Война форматов
Конкуренция на петербургском рынке загородного жилья приобретает новые формы. Уже не просто один коттеджный поселок спорит с другим за кошельки весьма ограниченного круга клиентов. Квартиры соревнуются с секциями в таунхаусах, дачная застройка – с квартальной. Свою нишу пытается отвоевать даже загадочный «квадруплекс» (в отдельных проектах встречаются такие дома на 4 семьи – не сказать, чтобы очень популярные)
Конкуренция на петербургском рынке загородного жилья приобретает новые формы. Уже не просто один коттеджный поселок спорит с другим за кошельки весьма ограниченного круга клиентов. Квартиры соревнуются с секциями в таунхаусах, дачная застройка – с квартальной. Свою нишу пытается отвоевать даже загадочный «квадруплекс» (в отдельных проектах встречаются такие дома на 4 семьи – не сказать, чтобы очень популярные).
Конкурентное соревнование выходит далеко за рамки главных цифр (пока это – цена, расстояние от города, бюджет минимальной сделки); параллельно растет удельный вес «нематериальных активов»: репутация девелопера, чистота и прозрачность финансовой схемы, планы застройки близлежащих земель.
Прямое (тупое) сравнение цен у двух разных застройщиков сменяется многофакторным системным анализом. И далеко не всегда покупатель к этому готов. Он по-прежнему оперирует категориями «нравится – не нравится», но все чаще чувствует недостаточность такой сдержанной аргументации выбора.
В 2012 году в нескольких километрах от Петербурга стартовали два близких, но разных проекта. Изначально это вообще был совместный проект на общем участке площадью 35 га. Но затем партнеры разошлись во взглядах и решили развивать каждый свою половинку
Компания «Северный город» (входит в холдинг RBI) с начала 2012-го реализует на территории 16,5 га проект MistolaHills. Малоэтажный комплекс строится у деревни Мистолово Бугровского СП, в 7 км от КАД. Проект реализуется в две очереди, под первую отведено 8,3 га. Здесь появятся 53 монолитно-кирпичных дома высотой в 3-4 этажа, в общей сложности 542 квартиры. Стоимость жилья от 60 до 85 тыс. рублей за «квадрат».
То есть «Северный город» выбрал малоэтажный многоквартирный формат, прекрасно освоенный в Подмосковье (там таких проектов более полусотни), но пока еще не частый на Северо-Западе. На территории микрорайона предусмотрен «полный фарш» - то есть: небольшой магазинчик, аптека, пункт охраны порядка, частный детский сад, отделения связи, банк, салон красоты, два мини-стадиона и открытые спортплощадки. В проектирование принимали участие финские архитекторы.
Второй партнер, компания «ПетроСтиль» в сентябре вывела на рынок загородный комплекс «Близкое» - мультиформатный поселок комфорт-класса. Он расположен на соседнем участке. «Петростиль» построит здесь трехэтажные сити-виллы с квартирами от 35 до 78 кв. м, таунхаусы (от 90 кв. м) и коттеджи - от 120 до 250 кв. м на участках от 4 до 12 соток. Более четверти территории поселка отдано под общественные и зеленые зоны: парк, велосипедные и пешеходные прогулочные аллеи, спортивные и детские площадки, скверы и площади. Инфраструктура проекта включает детский сад, торгово-административный комплекс, паркинг.
Проектированием домов занимались канадцы, генплан был разработан финскими проектировщиками. Первую очередь планируют сдать в четвертом квартале 2015 года, вторая будет завершена во втором квартале 2018 года. На старте продаж минимальная стоимость квартиры составляет 1,3 млн. руб., секции в таунхаусе – 2,9 млн. руб, коттеджа - 4,7 млн. рублей.
В среднем – несколько дешевле, чем у соседей. Покупатели непременно будут сравнивать и искать отличия.
В коттеджном формате девелоперы начинают подбирать для покупателя дополнительные мотивации. ЗАО «Династия» начинает строить рядом с горнолыжными курортами в поселке Коробицыно коттеджный комплекс «Красная поляна». (В конце августа открылись продажи). Территория застройки (около 30 га) включена в состав населенного пункта. В первой очереди «Красной поляны» будет 50 участков. Реализовать их планируют без подряда, но с полным пакетом коммуникаций: электричество, газ, центральный водозабор. Базовая цена – 210 тыс. рублей за сотку.
Схема продаж придумана нетривиальная: участок реализуется по договору купли-продажи плюс еще заключается договор соинвестирования на инженерию. Сети таким образом получаются в долевой собственности, управлять ими в дальнейшем будет или товарищество собственников, или нанятая УК. Минимальный участок обойдется покупателю в 1,75 млн. рублей, самый большой – в 2,7 млн. Затраты на домовладение в целом составят 5-6 млн. рублей.
В этой зоне в радиусе 1,5-2 километров расположены сразу четыре горнолыжных курорта. От «Красной поляны» до «Снежного» - всего около 500 метров. По замыслу организаторов именно спортсмены и сторонники здорового образа жизни и составят большинство покупателей. Впрочем, специалисты ЗАО «Династия» рассчитывают и на частных инвесторов: спрос на аренду рядом со спортивными центрами вполне устойчив. Примерно три десятка домовладений компания рассчитывает реализовать до конца года.
В моде также нетривиальные методы стимулирования продаж. Компания «Русь-НТ», договорившись с партнерами, представляет потенциальным покупателям БМВ для разъездов, шоу-дом, где можно пожить несколько дней, встроенную технику и пр. Это работает: 3 продажи в месяц для проекта бизнес-класса – очень неплохой результат. (Дома в поселке «Особый статус» стоят от 11 до 22 млн. рублей).
Набирает популярность пока еще довольно экзотический формат «квартира-дача». То есть жилье с «рекреационной» локаций, но без неизбежных хлопот собственного домовладения. Компания «Леверидж» будет строить многоквартирный дом в Приозерске. Кирпично-монолитный комплекс площадью около 5000 кв. м (примерно на 100 квартир) будет возведен у пересечения улиц Маяковского и Красноармейской, недалеко от вокзала.
Дом будет проектировать мастерская В.Цехомского с участием финского бюро Юкка Тикконена «Т-Архитекс». Квартирография сдержанная: студии, «единички» и двухкомнатные будут составлять более 90% жилья. В Приозерске строят немного, но и платежеспособный спрос здесь весьма ограничен. Тем не менее генеральный директор фирмы «Леверидж» Артур Кукуяшный рассчитывает преимущественно на местных покупателей. По его расчетам, петербуржцы, ориентированные на формат «квартира-дача», приобретут до трети квартир. Примерный уровень цен – от 40 тыс. рублей за кв. м.
В Приозерске строит, например, компания «Ленстройтрест». На участке площадью 0,8 га на улице Суворова строятся две пятиэтажки панельной серии «Оптима». Первый дом на 80 квартир уже сдан, второй введут в эксплуатацию осенью. Базовые цены – 31-33 тысячи рублей за «квадрат». Дом на 21 квартиру на ул. Маяковского возводит «СК Карелия», комплекс на 18 квартир на ул. Октябрьская и 12-тиквартирный дом на Береговой возводит ЗАО «Викинг».
Летом компания «Ортис» сдала в эксплуатацию вторую очередь малоэтажного комплекса «Сосновая горка» в Мичуринском: 24 квартиры с «муниципальной отделкой» продаются от 45 тыс. рублей за метр. В третьей очереди запланирован трехэтажный дом на 36 квартир. Домик на 11 квартир строится в Раздолье, 23-квартирный комплекс строители возводят в Мельниково; проект на 48 квартир реализуется в Петровском.
На общем фоне выделяется проект «Красавица» - жилой комплекс из трехэтажных домов в поселке Ильичево, рядом с Зеленогорском. До Петербурга – 35 км. Комплекс строится в 500 метрах от Большого Симагинского озера (его также называют Красавицей). Место вполне курортное. Возводит комплекс девелоперская фирма «47 регион». В августе в Ленобласти праздновали День строителя, заодно – вручали награды. Компания «47 регион» победила в двух номинациях: как лучшая в малоэтажном строительстве и как самая инновационная. В Ильичево возводятся шесть корпусов, в общей сложности – 213 квартир. Разрешение на строительство получено в сентябре 2011-го, проектная декларация с параметрами проекта выложена на сайте, продажи ведутся по 214-ФЗ.
Летом жилье в комплексе продавали по 59 тыс. рублей за «квадрат». Минимальная покупка («единичка» в 35,5 кв.м) обойдется в 1 965 400 рублей. Строительные работы идут полным ходом. Комплекс будет завершен в IV квартале 2013 года. ЖК «Красавица» аккредитован Сбербанком РФ и банком ВТБ – то есть клиенты могут получить для этой покупки ипотечные кредиты. Странный проект – сплошные «плюсы». Разве что объем может настораживать: 213 квартир – это довольно много для локального спроса.
До сих пор в этом специфическом сегменте преобладали панельные технологии и «бюджетные» предложения. Похоже, «47 регион» и «Леверидж» планируют выводить формат «квартира-дача» на качественно новый уровень.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
