км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Богатые сокращают площади

29 Янв 2018
 Прослушать
9597
По мнению аналитиков, для рынка загородной элитной недвижимости 2017 год оказался успешнее, чем несколько предыдущих. Однако проблемы все-таки есть: за последние годы на премиальный и элитный рынок вышли единичные проекты. Чем это обусловлено, и какие коттеджи пользуются наибольшим спросом?

По мнению аналитиков, для рынка загородной элитной недвижимости 2017 год оказался успешнее, чем несколько предыдущих. Однако проблемы все-таки есть: за последние годы на премиальный и элитный рынок вышли единичные проекты.  Чем это обусловлено, и какие коттеджи пользуются наибольшим спросом?

В целом 2017 год для элитного загородного сегмента оказался более благоприятным, чем несколько предыдущих. Достигнутая стабильность экономики в целом, а также курса рубля по отношению к доллару в значительной степени определила восстановление покупательской активности, хотя докризисных показателей рынок еще не достиг.

Кроме того, отсутствие огромных дисконтов и стагнация цен тоже внесли свой вклад в нормализацию обстановки. По словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Ильи Менжунова, за год средний бюджет предложения на элитном загородном рынке снизился всего на 3,98%: с 201 млн рублей до 193 млн рублей, что можно считать незначительным изменением. И это при том, что основная покупательская активность была сосредоточена на объектах стоимостью порядка 75-80 млн рублей, что в два раза ниже, чем средний ценник объектов в продаже.

Наибольшим спросом на рынке загородных элитных домов по-прежнему пользуются коттеджи. На них приходится около 49% всех сделок. Однако за последние три года спрос на домовладения сократился. Так в 2014 году на данный формат приходилось порядка 59% сделок. Зато вырос интерес к более доступным вариантам – таунхаусам и участкам без подряда (УБП). Сейчас на их долю приходится около 17% и 34% сделок соответственно. До 2014 года таунхаусы составляли не более 8% приобретений, а УБП – 13%. Рост спроса на участки без подряда связан с тем, что это самый доступный по цене тип недвижимости. Девелоперы, наблюдая такую тенденцию, сокращают строительную активность и предлагают на продажу больше земли.

На первичном рынке загородной элитной недвижимости класса de luxe наибольшим спросом пользуются участки без подряда, что обусловлено как более низкой ценой входа в элитный поселок, так и отсутствием ликвидных предложений коттеджей на данном рынке, – солидарен с коллегой старший менеджер XL Partners и руководитель группы оценки недвижимости компании Алексей Лопатин. – В классе premium спрос покупателей сместился в пользу дуплексов и таунхаусов как наиболее сбалансированного предложения по соотношению цена/качество.  

Одна из главных системных проблем элитного загородного рынка заключается в том, что на нем практически не появляется новых поселков, что влечет перетекание спроса во вторичный сегмент рынка из-за дефицита предложения на «первичке».

По словам коммерческого директора Villagio Estate Алексея Коротких, на первичном рынке продажи идут всего в паре десятков проектов. «Последний большой коттеджный комплекс выходил в 2014 году (это «Ренессанс Парк» на Новорижском шоссе). Другие проекты, появившиеся за 3 года в сегменте, или слишком камерные, чтобы оказать существенное влияние на конъюнктуру рынка, или представляют собой малоэтажную застройку. В результате старые поселки стоят с «неликвидом», новые допродаются. На «первичке» сейчас как никогда остро стоит вопрос дефицита качественного предложения», – рассказывает эксперт.

За последние годы на премиальный и элитный рынок вышло не более трех проектов, – рассказывает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. – Спросом пользуются новые и готовые дома, причем под ключ. Однако такого предложения сейчас крайне мало.

Как рассказали в «Метриум Групп», снижение девелоперской активности стало следствием падения курса рубля в 2014 году, что привело к резкому росту себестоимости новых объектов, строительство которых априори подразумевает закупку импортных строительных материалов и инженерии. В такой ситуации застройщики загородной элитной недвижимости попросту решили взять паузу «до лучших времен», из-за чего на рынке сложился кризис ликвидности. Тот, кто все же решил развивать площадки, пошел на частичное удешевление проекта или даже снижение класса для большего охвата потенциальной аудитории.

Впрочем, в Villagio Estate утверждают, что проекты компании продаются неплохо. В том же «Ренессансе» ежемесячно закрывается в среднем 12-15 сделок. А в октябре было оживление, и продажи выросли на 50%. При этом основной популярностью пользуются современные проекты, - уверяют в компании.

Все без исключения эксперты соглашаются, что яркой тенденцией последних двух лет является более практичный подход к выбору элитных домов. Однако в деталях специалисты все-таки разошлись. В частности, они несколько по-разному оценивают самый востребованный метраж дома.

Когда в 1995 году компания HONKA  вышла на российский рынок, покупатели стандартно выбирали коттеджи огромной, по меркам финских строителей, площади. Это были настоящие дворцы с колоннами по 1000-1200 кв. метров, – вспоминает директор по маркетингу московского представительства компании ООО «РОССА РАКЕННЕ СПб» (HONKA) Анастасия Фетисова. – Чтобы удовлетворить такие потребности, компанией были разработаны совершенно новые технологии. Так, использовалась технология  оцилиндровки, а также применялся клееный брус, для которого не существует ограничений по площади объекта. Однако за последние 5-7 лет ситуация на рынке изменилась. Заказчики все чаще отказываются от огромных метражей, которые тяжело обслуживать, в пользу  более рациональных решений. У современного клиента появились новые требования к строительным компаниям. На первый план выходят функциональность и продуманность жилого комплекса, а также уровень комфорта. 

