, развитие инфраструктуры Подмосковья, на что и направлены реализуемые в настоящее время государственные программы в области.
• Тем не менее, прогнозируется, что развитие инфраструктуры также может повлиять и на рост стоимости земельных участков, в частности ожидается, что строительство ЦКАД улучит транспортную доступность Подмосковья, что в свою очередь сделает землю, прилегающую к автомагистрали, более привлекательной для инвестирования.
• Отсутствие платежеспособного спроса привело к появлению на рынке практики привлечения финансовых учреждений, предлагающих разные схемы оплаты, и рост популярности ипотеки и покупателей.
• Также, говоря о росте цен на земельном рынке, необходимо отметить, что это привело к уменьшению процента доходности от реализации объектов на рынке загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами.
• Это, в свою очередь, повлияло на уход с рынка мелких застройщиков, и сокращению небольших проектов.
• Рост требований, предъявляемых к загородной недвижимости как альтернативе городской, изменил внешний облик выходящих на рынок поселков. Наибольшей популярность, как у покупателей, так и у девелоперов стали пользоваться мегапроекты, включающие не только жилую застройку, но и комплексное развитие инфраструктуры.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!
Автор: Новое Качество


Подобрать дом
Специальные предложения