Конкуренция видов: рынок по Дарвину

На загородном рынке петербургского региона покупатель может выбирать объект по вкусу и кошельку из весьма обширного ассортимента. В продаже – более 21 тысячи участков, домов и секций в таун-хаузах (340 коттеджных поселков и 47 проектов с таун-хаузами). В Ленобласти выданы разрешения на строительство более 7000 квартир в малоэтажных комплексах.

Правда, рынок многоэтажек на порядок больше: только в области 8 млн кВ.м (почти 200 тысяч квартир) – в стадии строительства; за год в пригородных и областных новостройках покупатели приобрели почти 2 млн кВ.м. В области за 2015 год зарегистрировано 33 900 договоров долевого участия. (Город и область почти сравнялись: в Петербурге – 35 282 ДДУ).

При этом рынок загородных объектов весьма заметно просел: объем сделок уменьшился почти на 20% - 6500 сделок в организованных поселках в 2014 году, 5800 – в 2015-м. Спрос уменьшается параллельно падению доходов граждан – конкуренция, видимо, должна обостряться?

Она и обостряется. В январе в коттеджных пригородных проектах случилось по 0,6 сделки на каждый поселок. В феврале – 0,7, чуть получше, но тоже не сладко. При этом в нескольких поселках особенного падения и не заметили: три, пять, десять сделок в месяц – норма! Это значит, что у кого-то – совсем пусто в отделе продаж.

Аналитики по привычке считают, что на загородном рынке разные форматы конкурируют друг с другом. То есть условный покупатель как бы выбирает: купить ли ему участок без подряда или сразу готовый дом? А то и секцию в таун-хаузе? Или вовсе – квартирку в малоэтажке?

На самом деле конкуренция строится иначе. На дальних «дачных» подступах к городу поселки действительно остро соревнуются за внимание покупателя. Но там практически нет таун-хаузов, да и готовые домовладения – редкость. Не говоря уж о малоэтажке. «Кивеннапа» может, конечно, построить таун-хаузы в Первомайском, но продавать их будет десять лет.

А в ближнем поясе и частные дома, и таун-хаузы конкурируют не столько друг с другом, сколько с квартирами в городской или областной многоэтажной застройке.

И здесь определенные преимущества, пожалуй, имеет малоэтажка. По крайней мере, этот сегмент быстро растет.

Николай Урусов, исполнительный директор компании «Красная Стрела» (возводит комплекс «Неоклассика») комментирует ситуацию так: «Малоэтажные многоквартирные комплексы в ближайшем пригороде конкурируют с таун-хаузами и квартирами в городской черте, но не с участками под застройку. Квартиры в МЖК, при сходной стоимости с городскими, дают несравнимо больший уровень комфорта. Формат малоэтажки диктует нормальную этажность, а это - низкая плотность населения, меньше машин, больше зелени. Высокие потолки, большие окна, небольшое количество соседей на площадке - отличительные черты малоэтажки. За эти блага приходится расплачиваться транспортной доступностью, но, как показывает практика, люди готовы дополнительно тратить 15-30 минут в день на дорогу до дома».

В «Неоклассике», на Пулковских высотах, за три месяца реализовано более 15% квартир.

По мнению Николая Урусова, конкуренция квартир в МЖК с таун-хаузами – это побочное явление, не мейнстрим. Он полагает, что таун-хауз вообще не должен быть дешевым: это довольно дорогое жилье, которое по идее должно находиться преимущественно в городской черте, в «парковой» локации. Например, в Коломягах или Озерках. «Участок под застройку - совершенно иной формат. Человек к нему готовится, рассчитывает свои силы. Стоимость владения домом значительно выше стоимости владения квартирой (налоги, коммуналка, содержание, благоустройство участка и пр.)»,- говорит Николай Урусов.