По словам Ильи Менжунова, наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью около 400 кв. м с участком 10-20 соток и двумя парковочными местами. Для сравнения: в докризисный период были более востребованы дома от 600 кв.м на 25-30 сотках.

По словам Алексея Лопатина высокая доля спроса – около 20-40% сделок – приходится на коттеджи «золотого» стандарта. Это дома «под ключ» площадью 400–700 кв. м на участке 15–30 соток. Обязательно наличие гаража и помещений для персонала. Наиболее востребованы объекты в поселках с «изюминкой». Прежде всего, это поселки на берегу водохранилищ, которых больше всего на Дмитровском направлении, а также лесные поселки.

А вот Алексей Коротких считает, что самой популярной покупкой является дом 350-400 кв. м с участком 18-20 соток. «Эпоха дворцов окончательно ушла: все понимают, что дом нужно содержать и обслуживать. Покупатели стали более практичными», – резюмирует эксперт.

Сильнее всего занижает размеры Анастасия Фетисова. По ее словам, чаще стали востребованы дома в 250-300 кв. м. Такой метраж позволяет комфортно разместить  просторную гостиную, несколько спален и санузлов, а также несколько хозяйственных помещений. В целом, такой проект от компании HONKA обходится в 250-400 тыс. евро.

Кроме того, одной из иллюстраций тренда на рационализацию может послужить растущая с каждым годом популярность Новой Риги как места для строительства элитной недвижимости. Происходит это благодаря хорошей пропускной способности трассы и разнообразному предложению, в том числе от застройщиков. Хотя ни для кого не секрет, что наибольшим спросом традиционно пользуются дома на Рублево-Успенское шоссе.

По мнению Сергея Колосницына, передовым коттеджем можно назвать постройку, при возведении которой использовались современные инженерные системы, а также новые технологии в проектировании и возведении. Например, в некоторых поселках используются специальные технологии отвода с крыш талой воды, или система освещения, которая позволяет избежать необходимости включать свет по пути из холла на второй этаж.

«Золотым» стандартом следует считать коттеджи из керамического кирпича с монолитным каркасом, построенные по индивидуальным проектам, учитывающим особенности окружающего пейзажа, – уверен Алексей Лопатин. – В доме должны быть дополнительные автономные коммуникации. Обязательно наличие лоджий, балконов, зимних садов, а также сауны, бассейна, ландшафтного дизайна земельного участка. Также коттедж должен быть оборудован интеллектуальной системой управления «Умный дом». Это специальная охранная система, с помощью которой можно управлять климатом, освещением, поливом, пожаротушением и так далее.

Впрочем, в «Метриум Групп» считают несколько иначе. «Продвинутый» коттедж вовсе не обязательно должен обладать какими-либо уникальными технологическими решениями, – уверяет Илья Менжунов. – Ликвидными считаются домовладения с удачной организацией пространства, как правило, просторной гостиной, четырьмя спальнями, в которых есть индивидуальные ванные комнаты и гардеробные. Кроме того, высоким спросом пользуются дома с готовой отделкой от застройщика и меблировкой.

Эксперт из Villagio Estate считает, что передовым коттеджем сегодня можно считать, прежде всего, дом оптимальной площади. Большинство покупателей по-прежнему предпочитают неоклассику и арт-деко, каждый третий выбирает современную архитектуру с лаконичной геометрией. Как правило, обязательным условием является наличие окон до самого пола, которые позволяют наполнить дом светом и воздухом. Внешний декор стал гораздо более сдержанным. При этом дорогие, качественные материалы соответствующего уровня пользуются большим спросом. Планировки должны быть максимально функциональными. Организации хозяйственных помещений стало уделяться столько же внимания, сколько и жилым помещениям. У каждой спальни должна быть гардеробная и санузел, в доме должны быть предусмотрены комнаты для помощников, кладовые, постирочные, гладильные. Кроме того, не стоит забывать про сам поселок, в котором должны быть широкие дороги, огромные прогулочные зоны, наличие собственной инфраструктуры и прочее. 

Вместе с тем, не менее важным параметром, чем площадь, становится архитектура проекта, – считает Анастасия Фетисова. – Причем, речь идет не только о доме, но и о земельном участке, инфраструктуре поселка. Также заказчики обращают внимание на  географическую локацию и транспортную доступность объекта, удобство строительства и эксплуатации дома, гарантии и экспертиза застройщиков, соотношение затрат и качества. Как никогда сегодня для людей важно наличие комфортной среды пребывания для детей, возможность заняться спортом. Дом становится отражением их ценностей, интересов и образа жизни.   

«К сожалению, под категорию «передовых» коттеджей попадает не более 15-20% сегодняшний домовладений, представленных на рынке, – рассуждают в «Метриум Групп». – Дефицит качественного предложения, в свою очередь, подогрел интерес покупателей и сократил время принятия решения о сделке. Уже летом этого года мы заметили тенденцию – доля сделок с авансом составила 94%, тогда как летом 2016 года лишь 58% договоров подразумевали предоплату. Таким образом, покупатели подтверждали свои намерения, опасаясь, что ликвидный вариант будет продан другому».

Очевидно, что кризис научил считать деньги даже наиболее обеспеченные слои общества, так, что новым трендом стало максимально функциональное жилье меньшей площади. Девелоперам же не остается только подстраиваться под изменяющиеся условия.

Александр Ковалевский


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных