Дачи отступают под натиском высоток
Целый год мы считали главной проблемой рынка загородных домов опережающий рост предложения. Однако в этом году на горизонте нарисовалась новая угроза: неконтролируемый рост многоэтажной застройки
Целый год мы считали главной проблемой рынка загородных домов опережающий рост предложения. Однако в этом году на горизонте нарисовалась новая угроза: неконтролируемый рост многоэтажной застройки.
Первый фактор никуда не делся: за год в петербургском регионе появилось 110 новых поселков (около 30 были распроданы или сняты с продажи). Предложение домов и участков выросло на 10 тыс. штук, а спрос за это время составил примерно 4,7 тыс. объектов. Конкуренция обостряется, 20-25% застройщиков обеспечивают 80% продаж, остальным достаются крохи.
С новостройками тоже все непросто, потому что проблема комплексная. Объективно – в городе свободных «пятен» все меньше, небольшие участки у метро автоматически попадают в бизнес-класс, а петербуржцы заметно богаче не стали. И максимум спроса – 85% сделок «квартирного» рынка - по-прежнему приходится на эконом-класс.
Строители активно осваивают пригороды. Мурино и Новое Девяткино, Колтуши и Колпино, Шушары и Бугры – все эти бывшие деревни сегодня представляют собой действующие стройплощадки.
Тем более, что в городе землю можно купить только на торгах, и «земельная доля» в составе будущих квартир весит от $250 до $600-700 долларов на кв.м. А в области пустующие площади есть, и с их владельцами можно договориться о приемлемой цене. Тем более, что разрешение на строительство дает муниципалитет, а обеспечивать все построенное соцкультбытом должна областная власть.
На недавнем закрытом совещании с депутатамит вице-губернатор Ленобласти Григорий Двас высказывался на эту тему весьма эмоционально. Он заявил, что органы МСУ в некоторых поселениях дают разрешение на строительство громадных жилых комплексов, в которых в самое короткое время могут появиться тысячи обманутых дольщиков. В качестве примеров вице-губернатор привел ситуацию в Заневском и Аннинском поселениях.
Генплан Заневского СП (отклоненный губернатором) предусматривает увеличение численности населения с 6 тыс. до 118 тыс. жителей. Чтобы обеспечить этот рост, область должна дополнительно построить 20 школ на 12 тыс. мест, 24 детсада на 4,7 тыс. мест, больницу на 700 пациентов и поликлинику на 2,2 тыс. посещений в смену. В Аннинском СП (поселок Новоселье) население может вырасти с 7 тыс. до 70 тыс. человек. «Там вообще нет объектов социальной инфраструктуры!- негодовал Григорий Двас. - Предстоит возвести 15 школ, 18 детских садов, больницу на 350 мест и поликлиники на 2 тыс. посетителей в смену».
По словами вице-губернатора, если область будет согласовывать такие генпланы поселений, ей придется шесть лет тратить все средства областного бюджета только на эти социальные объекты в этих двух зонах. Что и неправильно, и немыслимо.
Это, положим, гипербола. В состав Заневского СП входят деревня Кудрово. В Кудрово строятся несколько крупных жилых комплексов: «Новый Оккервиль», «Капитал», «Семь столиц»; здесь работают компании «Отделстрой», «Строительный трест», Setl City, ЦДС, «Мавис» и другие. По справке на сайте Заневки, население Кудрово – 92 человека, а только в первой (сданной) очереди проекта «Новый Оккервиль» - тысяча квартир. Однако застройщик обязался построить две школы и четыре детских сада, и один детсад уже построил. Кто их будет эксплуатировать, как передавать на баланс области – отдельная история. Но в целом сюжет типовой: социальные объекты застройщик возводит за свой счет.
Есть и другой фактор риска. «Если люди приедут и не увидят обещанных школ, садов и больниц – еще полбеды,- продолжил г-н Двас. - Гораздо хуже, когда, войдя в квартиру, они не смогут включить свет и поймут, что из крана ничего не течет…». По данным администрации, жителей Заневки обеспечить водой абсолютно неоткуда. (Подписано Соглашение о строительстве Новоладожского водовода, но это пока декларация, на этот проект понадобится несколько лет и 23 млрд. рублей только на первую очередь).
И тут не все корректно: насколько нам известно, застройщикам в Кудрово все-таки удалось договориться с петербургским «Водоканалом». Хотя затраты и на социалку, и на инженерию ложатся на себестоимость. Но все же застройщикам «ближнего радиуса» пока удается держать приемлемые цены: 50-60 тыс. рублей за кв.м.
Но тревога остается – потому что пример Кудрово получился заразительным. «Если мы пойдем по такому пути, стараясь «заманить» петербуржцев на эти территории, то просто создадим взрывоопасную ситуацию», - заключил Григорий Двас.
