Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Давным-давно, когда люди еще верили в «невидимую руку рынка» и рациональное поведение его участников, все представлялось простым и понятным. Если конкретному сегменту угрожает спад – надо сокращать производство. У нас же все наоборот: спрос сокращается, а новых проектов все больше.
Тенденция эта отмечена не только в петербургском регионе. В Подмосковье аналитики «Пробизнес-Девелопмент» зафиксировали в 2013 году «максимальный рост предложений по продаже загородной недвижимости с момента финансового кризиса 2008 года». Они полагают, что в следующем году рост еще ускорится. А эксперты «Метриум Групп», изучая тот же сегмент, обнаружили «все признаки стагнации»: тенденцию снижения выхода новых поселков, увеличение сроков экспозиции, снижение покупательской способности населения (обусловленное стагнацией уровня доходов), возвращение интереса к участкам без подряда и пр.
В Петербурге только за май отмечено появление в продаже более десяти новых проектов. Причем данные по объему текущего предложения придется корректировать весьма существенно: прибавка составила более 1500 новых объектов. Например, в поселке «Ханнила» (Выборгский район, 110 км от Петербурга) - 459 участков, в проекте «Поместье Алексеевское» (20 км от КАД по Гостилицкому шоссе) - 238 участков, в поселке «Кокосы» (Всеволожский район, около 20 км) - 306 участков, «Дворцовые предместья» (Ломоносовский район, 3 км от КАД) - 126 участков, ДНП «Карпаты» (Кировский район, неподалеку от Ладожского озера) – 178 наделов, «Соловьевские дачи» (озеро Комсомольское, 99 км от города) – 136 участков и т.д.
Среди новичков – объекты по всему ценовому диапазону: от 20 тысяч рублей за сотку в «Карпатах» до 220 тысяч – в поселке «Канисты» (причем «с возможностью подключения» водоснабжения, электричества и газа, то есть за коммуникации придется доплачивать отдельно).
Что любопытно: проекты, которые в прошлом году считались «оптимальным форматом» (100-120 объектов), весной оказались в меньшинстве. Девелоперы предпочитают предлагать или локальные клубные поселения («Райт Парк» – 13 коттеджей, Club – 17, «Каниста» – 18) с бюджетом покупки от 0,5 млн евро или уж масштабные садоводства.
Появляются не только новые коттеджные поселки: серьезные девелоперы продолжают дифференциацию бизнеса. Например, представители компании «ПулЭкспресс», до сих пор занимавшейся только «классикой» (инженерно подготовленные участки), заявили о запуске проекта «Мелодия» во Всеволожском районе. Малоэтажный комплекс будет построен недалеко от реализуемого тем же застройщиком коттеджного поселка «Румболово. Семь трехэтажных домов по 11 квартир в каждом – это первый опыт компании в таком формате. Генеральный директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков уверен, что квартиры в «зеленой зоне» будут пользоваться спросом. Ориентировочная стоимость – от 50 тысяч рублей за квадратный метр, продажи начнутся в сентябре.
Продолжаются эксперименты в дорогом сегменте. В мае открылись продажи коттеджей в клубном квартале «Райт Парк», его возводит компания «Актив Хаус». Участок застройки входит в состав коттеджного комплекса «Охтинский парк» (7 км до КАД).
Девелопер решил сделать ставку на «зеленую» моду: покупателям предлагают энергоэффективные дома в «органическом» стиле. Забота об охране среды ценится недешево: домовладения стоят от 61,5 млн до 86,4 млн рублей. На участке площадью 2,8 га появятся 13 резиденций, построенные по трем проектам (381, 422 и 574 кв.м) на участках от 17 до 29 соток. Коттеджи возведут из крупноформатных керамических блоков; их утеплят и облицуют искусственно состаренным бельгийским кирпичом ручной формовки. На окнах установят энергосберегающие стеклопакеты от Michael Weining. Продажами домовладений занимается «ПулЭкспресс».
Согласно принципам «органической архитектуры», разработанным Фрэнком Ллойдом Райтом, здание должно восприниматься как неотъемлемая часть ландшафта. Внутри «органических» домов нет несущих стен; помещения плавно перетекают одно в другое, визуально объединяясь с придомовой территорией благодаря просторным открытым террасам и балконам. «Органику» дополнят «интеллектом» и энергосберегающими технологиями: здания оборудуются тепловыми насосами, гибридной вентиляцией с рекуперацией тепла и пр. Все инженерные коммуникации и оборудование объединят в единую автоматизированную систему управления. По расчетам застройщика, годовое потребление тепла будет в четыре-пять раз меньше, чем в среднем по Петербургу.
В конце весны начались продажи особняков в элитном коттеджном поселке «Ламбери». Застройщиком и инвестором выступает ЗАО «Электронмаш». Готовые домовладения продаются по цене от 25 млн до 55 млн рублей. Поселок разместился на участке 17,5 га и находится рядом с деревней Энколово (6 км до Кольцевой). На 14 га разместят 56 домовладений трех типов: коттеджи по 250-320 кв.м с придомовыми участками 11-15 соток, трехуровневые дуплексы по 520 «квадратов» с наделами от 13 до 18 соток, а также «особняки» от 420 до 750 метров на участках от 20 до 40 соток.
Эта часть комплекса будет огорожена, доступ в нее ограничен. Девелопер обещает создать здесь искусственный пруд с зоной отдыха, сквер, а также прогулочные дорожки, детскую площадку, теннисный корт. До конца года обещают сдать первую очередь (23 дома).
На отдельном участке размером 3,5 га запланированы объекты, рассчитанные на «внешних» посетителей: бутик-отель на 40 номеров со SPA и рестораном, два офисных здания. Здесь же компания собирается построить двух-трехэтажные дома на 30 апартаментов площадью от 48 до 60 кв.м. Из социалки предусмотрены: начальная школа и детский сад (частные), фитнес-центр с бассейном, теннисный корт и детский досуговый центр.
Мотивы выхода на рынок именно сейчас (в каких терминах ни оценивай ситуацию – не в самый подходящий для дебюта момент) в каждом случае разные. Для крупных землевладельцев критичной может стать растущая налоговая нагрузка. У девелоперов локальных проектов – другие заботы: такие поселки готовятся не один год и требуют серьезных стартовых вложений. Откладывать вывод на рынок – значит, увеличивать издержки.
Главная проблема, которая сегодня заботит всех участников рынка, независимо от типа жилья и ценовой группы – объем и стабильность спроса. Средний уровень реальных доходов в регионе практически не растет, малый и средний бизнес переживает не лучшие времена (именно владельцы небольших компаний составляют значимую часть покупателей загородного жилья). «Сейчас этот сектор экономики серьезно сокращается, – говорит Алексей Третьяков, председатель городской Ассоциации малого бизнеса. – Уходят добропорядочные, законопослушные предприниматели. А остаются, как правило, те, кто близок к власти, либо имеет надежную «крышу» в силовых структурах. Им не страшны многочисленные проверки и изменения правил игры».
Негативную роль играют психологические факторы: ожидание кризиса срабатывает, опережая реальные финансовые проблемы.
Более уверенно чувствуют себя «полюса»: на объекты эконом-класса (особенно представляющие более дешевую альтернативу городским квартирам) спрос есть всегда; элитный сегмент живет по собственным законам.
Остальным приходится искать маркетинговые ходы и варианты взаимодействия со СМИ, чтобы достучаться до возможных покупателей. И убедить всех, что именно сейчас – наилучшее время для покупки.
Так, впрочем, делается всегда, кризис на дворе или подъем.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
