Азбука безопасности
Неприятности, конечно, могут случиться. Но не сегодня, не здесь и не с нами. Похоже, эту нехитрую мантру повторяют многие участники рынка загородного жилья. И девелоперы, которые выводят на рынок проект за проектом, хотя и уже имеющихся в наличии более чем достаточно. И покупатели, приобретающие дома и участки в очевидно проблемных проектах – «потому что дешевле». Хотя тревожных сигналов более чем достаточно
Неприятности, конечно, могут случиться. Но не сегодня, не здесь и не с нами. Похоже, эту нехитрую мантру повторяют многие участники рынка загородного жилья. И девелоперы, которые выводят на рынок проект за проектом, хотя и уже имеющихся в наличии более чем достаточно. И покупатели, приобретающие дома и участки в очевидно проблемных проектах – «потому что дешевле». Хотя тревожных сигналов более чем достаточно.
Объем предложения коттеджных поселков за год увеличился на 26%, число объектов, предлагаемых к продаже, на 40%. По данным на конец 3 квартала в петербургском регионе (город и область) застройщики продавали дома, участки и секции в 341 коттеджных поселках и 34 очередях действующих проектов. Всего 33,3 тыс. объектов, из них 19,2 тыс. (58%) – не проданы. Аналитики отдельно подсчитали комплексы с таунхаусами: 59 проектов и еще 8 очередей, всего 4,7 тыс. единиц жилья, 2860 – в свободной продаже (61%).
Итого текущий объем свободных объектов – чуть более 22 тыс. Это еще без учета квартир в малоэтажных комплексах, а там тоже счет идет на сотни, и в некоторые случаях квартирный формат начинает вполне успешно конкурировать с самостоятельными домовладениями - локация та же, а хлопот с содержанием меньше.
Только за третий квартал в коттеджном сегменте прибавилось 22 новых проекта (2,1 тыс. домовладений) и 9 комплексов с таунхаусами (600 апартаментов).
Кстати: год назад, по расчетам аналитиков «Петербургской недвижимости, на рынке всего было 270 поселков, в них – 22 тыс. домов и участков, в том числе 13,6 тыс. непроданных. За год рынок поглощает порядка 4,5-5 тыс. объектов (это объем реального спроса); в 2012 году, возможно, показатель будет на уровне 5,5-6 тыс.
Но получается, что за июнь-июль-август появилось 2,7 тыс. единиц нового жилья, в то время как покупатели приобрели за тот же период 1780 единиц. Консервы из коттеджей делать еще не научились. И куда-то эту «лишнюю» тысячу придется девать.
И ладно еще, если застройщик продавал «нарезку» - участки в чистом поле без сетей. Затраты небольшие, но и потери невелики. Бывает иначе. В поселке Касимово, совсем недалеко от Петербурга, уже который год стоит-красуется целая улица новеньких коттеджей. То есть они были новенькими когда их построили – лет пять назад. До сих пор из полусотни домов в этом проекте реализовано едва ли десять.
Много интересного могли бы поведать покупатели домов в проекте «Павловский посад» - он сейчас долго и мучительно проходит процедуру банкротства. Банкротится крупный коттеджный комплекс «Сторожевая гора» (застройщик – компания «Родэкс Северо-Запад»). Введена процедура наблюдения в отношении компании «Полифас», застройщика малоэтажного комплекса «Рай в шалаше». Выставлен на торги (причем в Тольятти!) недостроенный коттеджный поселок «Антоновка».
Только за третий квартал, по сведениям Бюро аналитики по рынку недвижимости, были сняты 40 проектов. 7 из них – потому что все распродали. Остальные – по другим причинам: или для реконцепции, или «заморожены» до лучших времен. Приостановлены продажи в поселках «В Копорском», «Форестград», «Касимово», «Гришино», «Лосось и окунь», «Новое Никольское» и др.
Но есть ли у покупателя шансы гарантированно не вляпаться в банкротство или долгострой? Можно ли избежать затяжных проблем с подключением инженерии?
Недавно в рамках «Ярмарки недвижимости» мы провели семинар с провокационным названием «Как отличить живой проект от полудохлого?». И народ собрался послушать. Видимо¸ проблема все-таки цепляет.
Алгоритма, который давал бы 100-процентную гарантию, конечно же, нет. Но есть некоторые наблюдения:
1. Схема финансирования. Если застройщик работает на собственные средства (сети, благоустройство, дороги) – это плюс. Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж проекта «Юкковское», отмечает: если продвижение проекта зависит от наличия все новых покупателей – при колебаниях конъюнктуры начнутся неприятности. И банковское проектное кредитование тоже может стать фактором риска.
В упомянутых выше банкротных историях в трех случаях из четырех негативную роль сыграли именно банки: если проект «валится» - они стремятся забрать свое, и на проблемы граждан им наплевать. В «Юкковском» девелопер вкладывает серьезные собственные средства на стартовом этапе, поэтому и считает, что риск для покупателей – минимален.
Марина Агеева, директор по маркетингу УК «ПулЭкспресс», говорит: «Наименее удачная финансовая схема – когда проект реализуется в зависимости от привлечения денег от будущих жителей. Получается замкнутый круг: нет продаж – не на что строить, нет строительства - нет продаж». Вместе с тем в проектах эконом-класса развитие идет именно на средства следующих покупателей.
2. Сети. Об этой проблеме говорил генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров: «Покупатели, как правило, больше беспокоятся о строительстве конкретного дома, нежели о том, будут ли построена инженерные сети, социальная инфраструктура. Возможно, застройщик предъявит вам и техусловия, и договоры с монополистами, но, к сожалению, сроки и цифры, указанные в этих договорах, не дадут вам никаких гарантий».
Тоже рассуждения не на пустом месте: в поселке «Особый статус», который возводит компания «Русь: НТ», запланирован магистральный газ. Но есть риск, что Леноблгаз сорвет сроки. Поэтому девелопер строит систему дублирования - газгольдеры, чтобы перевести поселок на сжиженный газ. И электроснабжение в поселке разделено на два источника, запитанные от разных веток.
К сожалению, предусмотреть в договоре жесткие сроки подключения и санкции за их нарушение, как правило, не получается. Если проект востребован – девелопер на уступки (тем паче на корректировку договора) не пойдет. А вот если покупатели наперечет – тут возможны любые уступки, только в них мало радости, потому что на первый план выходят риски другого порядка.
3. Жизнь на стройплощадке. Это уже о сроках реализации проекта. Здесь многое зависит от репутации и профессионализма застройщика. «Не связывайтесь с теми компаниями, для которых загородный девелопмент – побочный бизнес», - предупреждает Марина Агеева. Важную роль играет грамотное зонирование: даже крупный комплекс, рассчитанный на продажи в течение нескольких лет, можно спроектировать так, что автономные очереди не будут мешать друг другу. Индикатор – привлечение профессиональной архитектурной команды на стадии генплана.
Есть еще риски, связанные с организацией строительного процесса (вопросы логистики), могут возникнуть проблемы с качеством воды; принципиально важна также схема управления и эксплуатации; абсолютно не праздный вопрос – кому по завершении работ будут принадлежать сети и т.д. Свести будущие неприятности к нулю не получится. Но минимизировать их до разумных пределов – вполне по силам. Если, конечно, не подпадать под влияние могучей мантры, приведенной в начале.
Причем ситуация в ближайшие год-два будет только усугубляться. Новому платежеспособному спросу взяться вроде бы неоткуда, а земельные запасы у местных лендлодов весьма обширны. Значит, начнется демпинг, появятся судорожные продажи по ну очень выгодным ценам и так далее.
«Полагаю, что снижение спроса и опережающий рост предложения - это первые признаки системного "неконтролируемого" спада, - говорит Игорь Голдобин, генеральный директор компании "БиГ-Дюрисол". - И боюсь, что пока никто не понимает, в какой стадии мы находимся, и как будет развиваться ситуация. Пока картина не радужная».
Впрочем, Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское», настроен более оптимистично. Он полагает, что в период переизбытка предложения обостряется конкурентная борьба. А она дает клиенту новые шансы. «Проблема в том, что большинство владельцев крупных земельных массивов пытается выставить их на продажу в спешке, не продумав концепцию и не желая вкладывать деньги в инфраструктуру. Но рынок сильно изменился за последние годы и не готов принимать продукцию низкого качества».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
