км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

КОТы и КОТики. Мега-проекты на рынке недвижимости

09 Авг 2011
 Прослушать
18113
Понятие «комплексное освоение территорий», или сокращенно КОТ, в последние несколько лет прочно укоренилось на российском рынке недвижимости. До экономического кризиса 2008 года было заявлено великое множество таких проектов, однако финансовые трудности помешали их реализации. Но все-таки часть заявленных проектов период нестабильности в экономике успешно пережили. К ним добавились и новые.

Понятие «комплексное освоение территорий», или сокращенно КОТ, в последние несколько лет прочно укоренилось на российском рынке недвижимости. До экономического кризиса 2008 года было заявлено великое множество таких проектов, однако финансовые трудности помешали их реализации. Но все-таки часть заявленных проектов период нестабильности в экономике успешно пережили. К ним добавились и новые. Однако, как показывает опыт общения с игроками рынка, четкого представления о том, что же такое КОТ до сих пор не сформировалось. В итоге сейчас мы имеем ситуацию, когда проектом комплексного освоения называют и несколько многоэтажек на участке в 3-5 га, и миллионы квадратных метров на тысячах гектаров.

 
Бум мега-проектов
 
В 2007-2008 годах заявлять проекты комплексного освоения территорий, если можно так сказать, было очень модно. Девелоперы строили грандиозные планы, выставляли макеты проектов, как на российских выставках недвижимости, так и на международных площадках, таких как MIPIM или MAPIC. «Модный» тренд не остался без внимания руководства страны. Министерство регионального развития даже проводило конкурсы на право получения финансовой поддержки от государства. В тот период, в том числе и при участии Cottage.ru, появился термин «мега-проект». И проекты действительно были масштабными, рассчитанными на проживание десятков тысяч человек. Минрегионразвития разработал критерии для оценки проектов КОТ. Они должны были включать жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. метров, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а срок их реализации не должен был превышать 10 лет.
 
Но кризис внес свои коррективы в планы девелоперов. Подавляющее большинство проектов так и остались на бумаге. «Среди факторов, повлиявших на приостановку реализации мега-проектов, о которых было заявлено до кризиса, можно выделить следующие: экономическая нестабильность, падение спроса на недвижимость, как следствие, сокращение продаж, а значит и уменьшение оборотных средств у застройщиков. Вкупе все это привело к замораживанию подобных проектов», - говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт» (проект А-101). Такого же мнения придерживается и генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев (проект «Истринская Долина»): «Причины, в общем, те же, что и у заморозки большинства девелоперских проектов в кризис: нехватка финансирования, дефолты некоторых застройщиков по долговым обязательствам, общая неопределенность и пессимизм, царящий на рынке. У проектов КОТ все эти факторы усугублялись масштабом таких проектов: они требовали значительных финансовых вливаний на начальном этапе, но перспективы окупаемости этих инвестиций были весьма туманны».
 
Впрочем, существует и другая позиция. По словам коммерческого директора компании «Загородный Проект» Алексея Гусева (проект «Западная Долина»), львиная доля этих проектов и не планировала переход из виртуальной стадии в реальную. «Большинство мега-проектов изначально не предполагали собой реализацию, а делались исключительно для перепродажи или получения выгодной кредитной линии. Консультанты делали фантастические оценки, говорили об уникальных концепциях и форматах. Конечно, были и более прагматичные проекты, которые не были запущены из-за невозможности получить адекватное банковское финансирование и достаточного девелоперского опыта», - считает эксперт.
 
В качестве удачного примера перепродажи мега-проекта можно привести так называемый «город миллионеров» - комплекс «Рублево-Архангельское». За несколько лет он неоднократно сменял владельцев, пройдя путь от компании «Нафта-Москва» до Сбербанка РФ. По состоянию на сегодняшний день ведется подготовка земельного участка. Между тем, с момента первого упоминания «Рублево-Архангельского» в СМИ прошло уже более 6 лет – в феврале 2005 года о «городе миллионеров» написала газета Ведомости. В свою очередь, издание Коммерсантъ в июне 2011 года сообщило, что «Рублево-Архангельское» рассматривается в качестве места для переноса госучреждений из Москвы.
 