Об увеличивающейся склонности граждан самостоятельно планировать процесс говорят и данные о структуре предложения: по сведениям «Петербургской недвижимости», объем предложения в поселках, в которых предлагаются только коттеджи или участки с подрядом снизился за прошлый год сразу  на 43% и сейчас составляет всего около тысячи объектов (5% предложения). Рисковать не хотят ни покупатели, ни девелоперы.

Зато, выбирая самостоятельность, покупатель тут же сталкивается с другими рисками: застройщик может не выполнить свои обещания по подведению сетей и дорожной инфраструктуре.

И вот тут конкуренция становится прозрачной.

В проекте «Горки-2» в январе – 8 продаж, в феврале – 5 (помните про средние «0,7 на проект»?). Все просто: дороги проложены, сети подключены, газопровод подведен к границам поселка.

«В нашем проекте «Горки-2» примерно 15% покупателей – те, для кого приобретенный у нас дом - это единственное жилье,- говорит Валерий Соколенко, генеральный директор компании «ЛэндКей» - Около 5% - приезжие, которые решили обосноваться в регионе.

60% строятся сами, 40% - доверяют нам. Дом 125 кв.м на участке в 10 соток обойдется в 5,5 млн. Это стоимость городской «двушки», причем не самой комфортной. Поселки в ближнем пригороде успешно конкурируют с квартирным рынком. Причем транспортные проблемы покупателей не пугают. Как только доведем газ до границ участков– доля тех, кто покупает дом для ПМЖ вырастет».

Возьмем проект бизнес-класса «Охтинский парк». За первые три месяца 2016 года – 15 сделок. 15, Карл! При средней цене участка около 7 млн рублей. Рецепт простой: сети подведены и подключены, дороги проложены, проект в финишной стадии и репутация застройщика вопросов не вызывает.

«Приличный таун-хауз в пригородной зоне конкурирует с приличной городской «трешкой»,- считает Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс».- Она стоит 8-11 млн – и примерно в такую же сумму обойдется минимальная секция, например, в комплексе «Небо» в Токсово. В проекте «Близкое» - микст, смешанная застройка, там более заметна разница в мотивации покупателей. Таун-хауз ближе к частному дому. Квартира, как правило, дешевле по общему бюджету покупки, но дороже по стоимости квадрата. Каждый выбирает по себе… Квартира – более привычный формат.

Таун-хауз (если не говорить о диких низкобюджетных вариантах площадью 40 кв.м) – более комфортное жилье. За это приходится платить определенными транспортными неудобствами, более высокими затратами на эксплуатацию. Многое зависит от развития инфраструктуры. И, кстати, новая областная программа «Светофор», ограничивающая многоэтажную застройку ради более гармоничного развития - как раз об этом».

В элитном сегменте – похожая картина. Данных по началу года пока нет, но в прошлом году один проект – комплекс Liikola Club – собрал едва ли не половину общего спроса, полтора десятка сделок. Рецепт ровно тот же: опережающие вложения в инфраструктуру, репутация серьезного застройщика у компании FreeDom Haus и успешный проект (Patrikki Club) в анамнезе.

То есть, по большому счету, конкурируют не форматы, а репутации. «Слово «репутация» у нас вообще отсутствует,- считает крупнейший бизнесмен, член списка Forbs Виктор Вексельберг.- По крайней мере, на национальном уровне». И Вексельберг видит в этом серьезнейшую проблему для инвестиционного климата.

На национальном уровне – возможно. Но, как видим, на уровне отдельно взятых региональных рынков репутация не только работает, но и становится, по мере развития кризиса, все более значимым фактором.

«Любой угол за минимальные деньги - других критериев покупки сегодня не существует»,- считает московский девелопер Дмитрий Котровский. Может, и так… Но даже за «любой угол» компания, скажем, ЮИТ возьмет на 15-20% больше, чем «Пупкин и Ко». Да ЮИТ и не будет строить «любой угол»…

Автор: Дмитрий Синочкин

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+