км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Дома, считавшиеся элитными, можно купить с существенным дисконтом

26 Янв 2018
 Прослушать
11495
Эксперты бьют тревогу: около половины загородных домов в элитном сегменте морально устарели, в результате чего продавцы вынуждены реализовывать такое жилье с существенными скидками. Что такое «морально устаревший» дом? И какой дисконт можно за него получить при покупке? Этим вопросам и будет посвящен обзор рынка элитной загородной недвижимости.

Эксперты бьют тревогу: около половины загородных домов в элитном сегменте морально устарели, в результате чего продавцы вынуждены реализовывать такое жилье с существенными скидками. Что такое «морально устаревший» дом? И какой дисконт можно за него получить при покупке? Этим вопросам и будет посвящен обзор рынка элитной загородной недвижимости.

Рынок элитной загородной недвижимости демонстрирует не самые лучшие показатели. Общая динамика спроса все еще снижается. При этом предложение в первичном сегменте резко ограничено и продолжает сокращается. Такая ситуация подталкивает покупателя к переходу на вторичный рынок, где сконцентрирован большой процент морально устаревших домов.

Если в 2013 году доля продаж на вторичном рынке составляла 41%, то к 2017 году она составляет уже 82%, – рассказывает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

Дело в том, что с 2014 года в связи с падением курса рубля к доллару затраты при строительстве коттеджа перестали окупаться, и цены предложений на готовые дома оказались ниже затрат на их строительство. Ведь возведение элитных домов неизбежно вынуждает закупать материалы за рубежом. Таким образом, в последние годы доходность девелоперских проектов снижается по всем сегментам. Как уверяет старший менеджер XL Partners и руководитель группы оценки недвижимости Алексей Лопатин, происходит это даже на наиболее ликвидном рынке многоквартирного жилья. Что уж говорить про рынок коттеджного строительства, который всегда являлся наиболее рискованным.

Валютные колебания отразились и на спросе, который в последние 5-7 лет снизился на объекты классов de luxe и premium. «Пик падения спроса пришелся на 2015 год, когда продавцы остались в «долларовых» ценах и не были готовы корректировать цены по факту 2-х кратного падения курса рубля по отношению к доллару США, – добавляет Алексей Лопатин. – В 2016-2017 годах цены предложений стали более рыночными, что привело к небольшому оживлению на рынке».

По словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Ильи Менжунова, морально устаревшими домами на элитном рынке являются объекты, построенные 15-20 лет назад, которые сегодня уже не устраивают современных покупателей по большинству параметров. Среди главных критериев – непродуманные планировки, устаревшие коммуникации, излишне вычурные фасады, наличие «лишних» помещений, как, например, бильярдные, домашние кинотеатры, бассейны и прочие. «Уверен, через пару лет такие объекты будут продаваться по цене земельного участка за вычетом стоимости сноса. Сегодня в моде – европейская практичность. Покупка дома уже перестала быть для клиентов доказательством их статуса и достатка. Даже обеспеченные люди разумно экономят – на количестве квадратных метров, обслуживании и налогах», – пояснили в компании.

Дело в том, что в 2000-х годах, когда формировался элитный рынок, вкусы, потребности и менталитет общества были другими, – объясняет Сергей Колосницын. – Во-первых, престиж в то время ассоциировался с огромными метражами и очень большими участками. Однако, пожив в домах площадью 2000 или 1000 кв. м. на участках в 50 соток люди банально устали. Они осознали, что используют только 40-50% этих площадей, а вот оплачивают содержание всего пространства. И сейчас покупатели хотят более рационально его использовать. Площади, как и участки,  клиенты выбирают меньшие, чем тогда. Изменилось и отношение к планировкам и их функциональности. Раньше в моде были сауны, тренажерные залы, бильярдные и прочие опции. Теперь покупатели предпочитают посещать модные фитнесс-центры, иногда вне поселков, не приглашать в гости, а проводить время на вечеринках и в ресторанах. В доме им в первую очередь необходимо большое количество спален и комнат, куда бы можно было поселить нянь. «Дело в том, что в тренде – большие семьи, где четыре ребенка – норма. Конечно, теперь и дизайн в востребованных домах стал другим. Люди часто выезжали в Европу, у них развился вкус. Вместо золота, лепнины, показной роскоши, люди предпочитают лаконичную европейскую целостность, функциональность. Помпезность и вычурность уже мало кого привлекает, но таких объектов на рынке хватает», – рассказывают в Penny Lane Realty.

К морально устаревшим проектам можно отнести большинство поселков родом из 1990-х и начала 2000-х годов, – рассказал коммерческий директор Villagio Estate Алексей Коротких. – Это в первую очередь, архитектура, дизайн, планировки. Краснокирпичные замки, показная роскошь, глухие заборы и прочее. Легко понять разницу, просто сравнив современный особняк и коттеджи 15-летней давности.   

По словам Алексея Лопатина, в первую очередь, к «морально устаревшим» относятся дома выполненные из пеноблоков и/или площадью свыше 1000 кв. м. О судьбе таких построек эксперт высказывается крайне радикально. Как правило, такие объекты на рынке продаются с большим дисконтом, и, по сути, покупаются ради земельного участка. «Устаревшие здания идут под снос», – заключают в XL Partners.

Отдельного внимания заслуживают скидки при продаже элитной недвижимости. Владельцы устаревших построек не готовы мириться со снижением цен, что стало для рынка настоящей проблемой, – констатирует Илья Менжунов. – Поэтому, несмотря на отсутствие спроса на такие объекты, скидка от первоначальной стоимости не превышает 30%. Хотя, чтобы продать устаревший элитный дом, нужно снижать цену вдвое. «В моей практике был случай, когда элитный дом продавался около десяти лет. В итоге его купили со скидкой 80%», - вспоминает представитель «Метриум Групп».

Тем не менее, не все так уж мрачно для владельцев старых домов. Ценообразование во многом зависит не только от параметров самого дома, но и от локации. Даже устаревший коттедж в хорошем месте дешево купить все равно не удастся. Если объект стоит больше 50 миллионов, то снизить цену можно будет максимум на 30%, – утверждает Илья Менжунов.  

Директор по маркетингу московского представительства компании ООО «РОССА РАКЕННЕ СПб» (HONKA) Анастасия Фетисова подтверждает, что скидки на элитную недвижимость зависят от конкретной локации, а также качества строительства и отделки. Если расположение участка удачное, то дисконт может быть на уровне стоимости строительства нового дома, или, по крайней мере, серьезного ремонта.

По словам Сергея Колосницына, в 2015-2016 годах были скорректированы практически все цены, кроме высокого сегмента, где бюджет начинается от 4 тыс. долларов за квадратный метр. Цены переводились в рубли, причем, согласно курсу доллара, падали чуть ли не вдвое. И если до сих пор остались такие переоцененные дома, где цена не изменилась в ответ на кризис, скидка действительно может достичь и 50%. Но глобально этот процесс завершен. В среднем скидка на качественный загородный дом сейчас составляет 12%, а чтобы продать морально-устаревший дом, владельцу придется снижаться дополнительно.

Как утверждают в XL Partners, средний дисконт на рынке ликвидных элитных домов составляет 10-20% при сроках реализации 1-2 года. При необходимости «быстрой» продажи дисконт может составлять 30%-40%. А вот морально устаревшие дома продают долго и тяжело. Даже если площадь строения составляет 1000-1500 кв. м., покупатели готовы заплатить за него не больше, чем за площадь «золотого стандарта», то есть за 500-700 кв. м. Таким образом, только дисконт по площади может составлять около 50%, – соглашается Алексей Лопатин.

«Если дом нужно реализовать быстро, то скидки могут доходить до 40% и даже выше. Но здесь вопрос в том, готов ли покупатель приобрести объект, который все равно потребует дополнительных вложений», – считает Алексей Коротких.

Девелоперы лишь подстраиваются под сложившуюся ситуацию, – констатирует Илья Менжунов. – На рынок загородной недвижимости в основном выходят более дешевые форматы поселков, а новые элитные проекты практически не появляются.