КОТ, да не тот
 
Если говорить о современном положении вещей, то ситуация выглядит гораздо запутаннее, чем это было до кризиса. Если тогда определение того, что же такое КОТ, было более или менее четко сформулировано, то сегодня ситуация в корне изменилась. Сейчас практически каждый девелопер стремиться позиционировать свой проект как КОТ. Так комплексным освоением территорий сегодня называют и проекты реконструкции микрорайонов в Москве, и строительство целых городов. И если обратиться к этимологии самого термина, то правы и те, и другие. Но, по словам Дмитрия Бадаева, существенная разница в том, что первые используют уже готовую инженерную и транспортную инфраструктуру города, а вторые вынуждены создавать ее с нуля.
 
Учитывая тот факт, что право на существование имеют и те, и другие, для простоты и во избежание путаницы, можно назвать первых фразой из популярной песни «районы, кварталы, жилые массивы», а вторые – «города-сателлиты». Специалисты компании «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон», проекты «Юбилейный квартал» в СПб, «Изумрудные Холмы» в Москве) дают такое определение для «районов, кварталов»: «Проекты КОТ подразумевают под собой создание жилого квартала или района, включающее не только строительство жилых домов, но и социальной инфраструктуры. На территории проекта предусматривается расположение школ, детских садов, гипермаркетов, фитнес-центров, магазинов. Объект должен располагаться в районе с развитой или развивающейся транспортной инфраструктурой».
 
«Создание мега-проекта, а по сути, нового города, – процесс гораздо более многогранный и более творческий, нежели просто строительство жилья и обеспечение их инфраструктурой. Любой город – это населенный пункт, жители которого заняты в промышленности, торговле или сферах услуг, где есть условия для занятости людей. Помимо обеспечения занятости людей, город должен быть административным и культурным центром прилегающих районов», - так трактует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ (комплекс поселков под брендом Villagio Estate) понятие «город-сателлит». По словам Алены Дербяниной, генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», подобное масштабное строительство хоть и ведет к увеличению финансовых затрат, но при этом дает возможность создавать идеальное пространство для жизни: «Комплексное освоение территории подразумевает масштабное строительство практически "с чистого листа". Как правило, используются площадки, ранее занимаемые производственными, складскими и тому подобными помещениями, после вывода которых территории остаются свободными в полном смысле этого слова. Вдумчивый подход позволяет оптимально, и даже с запасом на будущее развитие, обеспечить новый квартал школами, детскими садами, торговыми, спортивными и медицинскими объектами, зелеными рекреационными зонами, теми же паркингами – то есть создать некую в хорошем смысле слова "замкнутую систему", в рамках которой жители смогут удовлетворить большинство своих потребностей».
 
Как отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, одной из функций городов-сателлитов также является экономическое развитие. «Помимо жилых кварталов, объектов социальной и коммерческой инфраструктуры масштабные проекты включают в себя организацию общественных пространств, развитие транспортной инфраструктуры, создание деловых центров, промышленных зон, новых рабочих мест. Таким образом, предполагается экономическое развитие территорий, повышение качественного уровня жизни населения, а также привлечение квалифицированных специалистов в создаваемые центры», - говорит он.
 
По такому же пути с разделением проектов КОТ на «районы, кварталы» и «города-сателлиты» пошли и организаторы премии в области жилой городской недвижимости Urban Awards 2011. Поняв, что на равных оценивать отдельные города и районы внутри мегаполисов невозможно, оргкомитет принял решение разделить номинацию «Лучший проект комплексного освоения территорий» на две подноминации: «Мега-проект» и «Комплексная застройка». В ноябре 2011 года эта награда будет вручена за лучший проект комплексной застройки и развития территории, включающий в себя строительство социальной инфраструктуры, торговых и развлекательных объектов, организацию общественных пространств. Согласно условиям премии Urban Awards, в номинации могут участвовать проекты на стадии строительства или завершенные в год проведения премии. Они должны удовлетворять следующим характеристикам:
Объекты должны находиться на стадии строительства или завершены в течение года, в который номинируются;
Различные типы застройки и виды недвижимости - жилая, коммерческая;
Единая концепция развития, застройки, архитектуры;
 
