Местами - кризис, местами - спрос

«Богатые люди не похожи на нас с вами. Они – другие». Эта фраза Скотта Фицджеральда вполне уместна для описания ситуации на петербургском  рынке дорогой загородной недвижимости.

Формально – спад. За первое полугодие 2015-го, по данным аналитиков Knight Frank, в петербургском регионе продано 14 элитных коттеджей и особняков. Из 215-ти, имеющихся в наличии. Коэффициент поглощения – 6,5%. При этом эксперты пишут о «дефиците качественного предложения». Ну, не знаю. Сдержанность девелоперов можно понять: выводить на рынок новые проекты, зная, что за год у тебя купят один-два дома из десяти – это авантюра.

Для сравнения: в Подмосковье из 820 домовладений класса А за полгода купили 185. (Коэффициент поглощения – 26%). И москвичи еще жалуются на снижение спроса и цепляются за долларовые цены… (В Петербурге уже давно все пересчитано в рубли).

Однако, похоже, не все поселки и не все сделки попали в фокус внимания аналитиков. «Скрытая» часть рынка становится все более значимой.

Например, только в коттеджном поселке Liikola Club, расположенном на берегу Нахимовского озера, в этом году девелопер заключил договоры на 15 домовладений, по цене от 22 до 56 млн рублей. Проект вышел на рынок в прошлом году; покупатели уже приобрели здесь 19 фахверковых особняков из 45 запланированных. Причем это не ПМЖ, а именно что дорогая дача: до Петербурга – 68 км.

«Никто не верит, что в поселке действительно качественная инфраструктура. А когда приезжают и видят набережную с красивыми фонарями, проложенные и подключенные сети и реально построенные дома — понимают, что и все остальное будет на уровне», — говорит Вадим Новиков, генеральный директор компании FreeDom (застройщик и инвестор проекта).

Кстати: первая очередь предыдущего успешного проекта компании — поселка Patrikki Club — была построена и распродана тоже в разгар кризиса, в 2008‑2009-м.

В Liikola Club на 11 га восемь домов уже готовы, еще десять строятся. Каркас из клееного бруса изготавливают на собственном предприятии FreeDom. Все наделы размежеваны и включены в кадастр. Проложены инженерные сети. Идет обустройство набережной:

здесь обустроят яхт-клуб, эллинги для лодок и прочее хозяйство для активного отдыха на воде. Подходы к ней останутся открытыми: огораживать берег руководитель проекта Новиков не собирается. Ближе к воде размещаются более просторные (и более дорогие) дома; стоимость домовладения в группе А — от 52 млн до 68 млн рублей, в группе В — 26–34 млн. Полтора гектара рядом с поселком отведены под фермерское хозяйство, чтобы снабжать обитателей экологически чистыми продуктами.

Вадим Новиков уверен, что дорогой загородный дом должен обеспечивать обитателям городской комфорт (водопровод, канализация, магистральный газ, электричество, собственная газовая котельная, Интернет) — при обязательном условии часовой доступности от города.

Проект Liikola Club – непубличный, активной рекламы не было (Новиков больше полагается на сарафанное радио); возможно, именно поэтому он и не попал в статистику.

Организаторы проекта «Охтинский парк» тоже на спад не жалуются. По словам генерального директора УК «ПулЭкспресс» Андрея Бочкова, темпы продаж стабильные: от 3 до 5 сделок в месяц. При этом стоимость участков с пакетом коммуникаций – от 5 до 10 млн рублей. «Количество обращений несколько выросло, но это, конечно, не общий подъем, а валютный всплеск»,- говорит Андрей Бочков. В «Охтинском парке» продают подготовленные участки без жестко привязанного к договору подряда, а такие объекты в статистике «элитки» учитываются не всегда.

В поселке «Особый статус», на берегу Медного озера, с начала года продано 8 объектов – по одному в месяц. Очередную сделку закрыли в августе: бизнесмен приобрел 20 соток плюс дом площадью 300 кв.м., примерно за 30 млн рублей. «Можно говорить о том, что летом активность была несколько выше, если сравнивать с аналогичными периодами за предыдущие годы,- говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ» (девелопер проекта).- Очередное изменение валютного курса вызвало определенный рост интереса. На количестве сделок в нашем проекте это сказалось не слишком заметно. Но продажи, по крайней мере, не падают – в сегодняшних условиях это уже успех».

Похоже, в загородном сегменте начинают работать долгосрочные факторы. Экономический спад предприниматели приняли как данность, как реальность, к которой приходится как-то приспосабливаться. Вышли на местный рынок многочисленные категории госслужащих, которым запретили или серьезно ограничили выезд за рубеж. Резкое охлаждение отношений с Западом привело к тому, что европейские и американские фискальные службы стали более внимательно присматривать за счетами россиян в западных банках. А то и интересоваться происхождением капиталов. С этим явлением столкнулись некоторые из клиентов брокерских компаний. Они спешно перевели накопленное в России и немедленно оказались перед вопросом: и куда теперь вкладывать средства?

Кстати: любопытную тенденцию отметил коммерческий директор компании «АйДаДом» Алексей Баринов: и в недорогом сегменте вдруг возникло смемщение интереса к более качественным участкам. Вырос спрос на наделы стоимостью 1-1,5 млн рублей. Ранее «хитом продаж» были участки от 500 до 800 тысяч…

Еще об одной особенности рынка говорит генеральный директор ГК «СТИНКОМ» Сергей Феденко: если раньше граждане, купив участок, выдерживали паузу (порой в год-два), то теперь большинство начинает строиться практически сразу. СТИНКОМ реализует проект бизнес-класса «Гармония» на Александровском озере.

Несколько неожиданная активность в загородном сегменте – не исключительное явление. В городе эксперты (не все, но некоторые) тоже отмечают вечно похожее. «Вдруг поперло!» - так оценил положение дел один из девелоперов.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК Элит», характеризует ситуацию более сдержанно, но примерно в том же ключе: «Сейчас спрос в элитном сегменте остается на стабильном благоприятном уровне. Говорить о снижении интереса потенциальных покупателей, в отличие от других ценовых сегментов, не приходится.  Состоятельные клиенты менее болезненно реагируют на смену внешнего информационного поля, формируемого ежедневными потоками новостей, на них практически не отразилась история с повышением ставок по ипотеке. Более того, сейчас формируется дополнительный спрос со стороны переезжающих в Петербург компаний и их подразделений. На рынок выходят покупатели, хранящие свои сбережения в валюте - для них сейчас условия по покупке гораздо интереснее, да и осень  является традиционным временем увеличения деловой и финансовой активности. Мы не прогнозируем ухудшения ситуации в среднесрочной перспективе».

Да и с чего бы Петру Войчинскому ожидать ухудшения: недавно его компания продала петербургскому предпринимателю две квартиры в знаменитом «доме с курдонером» на Каменностровском проспекте, за 120 миллионов рублей. Бизнесмен несколько лет подбирал подходящее жилье, и вот – решился…

Устройство рынка довольно точно отражает структуру нашего общества. За экономические и политические авантюры правительства предстоит расплачиваться в основном среднему классу. А в группе высокодоходных товарищей произойдет разве что перераспределение влияния и некоторая корректировка интересов. 

Автор: Дмитрий Синочкин

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+