Дача без границ
В Петербурге недавно прошел Всемирный конгресс FIABCI. Пафос, шум, 700 делегатов и лекция Эрнандо де Сото в качестве аперитива. Мне тоже предложили поучаствовать – вести круглый стол по проблемам международного рынка второго жилья. Спикеры: американка с Манхэттена, представитель Сингапура, дама из Малайзии, ливанский предприниматель, прибалтийский риэлтор и обаятельная Антония Вирт, владелица фирмы в Болгарии. И Татьяна Родионова из ГК «Бюллетень Недвижимости»
В Петербурге недавно прошел Всемирный конгресс FIABCI. Пафос, шум, 700 делегатов и лекция Эрнандо де Сото в качестве аперитива. Мне тоже предложили поучаствовать – вести круглый стол по проблемам международного рынка второго жилья. Спикеры: американка с Манхэттена, представитель Сингапура, дама из Малайзии, ливанский предприниматель, прибалтийский риэлтор и обаятельная Антония Вирт, владелица фирмы в Болгарии. И Татьяна Родионова из ГК «Бюллетень Недвижимости».
Я поначалу засомневался: и английский слабоват, да и что я, собственно, могу знать о тонкостях приобретения японцами вилл во Флориде? А потом подумал: да какого рожна, собственно? Кому как не нам разбираться в этом хитром вопросе, если в моем родном Петербурге из 5 мил. населения – 2,5 млн. как раз и считаются владельцами «вторых домов». То есть имеют, кроме квартиры, некий домик или хотя бы участок, где его можно поставить.
И вот тут возникает первая сложность.
В международной практике, когда говорят о рынке «вторых домов», как правило, имеют ввиду покупку недвижимости нерезидентами. То есть если парижанин покупает виллу в Ницце, он в статистику не попадает, а если на Корсике – то попадает. Что, на мой взгляд, совершенно несправедливо
Потому что первично именно стремление человека обзавестись вторым жильем, как правило – не привязанным к месту работы или первоначальным жизненным обстоятельствам (в отличие от основного). Именно поэтому главная категория среди покупателей второго жилья – пенсионеры.
Вот парадокс: во Франции прогнозируют спад. Аналитики банка Credit Agricole полагают, что к концу 2013 года цены на жилье упадут на 12%. Standard&Poor's рекомендует инвесторам ожидать 15%-ной коррекции. Причина банальна: Франция стареет. По статистике, лица моложе 58 лет, как правило, покупают жилье, а те кто старше – продают. Количество пожилых будет увеличиваться на 250 тысяч ежегодно. То есть продавцов все больше, а количество покупателей остается неизменным. Но это все справедливо лишь по отношению к рынку первого жилья! Со вторым – все наоборот.
Как сообщила Антония Вирт, в ближайшие 30 лет количество европейцев старше 65 лет увеличится в два раза. И значит, рынок второго жилья будет развиваться весьма динамично!
Но это не про Манхэттен – там покупают инвесторы. По словам вице-президента компании Brown Harris Stevens Сюзен Гринфилд, покупатели со всего света соревнуются за право обладать жильем на этом небольшом острове. Основная причина – желание оказаться в эпицентре, вблизи от места принятия важнейших решений. Здесь Уолл-стрит и биржа, здесь редакции ведущих СМИ и рекламные агентства, новые технологии, мода, архитектура… Бродвей, наконец. Крупнейшая сделка в этом году – продажа квартиры у Центрального парка за $88 млн. Российский миллиардер Дмитрий Рыболовлев, владелец компании «Уралкалий», купил квартиру для своей дочери, которая учится в Бостоне.
Кстати, интересен и обратный вариант. «А где покупают второе жилье сами постоянные обитатели Манхэттена?» - спросил я. Сьюзен задумалась. «Обычно - там, куда они могут поехать на уик-энд. Например, в Хэмптоне. Или на юге – Флорида, Карибское море. Или даже в таких экзотических местах, как Лондон, Париж. Если есть возможность и есть такие деньги».
У нас, конечно, труба пониже и дым пожиже, но амбиции тоже есть. «Люди, которые подыскивают второе жилье, не столько покупают объекты, сколько реализуют мечты»,- считает Татьяна Родионова. Она полагает, что устойчивый интерес россиян ко второму жилью за рубежом объясняется просто: люди тянутся к теплу, причем желательно, чтобы рядом было море или озеро, а вокруг – субтропическая зелень. У нас же этого катастрофически не хватает. На чистом патриотизме удержать людей за Полярным кругом довольно сложно. Поэтому ближе к концу карьеры многие рассматривают вариант зарубежной покупки.
