Бульдозер как ultima ratio
Ну, вот и началось. Петербургская Служба госстройнадзора подала иск и требует снести 44-квартирный дом, построенный в Озерках, на участке ИЖС. До сих пор в Петербурге еще не было примеров принудительного демонтажа многоквартирных зданий
Ну, вот и началось. Петербургская Служба госстройнадзора подала иск и требует снести 44-квартирный дом, построенный в Озерках, на участке ИЖС. До сих пор в Петербурге еще не было примеров принудительного демонтажа многоквартирных зданий.
Постройка возводится на Межозерной ул., 16А. Застройщик – «Невский синдикат». В ближайшие дни будут поданы иски еще к нескольким девелоперам.
С начала 2012 года регулярно заседает специальная рабочая группа, в состав которой входят и представители прокуратуры. На сайте комитета по земельным ресурсам опубликован перечень «рискованных адресов» - более 200 позиций. Это не обязательно нарушители (владельцы земли в своем праве, пока суд не доказал обратное), но гражданам советуют не связываться.
В Озерках возведены три этажа. До конца года застройщик планировал закрыть теплый контур и подвести строение под крышу. Дом должен быть сдан в первой половине 2013-го. Госстройнадзор требует признать объект самовольной постройкой. По мнению юристов, основания для этого (извините за каламбур) – железобетонные: участок использован не по назначению. В суде начались слушания, основное заседание пройдет в конце ноября.
Компания «Невский синдикат» еще до кризиса купила участок возле Суздальских озер, на котором стояла деревянная дача начала XX века. Сначала фирма собиралась возвести на этом месте элитный особняк. Из-за кризиса планы скорректировали и решили строить многоквартирный дом. Застройщик зарегистрировал кооператив и предлагал дольщикам купить жилье по схеме ЖСК (то есть стать пайщиками). Большая часть квартир продана.
Оставшиеся «единички» (52,2 кв. м) здесь предлагают за 3,26 млн. рублей. Двухкомнатные апартаменты площадью 72 кв. м можно приобрести за 5,52 млн.
«Невский синдикат» демонстрировал покупателям разрешение на строительство, выданное районной администрацией. Правда, документ допускал возведение индивидуального дома, а не комплекса на 44 квартиры.
Скорее всего, застройщик рассчитывал провести стандартную (для таких случаев) комбинацию: построенный дом зарегистрировать как односемейный, затем разделить владение на доли, оформить их на разные лица, и наконец – потребовать через суд (потому что Роосреестр гарантированно откажет) выделить доли в натуре.
В нескольких случаях такая схема проходила. В тех же Озерках построены (и сданы) несколько таунхаусов и многоквартирных комплексов. В некоторых случаях собственность удалось зарегистрировать, в других – тяжбы продоложаются.
Впрочем, как отмечают юристы, регистрация права собственности вовсе не означает, что постройку не могут признать самовольной. Но и в этом случае у застройщика (и у десятков доверившихся ему дольщиков) остается надежда: ведь даже самовольную постройку не обязательно приговаривать к сносу. Если суд решит, что она безопасна и не нарушает ничьих прав – может и легализовать.
Правда, это создаст опасный прецедент. И Озерки из зоны ИЖС за пару лет фактически превратятся в спальный район. Ни сети, ни социальная инфраструктура на это не рассчитаны.
Случай далеко не единственный. Юристы Госстройнадзора готовят аналогичные иски и по другим объектам: ул. Горная, 22 в Коломягах; ул. Земская, 28 в Старо-Паново; ул. Чкалова, 33 в поселке Левашово.
В Левашово компания «Девелопмент Групп» достраивает дом на 54 квартиры. Объект также возводится на участке ИЖС, и здесь тоже почти все квартиры проданы.
Компанию возглавляет Ирина Бонд, супруга небезызвестного предпринимателя Евгения Дондурея. Здесь необходимо небольшое лирическое отступление. В конце 90-х Евгений Дондурей владел двумя компаниями – «Прагма» и «Росглавматериалы» - и входил в число крупнейших петербургских застройщиков. Работал он и в Москве (проект «Золотые ключи»). Затем у девелопера начались финансовые неприятности, осложненные корпоративным конфликтом. «Прагму» он продал другим инвесторам, компания «Росглавматериалы» обанкротилась. Ее объекты (долго и мучительно) достраивали другие девелоперы. Евгений Дондурей уехал в Лондон и даже сменил фамилию. Вроде бы в отношении г-на Дондурея было возбуждено уголовное дело; вроде бы как-то потихоньку оно рассосалось без видимых последствий. Теперь он – Бонд. Евгений Бонд. В конце «нулевых», когда шумиха улеглась, вернулся в Россию и снова занялся строительством. И опять неудачно.
В прошлом году Ирина Бонд приобрела на торгах деревянный двухэтажный дом площадью 374 кв. м на ул. Чкалова, 33 в Левашово – за 3,25 млн. рублей. Вместе с постройкой г‑жа Бонд получила в собственность участок ИЖС размером 13,4 сотки.
Сейчас инвестор возводит на участке трехэтажный комплекс под названием «Усадьба «Яблоневый сад». Разрешения на строительство нет. «Нам оно не требуется, поскольку по документам мы выполняем реконструкцию», - заявляют клиентам представители фирмы. (Цитируем по материалу в еженедельнике «Недвижимость и Строительство Петербурга» № 43).
Квартиры продаются по предварительным договорам; за студию площадью 23,7 кв. м просят всего за 1,13 млн. рублей. Это недорого. Но, впрочем, Левашово – не Озерки.
Чиновники выявили «факт нецелевого использования участка». Скорее всего, в суд также будет подан иск о сносе самовольной постройки. Здесь уже есть и потенциальные потерпевшие: местные жители уверены, что застройщик пытается незаконно подключить здание к существующим сетям, а они не рассчитаны на подобную нагрузку.
Возможно, «Девелопмент Групп» планирует запустить еще несколько проектов по такой же схеме: на сайте компании сказано, что в 2013 году она собирается начать строительство жилых домов в Пушкине, Павловске, Ломоносове.
Всего в России насчитывается около 3500 объектов «с признаками самостроя», сообщил недавно министр Московской области Александр Коган. Речь, как правило, идет о многоквартирных домах, возведенных на участках ИЖС или на сельхозземлях. По данным Службы судебных приставов, только в первом полугодии 2012‑го суды предписали ликвидировать свыше 8500 самовольно возведенных строений. Случаи принудительного сноса уже есть в Краснодарском крае и в Подмосковье.
Тема строительства в «правовом вакууме» (речь пойдет не только о многоквартирниках, но и, скажем, о капитальном строительстве в рекреационных зонах, о зыбкой границе водоохранных зон и пр.) станет одной из ключевых проблем, которую чиновники, девелоперы и юристы будут обсуждать в ходе Пятого саммита «Пригород: перезагрузка». Саммит пройдет 30 ноября и 1 декабря в конференц-залах гостиницы «Октябрьская».
Ultima ratio (лат.) – последний довод
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