Отдам КОТа в хорошие руки
 
Впрочем, разница в терминологии, определениях и прочая путаница – это не самое главное. Остается открытым вопрос, насколько интересны покупателю такие «долгоиграющие» проекты. Бытует мнение, что клиентов столь длительная временная протяженность реализации объекта отпугивают, якобы никто не хочет жить на стройке. Как показывает практика, фактор нежелания соседствовать со стоящимися объектами больше влияет на обычные жилые комплексы, которые сдаются очередями. «Любому клиенту хочется, что его дом был последним из строящихся, но зачастую это невозможно. Сегодня девелоперы уже достаточно профессиональны для того, чтобы качественно изолировать стройку от уже заселенного жилья. Опрятные заборы, отсутствие строительного мусора и общая чистота территории позволят жильцам забыть о стройке по соседству», - говорит Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск».
 
Современные технологии и грамотный подход к девелопменту позволяют практически полностью избежать ощущения жизни на стройки, утверждает Вячеслав Попов, вице-президент УК Уникор (проект «Садовые кварталы»). «В нашем проекте предусмотрена такая схема возведения жилых зданий и всех объектов инфраструктуры, при которой будущим жильцам будет обеспечено автономное и комфортное проживание в готовых домах даже в условиях продолжения строительства. Все "шумные" и "грязные" работы, связанные с возведением подземной части следующей очереди, мы проводим еще до того, как будет сдана предыдущая. 11 га территории, из которых шесть приходится на ландшафт, позволяют более чем разумно организовать данный процесс», - говорит Попов.
 
Слова девелоперов и риэлторов подтверждает и аналитика. По словам Владислава Луцкова, генерального директора Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ, востребованность проектов комплексного освоения территорий на рынке сегодня очень высока. «Оценка темпов продаж показывает, что в большинстве своем наиболее привлекательными для покупателя являются предложения в крупных жилых комплексах, включающих в себя необходимые для комфортного проживания объекты инфраструктуры. Средний темп продаж по одному корпусу в наиболее конкурентоспособных объектах, расположенных на свободных территориях городов с развитой инфраструктурой, может составлять от 10 до 15-20 квартир в месяц», - говорит эксперт.
 
За КОТами будущее
 
Несмотря на то, что единого мнения о том, что же собственно является комплексным освоением территорий, а что нет, большинство экспертов сходятся в одном: будущее российского девелопмента именно за масштабными проектами.
 
Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP
По моему мнению, комплексный подход к освоению территории застройщиком – единственно возможный путь для девелопера, потому что только он позволяет предложить покупателю действительно комфортное жилье. При этом это наиболее естественный путь развития рынка недвижимости – переход к более цивилизованному и качественному строительству, который уже давно произошел в европейских странах.
 
Вячеслав Попов, вице-президент УК Уникор
Из-за десятилетий точечной застройки и сформировавшегося дефицита объектов, прежде всего, социальной и экологической инфраструктуры комплексное освоение территории станет приоритетным трендом в развитии рынка недвижимости. Основным резервом для реализации такого подхода не только в жилищном, но и в коммерческом строительстве представляется освоение производственных зон как в центре, так и на окраинах Москвы.
 
Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск»
За ними будущее. Город или другой субъект федерации должен стимулировать комплексное освоение территории, а девелоперы должны не жадничать на инфраструктуру и выводить подобные проекты на рынок.
 
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ
В целом будущее мега-проектов зависит от общей экономической картины в мире. Так как подобные проекты требуют крупных финансовых вливаний, важно, чтобы экономика не просто оставалась стабильной, но и имела положительное развитие.
 
Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood
Пока все крупные проекты комплексного освоения территорий, реализуемые в настоящее время, полностью не осуществлены, строительство ведется в рамках первых очередей/этапов. Успешность будет зависеть от многих факторов, среди которых первоочередными являются реализация и достижение тех целей, для которых и создаются подобные мини-города – создание комфортной среды обитания в условиях развитой транспортной инфраструктуры и наличия новых рабочих мест.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных