Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Лето в петербургском регионе озадачивает резкими перепадами от + 30 до + 14 с горизонтальным ливнем и градом; на этом фоне рынок загородных домов выглядит вполне стабильным и благополучным. Хотя облака у горизонта сгущаются.
Два главных фактора угрозы – заметное превышение «коттеджного» предложения над спросом (при этом новых проектов все больше) и обилие многоэтажных новостроек в некогда дачных местах. Третий вектор – изменение политической ситуации. Здесь преобладает позитив: команда назначенного в мае губернатора Александра Дрозденко взялась наводить порядок в наиболее запущенных сегментах – распоряжение землей, социалка, дороги. Хотя для бизнеса перемены устоявшегося (пусть и малосимпатичного) расклада – это всегда новые риски.
Загородный рынок
За второй квартал на загородном рынке появились тридцать девять новых коттеджных проектов (3,7 тыс. домов и участков). Спрос есть, и он даже растет, но остается при этом весьма избирательным и неустойчивым.
По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», на начало августа в области и ближних пригородах продавались дома и участки в 338 коттеджных поселках (в первом квартале – 313), еще в 31 комплексе реализовались объекты в новых очередях. Кроме того, в продаже находится 55 проектов с таунхаусами и 8 очередей (I квартал – 50 и 9). В свободной продаже сейчас насчитывается 19,5 тыс. объектов в коттеджных поселках; за год прирост объема предложения составил 53%.
В таунхаусах объем предложения составляет около 1,5 тыс. апартаментов (55 проектов, 8 очередей). За квартал прибавилось 436 объектов. Рост предложения за год – примерно на 33%.
В составе «коттеджного» предложения преобладают участки без подряда (43%), еще в 35% поселков можно выбирать – приобретать надел как с подрядом, так и под свободную застройку. Жесткий (обязательный) подряд или готовые дома застройщики предлагают всего в пятой части проектов.
География остается прежней: треть коттеджного предложения сконцентрирована во Всеволожском районе, еще треть – в Выборгском и Ломоносовском (почти поровну).
Активность девелоперов на южном направлении, отчетливо заметная год назад, начинает понемногу не то чтобы выдыхаться, но входить в какие – то разумные рамки: и конкуренция все острее, и многоквартирные комплексы поддавливают. На южном направлении девелоперы начинают и планируют многоэтажные проекты примерно на 12 млн. кв. м.
Таунхаусы также представлены, главным образом, во Всеволожском районе – 27% (по данным КЦ «ПН») и в Курортном – 20%.
По оценкам аналитиков, продажи в организованном сегменте рынка за 2 квартал составили примерно 2 тыс. объектов (1 квартал – около 1,1 тыс.). За год объем продаж вырос на 58%. Доля коттеджей в общем объеме сделок – 9%, таунхаусов – 13%, все остальное – участки.
То есть на две тысячи покупок приходится более четырех тысяч (с учетом таунхаусов) новых объектов. Пока девелоперы по уровню оптимизма значительно опережают покупателей.
Кроме того, в ближних пригородах увеличивается предложение квартир в малоэтажных многоквартирных домах (более десятка новых проектов с начала 2012 года, еще несколько проектов в стадии разработки) в ближайших пригородах и, в первую очередь, во Всеволожском районе. То есть конкуренция идет по всем уровням: и между коттеджными поселками (по месту, цене, инфраструктуре и пр.), и между разными форматами загородной недвижимости.
Дачные новостройки
Поток новостроек в пригородах становится все полноводней: за первые пять месяцев 2012-го в Ленобласти строители сдали 320 тыс. кв. м жилья – на 16,3% больше, чем за тот же период 2011-го. По итогам года показатель ввода будет, по-видимому, более 1 млн. кв. м.
По данным аналитиков, область оттягивает на себя 15-20% платежеспособного петербургского спроса. К десяткам петербургских застройщиков, освоивших прилегающие к городу районы, присоединяются москвичи. Недавно столичная холдинговая компания «ГВСУ Центр» открыла продажи в жилом комплексе «Жемчужина Тосно», рассчитанном на 364 квартиры. На участке в 0,5 га рядом с городским парком отдыха строится разновысотный (от 13 до 19 этажей) комплекс общей площадью около 30 тыс. кв. м. Квартирография – от студий до «трешек», от 29 до 97,5 кв. м. Студии предлагают по 49 тыс. рублей за «квадрат», трехкомнатные – по 43 тыс. Сдача комплекса запланирована на третий квартал 2013-го. Затраты на строительство составят более 700 млн. рублей.
Областные новостройки охотно аккредитовывают банки. В августе Сбербанк начал выдачу кредитов покупателям жилья в комплексе «Красавица» (Ильичево) и в проекте «Лукаан Ранта» (жилой городок в Усть-Луге).
Получается парадокс. Сложившееся распределение земель по ценовым категориям опиралось на принцип удаленности. Дом в ближнем пригороде мог себе позволить состоятельный человек; чем дальше – тем дешевле. А теперь именно в ближние пригороды приходит массовый покупатель, поддержанный к тому же недорогой ипотекой.
«Дачные» территории теряют статус, а вблизи мегаполиса формируются новые спальные районы – с вполне традиционным «букетом» проблем. Не исключая долгострои, двойные продажи и прочие радости долевого строительства.
По данным аналитиков портала BN.ru, сейчас в области 12 проблемных адресов: три площадки в Кировском районе (наследие печально знаменитого коммандитного товарищества «Социальная инициатива»), два во Всеволожском, три в Гатчине…
В августе в Колтушах прошел митинг против уплотнительной застройки.
Административный фактор
Областная администрация обновилась радикально: регион возглавил Александр Дрозденко; пост вице-губернатора, курирующего строительство, занял Георгий Богачев; комитет по строительству возглавил Николай Крутов, КУГИ ЛО – Владимир Артемьев…
Кадровыми переменами дело не ограничилось. Бывший вице-губернатор Николай Пасяда проходит по уголовному делу о хищениях в дорожном строительстве; в его доме проведен обыск. Арестован глава Ломоносовского района Евгений Устинов. Его подозревают в нарушениях при распределении земель и в рейдерском захвате предприятия. Отстранен от должности на время следствия глава Всеволожского района Александр Соболенко – его обвиняют в превышении полномочий с применением насилия…
То есть перемены идут и на районном уровне; одновременно готовится муниципальная реформа.
Недавно губернатор Александр Дрозденко встретился с представителями «зеленых», обсудил с ними ситуацию с захватом берегов.
«Главное, чего мы ждем от новой команды, – говорит Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское», – скорейшего завершения разработки необходимых документов по регламентации застройки и правил землепользования. И конечно, нужно серьезно пересмотреть инвестиционную политику – в части увеличения вложений в инфраструктуру»
«От новой команды я прежде всего жду открытости, умения быстро принимать решения для планомерного развития строительной индустрии региона, – говорит Игорь Голдобин, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол». – Заявлено много правительственных программ – расселение ветхого и аварийного фонда, строительство жилья для нужд Минобороны и т.д… Но в них всегда участвовали лишь избранные строительные компании. И кто от этого выиграл? Открытая конкуренция позволит бизнесу крепче стоять на ногах, область получит дополнительные налоги».
Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс», считает одной из важных задач подготовку реальной концепции развития региона: «Мы хотим знать, где и когда планируется создание производственных кластеров. С одной стороны – это новые рабочие места, а значит и потенциальная потребность в строительстве жилья. С другой – это минус для развития дачных проектов: не хотелось бы получить внезапное соседство с мусороперерабатывающим заводом или химическим производством…»
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
