км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Покупайте землю, ее больше не производят

22 Ноя 2007
8126
Американский писатель Марк Твен писал в свое время, что земля – это единственный продукт, который больше не производят. Сегодня это утверждение актуально как никогда, особенно на рынке земельных участков Подмосковья. Однако, воспользоваться советом мудрого американца в окрестностях столицы вряд ли получится. Большинство более или менее ликвидных участков уже давно раскуплено. Постоянно слышны заявления о том, что земли в области не осталось и строить негде. Cottage.ru решил разобраться, действительно ли существует дефицит земли

Американский писатель Марк Твен писал в свое время, что земля – это единственный продукт, который больше не производят. Сегодня это утверждение актуально как никогда, особенно на рынке земельных участков Подмосковья. Однако, воспользоваться советом мудрого американца в окрестностях столицы вряд ли получится. Большинство более или менее ликвидных участков уже давно раскуплено. Постоянно слышны заявления о том, что земли в области не осталось, строить негде и т. д. Cottage.ru решил разобраться, действительно ли существует дефицит земли.

Земля не для всех

Споры о том, есть ли свободная земля в Подмосковье, или ее совсем не осталось, ведутся постоянно.

По оценкам специалистов, в 15-ти километровой зоне от МКАД уже освоены 80% земель, пригодных для строительства. Еще около половины – в 15-50 км от столицы. Исходя из данных статистики, можно сделать вывод, что дефицит действительно имеет место.

 

Однако не все с этим соглашаются. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что земли хватит еще на несколько десятков лет вперед. «Если говорить о землях, пригодных для девелопмента коттеджных поселков, то в Подмосковье их достаточно. Только на Рублево-Успенском шоссе, самом развитом в плане коттеджного строительства, подобных участков хватит еще лет на 50. А по другим направлениям этот срок еще больше», - говорит она. Но тут же делает небольшую, но существенную ремарку: свободной земли, не принадлежащей конкретным собственникам, осталось не так много. Еще более оптимистичные мысли высказывает начальник отдела маркетингового анализа Управляющей компании «Масштаб» Игорь Лебедев: «В Подмосковье есть довольно большой выбор участков на продажу. Причем они предлагаются там, где больше всего востребованы. Основная часть предложения сконцентрирована на южных, западных и северо-западных направлениях. Участки там предлагаются как от частных лиц, так и от крупных землевладельцев». Но все же большинство аналитиков склоняются к тому, что нехватка земли существует и она очень заметна.

Земельные толстосумы

Среди тех, кто ведет споры по этому вопросу, слышны мнения о том, что свободной земли под строительство не осталось совсем, оппоненты отвечают, что земли навалом, только она принадлежит нескольким крупным землевладельцам. Если разобраться, то оба эти утверждения не только не противоречат, а, скорее, наоборот, дополняют друг друга. Участков действительно почти не осталось. Но это не значит, что они все уже освоены, застроены и заселены. Нет, земля просто раскуплена крупными кусками. И за примерами не надо далеко ходить – названия компаний, крупнейших землевладельцев, у всех на слуху: «Корпорация ЗНАК», Управляющая компания «Масштаб», Инвестиционно-девелоперская группа «Открытые Инвестиции», Компания «Вим-Биль Данн», Группа компаний «Абсолют», Компания «Вашъ Финансовый попечитель» и ряд других. Земля, находящаяся у них в собственности была куплена примерно пять лет назад, и в данный момент они не стремятся ее продавать. По мнению многих специалистов, лендлорды выжидают время, пока земля достигнет максимальной цены. Но есть и такие, кто считает, что продавать эти земли никто и не собирается. Генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков уверен, что выброс крупных участков в продажу приведет к дисбалансу рынка и снижению ликвидности отдельных районов Подмосковья. «Предположим, у Вас есть 15-20 тыс. га. Учитывая дефицит земли на рынке, можно, например, быстро продать 3-5 тыс. га разным покупателям. Далее ситуация будет развиваться неконтролируемо. Кто-то начнет строить дорогие коттеджи, кто-то напротив них «многоэтажки», кто-то просто подтянет коммуникации и будет продавать землю без подряда. Ликвидность направления начнет падать и оставшиеся земли будет продавать гораздо сложнее», - говорит Сухарьков. Землевладельцы тоже не дураки, они это прекрасно понимают, поэтому и не продают свои активы по частям, а предлагают проекты их комплексного освоения. В качестве наиболее яркого примера можно привести проект «А-101» уже упомянутой выше компании «Масштаб».

Подковерные игры землевладельцев

И все же, очень сомнительно, что от понимания того, что земля находится в «надежных» руках, небольшим девелоперам становится легче. Наверное, именно отсюда и возникают слухи, что дефицит площадок под застройку вызван искусственно. Действительно, на такие мысли может натолкнуть тот факт, что крупные участки можно приобрести только по цене, приближенной к уровню порога инвестиционной привлекательности девелоперского проекта, говорит Мария Литинецкая. «Сделок по прямой купле-продаже крупных участков на рынке практически нет. В связи с подобными особенностями оборота земли девелоперу, не имеющему собственных земельных активов, достаточно тяжело рассчитывать на достойную доходность проекта», - продолжает она.