В общем, кое-где уже создали. В Колтушах в третий раз отменили общественные слушания по генплану. Причина: у аборигенов много претензий к документу, в него необходимо вносить поправки.
Активисты пишут по инстанциям, указывая, что в генплане вроде бы запланировано создание Особо охраняемой природной территории. Однако именно в границах ООПТ тот же генплан предусматривает средне- и малоэтажную жилую застройку. «Реализация генерального плана может привести к тому, что наши дети и внуки уже не увидят Колтушских холмов и пейзажей»,- заключают авторы письма и призывают чиновников исправить ситуацию.
В начале марта на традиционный лыжный пробег на приз местной администрации (!) многие лыжники вышли с приклеенными стикерами: «Лыжне – да, стройке – нет!».
В Колтушах создана согласительная комиссия, в которую вошли представители инициативных групп, чиновники и экологи. По словам зам главы администрации Колтушского СП Людмилы Белянко, замечания и пожелания жителей будут учтены, застройщики и проектировщики дадут необходимые пояснения. Протестующие не верят.
Особенно жаркие споры разгорелись вокруг планов застройки в селе Павлово. В прошлом году Фонд содействия развитию жилищного строительства изъял несколько участков у РАН как неиспользуемые. В конце года прошли два аукциона. Компания «Тобол» купила за 15,25 млн. руб. 2,7 га в селе Павлово под «комплексное освоение» и собирается построить здесь не менее 40 тыс. кв. м жилья.
Второй участок площадью 4 га предназначается под малоэтажку эконом-класса (индивидуальные и блокированные дома). Но застройщик сможет возводить и сити-виллы (домики до пяти этажей на 10–20 квартир каждый). Победителем торгов стала компания «Сигма», предложив 8,77 млн. рублей. По словам генерального директора фирмы Александра Ивчука, объем строительства здесь также превысит 40 тыс. кв.м.
«Там планируется четырехэтажная застройка, которая займет все холмы... В итоге осуществления генплана, который нам предлагают сегодня, в Колтушах не останется незастроенных территорий вне деревень. Не будет ни одной зеленой зоны, кроме Павловского парка и федеральных лесов»,- встревожена Ирина Тюлькина, сотрудник Института физиологии имени Павлова и жительница села Павлово.
Недавно о масштабных планах освоения крупных участков в Токкари и Колтушах заявили также компании «УНИСТО Петросталь» и «РосСтройИнвест».
Архитектор Игорь Матвеев, один из основных разработчиков планировочных документов для Колтушского СП (и не только для него), отчасти признавая правоту жителей, указывает на системные проблемы: инженерные мощности и коммунальные сети изношены; строители способны сыграть роль «инвестиционных локомотивов», способных привлечь средства в развитие, а других что-то не видно. Кроме того, проект планировки территории готовили раньше, чем стало известно о торгах по «павловским» участкам. Но главное – если сейчас начать радикально пересматривать генплан, его придется пускать по новому кругу согласований.
А это значит, что с 1 января 2013 г. новое строительство в Колтушском СП станет невозможным – без документов территориального планирования строить запретит федеральный закон.
Та же история и в многих других поселениях: генпланы подготовлены спешно, рекреационные зоны и даже леса в них отводятся под жилую застройку – на всякий случай, местная администрация создает себье резерв и ресурс, которым потом сможет распоряжаться.
И это не только областные проблемы: в Осиновой роще построили жилой комплекс для военных на 7 тыс. квартир с лишним. И вот теперь многочисленные обитатели поселков на северном направлении с ужасом ждут заселения. Потому что комплекс расположен аккурат на перемычке, которая соединяет Приозерское и Выборгское шоссе. Максимальная пропускная способность трассы в этом месте – 20-25 тыс. машин в сутки. И пробки уже постоянные. А военные еще не приехали.
Новые жилые массивы запланированы в Пушкине и Павловске, в Ломоносовском и Гатчинском районе, под Сестрорецком. Зеленые петербургские пригороды рискуют превратиться в огромную стройплощадку. Как это, в принципе, уже и происходит на «новомосковских» территориях: там, как сообщает «Эксперт», получены разрешения на строительство 6-8 млн кв.м, и 600 тысяч уже строится.
На западе действуют группы NYMBY. Not In My Back Yard, «только не в моем дворе». Так называют активистов, выступающих против сокращения парков и скверов, против прокладки магистралей, «уплотнительной застройки и пр.
Соседство с многоэтажными кварталами объективно ухудшает качество и снижает стоимость загородных частных домовладенипй. Самое противное, что эти риски практически невозможно превидеть и учесть заранее.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