По данным портала Prian.ru, за последние 5 лет предпочтения россиян изменились. К примеру, доля тех, кто хотел бы потратить на зарубежную недвижимость менее 20 000 евро, увеличилась с 16 до 33%. И примерно так же сократилась группа тех, кто готов раскошелиться на сумму от 100 тыс. евро и более (до 200 тыс.): в 2007 году их было 36%, в 2012 стало 17%. Существенно изменились цели. В 2008 году 32% интересантов рассчитывали купить домик для проведения отпуска, 37% - рассматривали ПМЖ, 26% - планировали инвестиции. Далее следовали образование, престиж и пр.
В 2012-м картина выглядит иначе. Доля «отпускных» претендентов сократилась до 24%, доля планирующих ПМЖ выросла до 48%. Инвесторы практически исчезли или трансформировались: 9% хотели бы таким путем сохранить деньги.
«Может показаться, что все хотят уехать. Не беспокойтесь – люди, которые имеют хорошую прибыль здесь, думают о переезде потом, в пожилом возрасте. Кто не находит себе здесь применения и готов ехать – у тех, как правило, нет денег»,- говорит Родионова.
Географические предпочтения у богатых и просто обеспеченных не совпадают. Первое место в рейтинге популярности Prian.ru с 2008 года занимает Болгария - 23,01%. Далее следуют Испания – 12,33% и Германия – 11,38%. А премиальный покупатель готов тратить от 1 до 5 млн. евро, и там уже работают другие резоны. И другая география: Франция, Англия, Италия, Швейцария, Штаты.
Один из ключевых вопросов: как связаны между собой активность на зарубежном направлении и состояние локального рынка внутри страны? Если граждане все охотнее приобретают домики в Бургасе или Лаппеенранте – значит ли это, что части дохода лишится девелопер, который строит коттеджный комплекс в Токсово?
Не обязательно.
Возможна ведь и такая версия: и дачку в Токсово, и домик в Бургасе приобретают люди одного сословия, близкого уровня доходов. Но это разные люди, они редко стоят перед необходимостью выбора «или-или». Скорее всего, так: если в каком-то из этих сегментов наметился подъем, то это просто означает, что государство чуть разжало тиски, в которых удерживает (для надежности) мелких и средних предпринимателей. И с большой вероятностью рост вскоре начнется и в другом сегменте.
«Такой выбор возникает редко,- считает руководитель проекта «Юкковское» Сергей Михайлов.- И преимущественно в сегменте сезонных домов. Есть небольшая конкуренция между Карельским перешейком и южной частью Финляндии, не более того».
«Люди, которые купили недвижимость за рубежом, вовсе не исключаются из круга наших клиентов,- отмечает советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.- Наоборот, многие приобрели опыт, который подталкивает их вернуться к отечественным вариантам. Наездились, настоялись в пробках на границе, столкнулись с весьма серьезными ограничениями – в Финляндии, например, довольно сложно построить то, что хочешь, именно там, где хочешь. Есть регламент. У нас с этим попроще…»
В текущем предложении на популярных сайтах можно найти порядка 12 тыс. «зарубежных» вариантов. При этом в петербургском регионе в загородном сегменте примерно столько же домовладений предлагают в коттеджных поселках. По ассортименту рынки сопоставимы, по объему сделок различаются примерно на порядок: несколько сотен продаж в год – в зарубежном сегменте, несколько тысяч – в загородном.
Причем в загородном сегменте с начала года наблюдается определенное оживление. «Мы наблюдаем спокойное движение вверх и постепенное увеличение количества продаж,- говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».- Что особенно приятно, растет число сделок и в бизнес-классе, где до последнего времени с реализацией было совсем туго. Граждане стали более охотно приобретать готовые дома по цене 12-18 млн. рублей».
Брокеры, работающие в зарубежном сегменте, тоже говорят о росте интереса. Может, как в старой поговорке, «прилив поднимает все лодки»? Динамика спроса на зарубежное жилье будет зависеть от благосостояния пенсионеров, от увеличения числа фрилансеров и людей свободных профессий. Впрочем, ровно те же факторы работают и в дачном сегменте.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