 

 

Однако находятся и те, кто утверждают, что дефицит все-таки искусственный, при этом являясь владельцами довольно крупных земельных наделов. К примеру, компания RODEX Group. «Можно утверждать, что дефицит создан искусственно, так как известно, что основные земельные ресурсы были скуплены несколькими компаниями 4-5 лет назад. У этих фирм, ставших владельцами массивов в десятки тысяч гектаров, сегодня не хватает ресурсов на освоение таких богатств. И потому большинство из них просто «сидят» на земле.

 

Ситуацию дефицита поддерживают и власти, которые всячески затрудняют операции с землей, в частности вывод земли из сельскохозяйственного назначения. В результате сложилась парадоксальная ситуация: пустой земли в Подмосковье много, а строиться негде», - говорит директор по развитию холдинга Валерий Мищенко.

 

Конечно, можно сколь угодно долго рассуждать о теории заговора крупных землевладельцев, но вряд ли когда-нибудь мы узнаем правду. Пусть все эти обвинения останутся на совести тех, кто обвиняет, либо не дают спокойно спать недобросовестным лендлордам, если они действительно являются правдой.

Лакомые кусочки

Все же, было бы ошибкой утверждать, что проблема нехватки земель, пригодных под строительство жилых объектов, актуальна для всего Подмосковья в целом. По данным Сергея Нагорного, Директора департамента продаж Инвестиционно-девелоперской группы «Открытые Инвестиции», наиболее остро она ощущается на самых популярных направлениях. «Если перечислять основные шоссе, по которым существует дефицит земли, то это Калужское, Киевское, Минское, Рублевское, Новорижское, Ильинское и Дмитровское. И, конечно, надо учесть, что чем дальше от Москвы, тем проще найти в свободной продаже пригодные для застройки участки», - говорит он. Теоретически, землю все-таки купить можно, иначе мы бы давно уже не видели новых проектов на рынке загородной недвижимости. Если говорить о возможностях покупки, то на сегодняшний день существуют два самых распространенных способа: через земельные аукционы и прямая покупка у собственника. Не смотря на то, что они наиболее часто встречаются, нельзя сказать, что они просты, есть у них и свои недостатки. К примеру, земельный аукцион не может дать полной уверенности в том, что участок достанется именно тебе, а покупка у собственника связана с оформлением большого количества документов. Что касается цен, то они могут быть очень разными. Рекордсменом в этом плане можно назвать пресловутую Рублевку: стоимость участка может превышать $100 тыс. за сотку. Вообще же, номинальная (кадастровая) цена земельного надела может отличаться от рыночной в десятки, а то и сотни раз. Игроки рынка в один голос заявляют, что такая ситуация абсолютно неприемлема. Ситуация сможет измениться уже в ближайшем будущем, когда будет отменена монополия государства на оценку земельных участков, надеется Валерий Мищенко. «В настоящее время оценкой земельных участков занимаются государственные учреждения. Однако частные оценочные компании смогут в 2008 году участвовать в конкурсах по оценке земель населенных пунктов. Они могут участвовать в оценке земель только на условиях субподряда. Это может положительно сказаться на развитии рынка земли – их участие приведет к адекватной оценке стоимости земли», - говорит он.

Эконом-классу не место в Подмосковье

Даже не смотря на дефицит и заоблачные цены на землю, коттеджные поселки продолжают строиться, и спрос на дома в них падать в ближайшем будущем не собирается. Но если посмотреть статистику, то можно увидеть, что большинство строящихся сегодня проектов относятся к сегментам бизнес-класса и de luxe. Это легко объяснить: при высокой стоимости земли, девелоперам гораздо выгоднее предлагать покупателям домовладения в средней и высшей ценовых категориях, чем строить на дорогой земле дешевый эконом-класс. Ситуация выглядит неутешительно, особенно если вспомнить о планах российского правительства по реализации нацпроекта «Доступное жилье и комфортное – гражданам России». Строить дешевое жилье в Подмосковье сегодня не представляется реальным, считает ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. «При нынешней ситуации на земельном рынке строить эконом-класс невозможно. Продавцы в основном выставляют земли по максимальной стоимости. Эконом-класс подразумевает, что он расположен на дешевой земле, но земли с коммуникациями в 30-километровой зоне сейчас стоят не менее $10 тыс. за сотку. Таким образом, дом с коммуникациями даже на 10 сотках требует минимум $100 тыс. за одну только землю, а с учетом прибыли застройщика эта цифра может приближаться и к $200 тыс.», - говорит он. Другие специалисты утверждают, что, в теории, эконом-класс строить можно, но у девелоперов всегда будет соблазн продать жилье дороже, особенно если по соседству будут расположены более престижные поселки. Но и эту проблему можно решить. С выходом на рынок крупных мега-проектов от уже упомянутых лендлордов, жилье эконом-класса все-таки будет появляться в Московской области. Комплексный подход к освоению территорий может включать в себя застройку самых разных типов и ценовых категорий. Таким образом, на одном участке смогут вполне комфортно соседствовать и элитные домовладения, и коттеджи попроще.

В целом, ситуацию на рынке земельных участков в Подмосковье сложно назвать критической. Наибольшие сложности испытывают разве что девелоперы, которые только планируют выходить на рынок и еще не имеют земельных активов. Те же, кто уже являются землевладельцами, будут продолжать строить. Рынок недвижимости России в целом, и загородной в частности, еще слишком молод. Ему свойственны колебания. Со временем, когда он приобретет более цивилизованные черты, ситуация должна улучшиться. Надо только подождать.

Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!


Подобрать дом
Специальные предложения