В «Метриум Групп» полагают, что изменить положение к лучшему смогут новые условия ипотечного кредитования. Дело в том, что сейчас получить кредит на элитный загородный дом практически невозможно. После кризиса 2008 года ко многим банкам перешли крупные объекты. Финансовые организации не знали, как их оценивать и реализовывать, и в итоге не смогли вернуть даже выданные в кредит деньги. До сих пор банки бояться выдавать ипотеку на загородную недвижимость. На бумаге у них есть соответствующие программы, а на деле клиенты получают либо отказ, либо только 20-30% от заявленной суммы. Решение вопроса ипотечного кредитования на загородном рынке однозначно повысит уровень покупательской активности. «По нашим оценкам, примерно каждый пятый клиент на этом рынке потенциально готов взять кредит на покупку жилья», – считают в компании.

 «Девелоперам нужно снижать себестоимость строительства, придумывать новые «фишки» для покупателей. Например, вводить систему интеллектуализации целых поселков. Серьезное влияние на себестоимость проектов строительства оказывает цена входа в проект (цена земельного участка). По наиболее престижным направлениям цены предложений земли неоправданно завышены, сделки не осуществляются. Рынок земельных участков должен отреагировать снижением цен», – убеждены в XL Partners.

Если же говорить про вторичный сегмент, то, помимо создания дисконта, собственник может вложиться в объект, чтобы повысить его ликвидность, – поясняет Алексей Коротких. – Речь может идти о перестройке дома или внутреннем ремонте, дополнительных постройках на участке, ландшафте.

Как бы то ни было, реальность, по всей видимости, окажется неутешительной. В «Метриум Групп» считают, что в 2018 году ситуация с дефицитом ликвидного жилья на рынке элитной загородной недвижимости только усугубится. Застройщики сегодня по-прежнему не торопятся выводить на рынок новые проекты. При сохранении текущих темпов реализации уже к концу 2018 года рынку грозит кризис ликвидности. Поэтому в ближайшие месяцы конкуренция за интересные проекты только усилится. Более того, в отсутствии предложений покупатели станут активно рассматривать дома с морально устаревшим ремонтом ради удачной планировки. Сейчас подобные объекты считаются неликвидом.

При этом Илья Менжунов полагает, что средняя стоимость предложения в 2018 году снизится в пределах 3-5% за счет пересмотра политики ценообразования собственниками неликвидных домов, не продающихся уже годами: «Отдельные домовладения с привлекательными характеристиками, полагаю, могут даже немного подрасти в цене за счет стабильного спроса на такие объекты. Однако в целом по вторичному рынку цена все равно, скорее всего, незначительно уменьшится».

Немногим более оптимистично настроены в XL Partners. По словам Алексея Лопатина, ситуация, когда последние 2-3 года на рынок практически не выводились новые поселки, позволила накопить отложенный спрос на качественные дома. Так что основная задача девелоперов заключается в представлении рынку поселков с домами из «золотого стандарта» по ценам до 50-60 млн рублей за домовладение.

«Для начала было бы неплохо начать строить. Строящихся проектов на рынке крайне мало», – напоминают в Penny Lane Realty.

В свою очередь, Анастасия Фетисова считает, что в сложившейся ситуации ответом девелоперов стало улучшение качества предложения, а также готовность реализовывать большую часть домовладений на финальной стадии, когда все коммуникации и инфраструктурные объекты  сданы и проведены основные работы по благоустройству.

Таким образом, изменившиеся вкусы населения начали диктовать рынку элитной загородной недвижимости свои условия. Однако девелоперы не спешат выводить новые проекты, отвечающие современным требованиям, из-за удорожания производства, связанного с сильнейшим падением курса рубля в 2014 году. Оснований надеяться на кардинальные улучшения в этом году эксперты не видят. В таких условиях у покупателя есть два выхода. Первый – это покупка участка без подряда и строительство дома по индивидуальному проекту. Еще один вариант – все-таки купить устаревший дом с существенной скидкой.

Александр Ковалевский


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных