Дымовая завеса банкротства
В романе Алистера Маклина «Крейсер "Уллис"» есть потрясающие страницы. Автор рассказывает, как гибнет торпедированный танкер. Он долго не может затонуть (потому что горючее легче воды) и сутками полыхает, оставаясь на плаву и застилая горизонт вонючим дымом. Примерно то же происходит при банкротстве застройщика на загородном рынке. Правовая база слабенькая и противоречивая; наработанной судебной практики нет. У большинства покупателей есть другое жилье (поэтому пикеты и голодовки дольщиков – редкость) и нередко есть внесудебные возможности для решения проблем. В общем – дым до горизонта
В романе Алистера Маклина «Крейсер "Уллис"» есть потрясающие страницы. Автор рассказывает, как гибнет торпедированный танкер. Он долго не может затонуть (потому что горючее легче воды) и сутками полыхает, оставаясь на плаву и застилая горизонт вонючим дымом. Примерно то же происходит при банкротстве застройщика на загородном рынке. Правовая база слабенькая и противоречивая; наработанной судебной практики нет. У большинства покупателей есть другое жилье (поэтому пикеты и голодовки дольщиков – редкость) и нередко есть внесудебные возможности для решения проблем. В общем – дым до горизонта.
Сторожевая дыра
Покупатели домов и участков в поселке «Сторожевая гора» пытаются через арбитражный суд вернуть хотя бы вложенные деньги. Застройщик, компания «Родэкс Северо-Запад», проходит процедуру банкротства. Проект стартовал в 2007-м, фирма «Родэкс Северо-Запад» была создана в 2008 году как подразделение холдинга «Родэкс Групп» специально для работы в Ленинградской области. Тогда же начались и продажи в «Сторожевой горе». На участке площадью 45 га рядом с поселком Агалатово планировали построить более 300 домовладений: коттеджи эконом- и бизнес-класса с участками 12–14 соток, а также таунхаусы и дуплексы.
Комплекс позиционировался как мультиформатный поселок для постоянного проживания (до города — 12 км по Приозерскому шоссе). Коттеджи с участками продавали по цене от 8,5 млн. до 18 млн. рублей, секции в таунхаусах – от 5,6 млн. рублей. Сколько заключено договоров, неизвестно.
Неприятности (как у многих девелоперов) начались в период кризиса. Продажи упали, обязательства остались. Решающую пробоину проекту, похоже, учинил крупный кредит, полученный еще в 2007 году.
В 2009 году арбитраж рассмотрел несколько исков о взыскании средств (их подавали подрядчики). В 2010 компания «Дорпроект», которой «Родэкс» задолжал более 25 млн. рублей, предъявила иск о банкротстве, но затем отказалась от своих требований.
Наконец, в октябре 2010 года в суд обратился фирма «Регул». Долг перед ней был совсем небольшой – менее 1 млн. рублей основной суммы, 1,5 млн. – вместе с процентами и пени. Однако к иску присоединялись все новые кредиторы - компании и частные лица. Свои претензии к «Родэкс СЗ» заявили около 40 граждан и два десятка юридических лиц, включая налоговую службу и Пенсионный фонд. Самый крупный кредитор – Инвестторгбанк. Он предоставил заем компании «ЕвроСтрой» (одному из учредителей «Родэкс СЗ») – около 500 млн. рублей под 17% годовых. «Родэкс» выступил поручителем. Часть кредита (134 млн.) обеспечена залогом участков. Сейчас в суде идет тяжба вокруг размера задолженности. Банк хотел бы вернуть примерно 700 млн. рублей, заемщик признает долг в 134 млн.
В феврале 2011 года в компании «Родэкс Северо-Запад» была введена процедура наблюдения; в ноябре 2011-го арбитраж признал компанию банкротом. Арбитражным управляющим был назначен Юрий Чесноков. В дальнейшем суд отклонил еще несколько исков: они поданы после объявления о банкротстве и будут рассматриваться как «текущие обязательства».
По данным на начало прошлого года, в поселке была построена въездная группа и насчитывалось еще около 60 объектов в разной стадии готовности. Удалось ли кому-то из покупателей оформить собственность – неизвестно.
В апреле 2012 года компания «Факел» подала уже в московский арбитраж иск о банкротстве головного холдинга «Родэкс Групп». Ситуация активно обсуждается на форумах; на сайте холдинга никакой информации о банкротстве нет. В прессе общая сумма долгов «Родэкс Групп» оценивается в 1,5 млрд. рублей. В Подмосковье холдинг строит несколько крупных поселка; есть еще проект в Перми (и тоже с арбитражными исками). Подмосковные клиенты обвиняют застройщика в залоге уже проданных участков.
Юристы скептически оценивают шансы покупателей получить оплаченное жилье или вернуть средства. Опыт участия крупных банков в строительстве малоэтажных комплексов показывает, что при возникновении серьезных проблем возможностей вытащить деньги у финансистов гораздо больше, чем у рядовых участников.
Коллеги по несчастью
Крушение проекта «Родэкс Северо-Запад» - не первый подобный эпизод на петербургском рынке загородного жилья. Продолжается тяжба вокруг остатков малоэтажного комплекса «Павловский Посад» (прежнее название – «БельВиль»).
В середине «нулевых» компанию «Павловский посад» основала фирма «Ольвен СПб», подконтрольная банку «Санкт-Петербург». Совладельцами стали физлица, близкие к Моснарбанку. Фирма взяла в аренду 31 га рядом с Павловским парком, где планировала построить малоэтажный комплекс «БельВиль»: около 30 коттеджей, более сотни таунхаусов и несколько многоквартирных малоэтажных домов.
Осенью 2008 года стройка была заморожена, банк вышел из проекта и потребовал вернуть кредит. К этому времени «Павловский посад» успел застроить только 9‑й квартал, и то не полностью. «Зависли» самые крупные 10‑й и 11‑й кварталы (хотя готовность многих объектов близка к 90%).
Инициативные граждане создали несколько кооперативов, рассчитывая завершить дома своими силами. Весной 2010 года застройщик, находившийся на грани краха, заключил с ЖСК договоры о совместной деятельности, уступив им часть полномочий. Вскоре «Павловский посад» оказался в состоянии банкротства.
Опасаясь лишиться оплаченного жилья, покупатели стали обращаться в районный суд, чтобы признать право собственности на квартиры и дома в незавершенном поселке. Суд пошел им навстречу. Десятки человек успели получить желанный документ. Но после того как в 2011 году вступила в силу новая редакция закона о банкротстве застройщиков, райсуд перестал рассматривать требования покупателей и рекомендовал им обращаться в арбитраж.
А недавно суд признал заключенные с ЖСК договоры недействительными. Теперь решать судьбу недостроенных объектов придется в арбитраже. Суд начал формировать реестр граждан, которые вправе претендовать на получение жилья. При этом получается, что одни покупатели квартир уже оформили собственность через районный суд, а их соседи не успели. В законе такие коллизии не описаны. А недавно группа дольщиков выступила с открытым письмом, заявляя, что с них пытаются получить деньги за включение в реестр.
В апреле 2012 года арбитраж признал банкротом фирму «Полифас», которая возводит малоэтажный комплекс под Сестрорецком. Первая очередь сдана несколько лет назад, вторая зависла. У «Полифаса» остались незавершенные дома на 156 и 158 квартир. Крупнейшим кредитором стал Балтийский инвестиционный банк, его требования превышают 250 млн. рублей.
Неизвестна судьба двух проектов OMG (группа «Осло Марин») в Гатчинском и в Курортном районах. Компания банкротится, долги превышают 10 млрд. рублей. Загородный девелопмент был для OMG непрофильным бизнесом.
Группа «Фаэтон» (главное направление – топливный бизнес) до кризиса заявляла 5 коттеджных проектов: «Петровская Версалия» (Петродворцовый р-н, 42,7 га), «Вайя» (20 га в Гатчинском), «Меслики» (20 га во Всеволожском), «Ближняя пристань» (40 га на берегу Ладожского озера) и «Старый Петергоф» (17 га). «Фаэтон» - банкрот, долги банку ВТБ – более $500 млн., общая сумма задолженности составила примерно 3 млрд. рублей. Проекты «Вайя» и «Ближняя Пристань» достраивает компания «ФДГ», принадлежащая бывшим менеджерам группы, что с тремя оставшимися поселками – неизвестно.
Повысить КПД
«Банкротство – нечастая ситуация для рынка Ленинградской области, - говорит Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп». - В Московской области таких случаев значительно больше. На мой взгляд, главная причина - неграмотный менеджмент. Хочу отметить, что проблемы, как правило, случаются у компаний, для которых девелоперский бизнес не является профильным или у фирм, приходящих из другого региона».
«К сожалению, подобные ситуации не единичны, - комментирует Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское». - Разбор таких сюжетов в СМИ делает их поучительным примером для покупателей загородной недвижимости. С точки зрения девелоперов, подобные сомнительные истории только подрывают доверие потенциальных клиентов, очень внимательно относящихся к выбору будущего загородного жилья и девелопера».
Сергей Михайлов также отмечает, что и «Павловский Посад», и «Сторожевая гора» - крупные мультиформатные комплексы. «На мой взгляд, идея мультиформатности вообще связана с повышенным риском. Люди выбирают не только жилье, но и соседей, однородное окружение. И ТРК в данном случае, не может являться объединяющим разные социальные группы элементом. Кризис вносит свои коррективы в развитие любого проекта, и если нет продуманной концепции, основанной на интересах и тенденциях рынка, то рассчитывать на успешную реализацию замысла не приходится».
Кстати, недавно несколько серьезных застройщиков решили создать профессиональное сообщество - КПД. Учредителями Коллегии Профессиональных Девелоперов стали компании «Петростиль», HONKA, «Стинком», Landaspekt, «ПулЭкспресс», «БТК-девелопмент», «Русь НТ» и «Олимп 2000». Хотя многие из них являются прямыми конкурентами, общая цель – повышение профессионализма, борьба с некачественным предложением и снижение рисков на рынке.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
