Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Где искать?
На рынке загородной недвижимости северной столицы и Ленинградской области в пешей доступности от водоемов находится порядка 15% всех коттеджных поселков. «Поселки на береговой линии Финского залива – редкость, эти единичные проекты спозиционированы в премиальном ценовом сегменте. А вот предложения вблизи озер – не редкость: самые популярные - Ладожское, Лемболовское, Кавголовское и т.д.», - рассказывает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Непосредственно на побережье Финского залива в основном расположены поселки бизнес и премиум-класса, где стоимость сотки напрямую зависит от близости линий участков к воде. Так, к примеру, береговые наделы первой линии имеют самую высокую стоимость и достигает 900 тыс. рублей за сотку. При этом удаленные от воды участки будут предлагаться по более демократичным ценам – 200- 300 тыс. рублей за сотку.
По словам эксперта Коллегии профессиональных девелоперов, генерального директора компании «Лэнд Аспект» Дмитрия Ильенко, на северном побережье залива лишь несколько проектов имеют выход к воде и расположены прямо на берегу. Значительная часть побережья от Сестрорецка до Солнечного и от Серово до Приветнинского занято санаториями и базами отдыха. По формату предложений – это инженерно-подготовленные участки и отдельные дома.
«Освоение побережья Финского залива будет продолжаться, пока не закончатся девелоперские активы земель, так как освоение территорий у "большой воды" сегодня один из наиболее ликвидных форматов для загородного проекта. Однако, не стоит думать, что удачная локация обеспечит 100% успех, придется поработать над планировкой поселка и дополнительными точками притяжения (пирсом, пляжем и т.д.)», - комментирует Дмитрий Ильенко.
Дороже обычного
Наличие выхода к «большой воде», бесспорно, является значимым преимуществом и позволяет поднять класс проекта и стоимость участков на 10-30%. Более значительной разница в цене будет, если поселок у воды обладает и другими конкурентными преимуществами. Для покупателей важны престижность и транспортная доступность направления, юридические аспекты, наличие собственной береговой линии, общественный пляж, социальное окружение и т.д. «Часто пляж озера, на который по выходным съезжаются толпы горожан, в сумме ничего не добавляет стоимости проекта, так как существенно ухудшает остальные характеристики поселка: уединенность, тишину, низкий автомобильный трафик. Таким образом, в некоторых случаях заявленное преимущество может оказаться не таким уж очевидным», - комментирует Елена Карасева.
Кроме того, значительное влияние на цену имеет и инфраструктурная составляющая – особенно, если речь о большой воде. К примеру, хороший синергетический эффект может дать инфраструктура поселка, связанная с активным отдыхом (яхт-клубы, туристические комплексы, центры водного спорта).
Юридические аспекты
При покупке участков у воды необходимо учитывать установленные законом ограничения на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости. Строительство в водоохранной зоне регулируется несколькими нормативными актами, в том числе Земельным и Водным кодексами РФ. Как отмечает партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный, главным требованием является условие обеспечить строительные объекты сооружениями, гарантирующих охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод.
По закону водоохранными зонами считаются природные территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Таким образом, во-первых, водоохранные зоны должны располагаться вдоль водных объектов, во-вторых, это территории с особыми условиями использования земельных участков, в-третьих, в водоохранной зоне действуют ограничения прав на землю.
«Ширина водоохранной зоны в основном зависит от характеристики водного объекта. Для рек и ручьев – это исток и протяженность, для озера и водохранилища – это ширина акватории или водотока, для моря – фиксированный размер 500 метров и т.д.», - комментирует Валерий Лазебный.
Надо отметить, что новый Водный кодекс РФ (ст. 65), вступивший в силу с 1 января 2007 года, предписывает значительно меньше требований к охране водных объектов и строительству в водоохранной зоне. В частности, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию для создания объекта недвижимости и возникновения права собственности на него не требуется (садовые и дачные домики, индивидуальные гаражи и др.). Кроме того, разрешено выделение участков под индивидуальное строительство, а также разрешена приватизация земельных участков у воды. Однако в настоящее время судами признается, что не допускается размещение капитальных объектов недвижимости в пределах береговой полосы.
Стоит отметить, что положения нового Водного кодекса РФ распространяются только на сделки, которые заключены после вступления его в силу, то есть после 1 января 2007 года.
При оценке правовых отношений с земельными участками в водоохранных зонах, заключенных до 1 января 2007 года, действуют положения Водного кодекса 1995 года. В противном случае сделка может быть признанной несостоявшейся.
Доступ для всех
Довольно часто береговая линия оказывается огороженной частными собственниками и застройщиками. Попытаемся разобраться, есть ли у владельцев коттеджей законное право закрыть доступ к воде.
Согласно Водному кодексу, береговая полоса шириной 20 м должна быть открыта для общего пользования. Однако этот же кодекс с 2007 года дает право на приватизацию земельных участков у воды. Таким образом, гражданское законодательство, которое защищает право частной собственности, вступает в противоречие с Водным кодексом. Почва для нарушений, махинаций и коррупции, безусловно, благодатная. Тем более в документах не прописана четкая инструкция для подобных спорных ситуаций, а фактических оснований для привлечения к ответственности собственника и, как следствие, сноса забора нет, правоприменительной практики в России по таким делам практически не существует.
Тем не менее, юристы советуют добиваться правды. Самый главный совет – это отстаивать свои права на свободный проход к водоемам в местных органах власти и прокуратуре. Поскольку 20-метровая береговая линия является государственной собственностью, то все законодательные акты будут направлены на защиту прав граждан на свободные от всех шлагбаумов и заборов берега. Как правило, за договорами права аренды или собственности стоят нарушения местных властей, пользующихся лазейками в законодательстве.
***
Водоем на участке открывает большой спектр возможностей: рыбалка, купание, водный туризм, яхтинг и другие виды спорта. Однако стоит помнить о том, что сделки с этим видом недвижимости являются довольно непростыми с точки зрения приобретения, а также несколько дороже обычных участков «в поле».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
