Смена курса
«Наведение порядка» в строительной сфере меняет расклад на петербургском рынке жилья и косвенно влияет на конкурентную среду в пригороде. Новая команда управленцев, пришедших в Смольный вслед за губернатором Георгием Полтавченко, заявляет новые приоритеты. Город пересматривает прежние инвестконтракты (аналогичная процедура в Москве уже завершается). Участки, на которых работы не начались или явно не будут закончены к сроку, отбирают, чтобы снова выставить на торги
«Наведение порядка» в строительной сфере меняет расклад на петербургском рынке жилья и косвенно влияет на конкурентную среду в пригороде. Новая команда управленцев, пришедших в Смольный вслед за губернатором Георгием Полтавченко, заявляет новые приоритеты. Город пересматривает прежние инвестконтракты (аналогичная процедура в Москве уже завершается). Участки, на которых работы не начались или явно не будут закончены к сроку, отбирают, чтобы снова выставить на торги.
А недавно вице-губернатор Сергей Вязалов заявил: это неправильно, что город берет на себя обязательства по строительству социальных объектов и инженерных мощностей в проектах комплексного развития территорий, а инвестор только строит жилье. Эту идею поддержали в городском комитете по экономике и торговле. По словам председателя комитета Евгения Елина, в Смольном подсчитали, в какую сумму обойдется правительству выполнение обязательств по прокладке дорог, созданию инженерных и социальных объектов на застраиваемых территориях. «Перед нами стоит задача – определить, какие проекты приоритетны, а какие можно отложить».
С такой точкой зрения согласился и председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. Он полагает, что деньги бюджета надо тратить на отдельные проекты, а для остальных - выбирать другие схемы финансирования. В последний год застройщики подали десятки заявок на внесение изменений в Генеральный план Петербурга: как правило, они связаны с размещением жилой застройки в промышленных и деловых зонах. По данным КГА, строительство жилья на новых территориях потребует создания новых детских садов на 70 тыс. мест и школ - на 300 тыс.
Председатель КГА Юлия Киселева подсчитала: «По Генплану, к 2015 году обеспеченность населения жильем должна составлять 25 кв. м на человека. Уже сейчас этот показатель составляет 24,9 кв. м. Зато по некоторым социальным объектам план выполнен только на треть». Перевод не требуется: власть собирается переложить часть социальных функций на бизнес. Эта схема реализуется в области. В городе застройщик, возводя жилой квартал, оставляет «пятна» под школу, поликлинику и пр. Эти объекты строятся за счет бюджета – обычно с опозданием, но строятся. В области строителям сразу объясняют: денег нет. И две школы в квартале «Новый Оккервиль» (поселок Кудрово) строительная фирма «Отделстрой» возводит за свой счет.
Конечно, это увеличивает стоимость квадратного метра. Но невысокая стоимость областной земля (как правило, это бывшая «сельхозка») позволяет застройщикам держать цены на приемлемом (для покупателей) уровне. В последний год минимальные цены в пригороде диктовали городские комплексные проекты - особенно «Северная Долина»: от 50 тыс. рублей за кв. м.
Вице-президент ГК «Эталон» («ЛенСпецСМУ») Кирилл Вязовский напомнил, что застройщики перечисляют городу серьезные средства (налоги и арендные платежи). Эти суммы стоило бы пустить именно на социальную инфраструктуру. «Мы уже получаем из администрации письма об отсутствии средств на строительство инженерных и социальных объектов. Общий смысл сводится к тому, что дороги и детские сады мы должны строить сами. Если эти функции город планирует переложить на застройщиков, то пусть издаст соответствующий нормативный акт, и мы учтем эти затраты в стоимости»,- говорит Вязовский.
«Это повлечет за собой повышение цен на квартиры, и тогда на всех проектах доступного жилья надо будет поставить жирный крест»,- считает Николай Вечер, директор «GVA Sawyer-Санкт-Петербург».
Второй фактор, который не оставляет девелоперам шансов вести гибкую ценовую политику – «строительные ножницы». По данным Росстата, реальные доходы граждан (после обязательных платежей и с учетом инфляции) за год увеличились на 0,4%, зарплата – на 5%. А вот с ценами на стройматериалы – совсем другая картина. Цемент только за первое полугодие подорожал на 13%. Стоимость бетона за лето выросла на 15-16%, товарной арматуры – примерно на 9%, кубометра монолитных конструкций – на 6-7%. Увеличились также цены на кирпич (от 8 до 13% на различные виды), по газобетону прирост за лето составил около 6%.
«Цены на строительные материалы будут продолжать расти,- считает Игорь Голдобин, генеральный директор компании "БиГ-Дюрисол",- Другой вопрос - сколько останется покупателей. Сегодня даже по минимальной стоимости - 30 тыс. руб. за кв. м - покупать жилье готовы всего 20% населения. Дальше либо банки должны снижать ипотечные ставки, либо остается рассчитывать на рост доходов населения расти. На это может повлиять правительство. Все, что связано с увеличением ввода жилья эконом-класса, напрямую зависит от действий власти».
Пригородное жилье в многоквартирных домах жестко конкурирует с индивидуальными домами для постоянного проживания и секциями в таунхаусах. (Специальная выставка так и называется - «альтернатива городу»). В области полсотни застройщиков ведут строительство по 76 адресам; с учетом очередей и корпусов – более 100 объектов, свыше 1 млн. кв. м. 80% многоквартирного предложения размещается во Всеволожском районе. В этом году область планирует ввести в эксплуатацию более 10 тыс. квартир. И практически все они к моменту сдачи будут проданы. За год цена жилья в новостройках увеличилась на 7,9%, количество предлагаемых вариантов выросло на 15,4%.
При этом в 30-километровом радиусе девелоперы продают домовладения в 80 коттеджных поселках и в 42 проектах таунхаусов – это около 8,2 тыс. объектов (1,46 млн. кв. м). Доля непроданного – примерно 4,8 домовладений и апартаментов. Цены предложения в эконом-классе за год упали на 20%, в сегменте «комфорт» - на 6,3%.
А на подходе – десяток малоэтажных многоквартирных комплексов разного формата и в разных районах: первая очередь проекта «На Царскосельских холмах» (Пушкин), проект «Ленстройтреста» в Колпино, Lotuslux во Всеволожске, «Ванино» в Петродворцовом районе – это еще сотни тысяч квадратных метров. Если городское жилье подорожает – пригородные застройщики получат сотни «дополнительных» покупателей и шанс на успешное завершение своих проектов.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
