Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Обзор поселков у воды с развитой инфраструктурой
Где искать?
Наибольшее количество элитных поселков у воды сконцентрировано на севере, северо-западе и западе от Москвы. Самым «водным» направлением Московской области считается Дмитровское шоссе, здесь сосредоточено большинство подмосковных водохранилищ: Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское. Поселки у «большой воды» составляют более 10% всего предложения на Дмитровке, причем основная доля проектов сосредоточена на удалении до 30 км от МКАД. В связи с этим данное направление является своего рода уникальным, а по уровню развитости яхтенной инфраструктуры стоит на первом месте относительно других районов Подмосковья.
С развитием сегмента «дальних дач» также активно осваивается Конаковский район, расположенный в Тверской области, в частности поселок «Завидово». Здесь расположено Иваньковское водохранилище, протекают реки Волга, Яуза, Шоша.
Дороже обычного
Наличие выхода к «большой воде», бесспорно, является значимым преимуществом и позволяет поднять класс проекта и стоимость участков на 10-30%, считает управляющий директор компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. К примеру, предложение загородной недвижимости Дмитровского направления чаще всего представлено поселками эконом-класса, однако расположение объекта близ водоема позволяет значительно увеличить цену недвижимости.
Средняя стоимость участков без подряда на воде Дмитровского направления составляет от $8 тыс. до $31,2 тыс. По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, стоимость домовладения в организованном поселке у воды варьируется в пределах $1,5-2 млн. с общей площадью дома 250 кв.м.
Самая высокая стоимость зафиксирована на Пироговском и Клязьминском водохранилище, где были организованы первые яхт-клубы. Они находятся на удалении 10-15 км от Москвы по Дмитровскому и Осташковскому шоссе.
Юридические аспекты
При покупке участков у воды необходимо учитывать установленные законом ограничения на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости. Строительство в водоохранной зоне регулируется несколькими нормативными актами, в том числе Земельным и Водным кодексами РФ. Как отмечает партнер юридической фирмы «Авелан» Валерий Лазебный, главным требованием является условие обеспечить строительные объекты сооружениями, гарантирующих охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод.
По закону водоохранными зонами считаются природные территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Таким образом, во-первых, водоохранные зоны должны располагаться вдоль водных объектов, во-вторых, это территории с особыми условиями использования земельных участков, в-третьих, в водоохранной зоне действуют ограничения прав на землю.
«Ширина водоохранной зоны в основном зависит от характеристики водного объекта. Для рек и ручьев – это исток и протяженность, для озера и водохранилища – это ширина акватории или водотока, для моря – фиксированный размер 500 метров и т.д.», - комментирует Валерий Лазебный.
Надо отметить, что новый Водный кодекс РФ (ст. 65), вступивший в силу с 1 января 2007 года, предписывает значительно меньше требований к охране водных объектов и строительству в водоохранной зоне. В частности, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию для создания объекта недвижимости и возникновения права собственности на него не требуется (садовые и дачные домики, индивидуальные гаражи и др.). Кроме того, разрешено выделение участков под индивидуальное строительство, а также разрешена приватизация земельных участков у воды. Однако в настоящее время судами признается, что не допускается размещение капитальных объектов недвижимости в пределах береговой полосы.
Стоит отметить, что положения нового Водного кодекса РФ распространяются только на сделки, которые заключены после вступления его в силу, то есть после 1 января 2007 года. При оценке правовых отношений с земельными участками в водоохранных зонах, заключенных до 1 января 2007 года, действуют положения Водного кодекса 1995 года. В противном случае сделка может быть признанной несостоявшейся.
Доступ для всех
Довольно часто береговая линия оказывается огороженной частными собственниками и застройщиками. Попытаемся разобраться, есть ли у владельцев коттеджей законное право закрыть доступ к воде.
Согласно Водному кодексу, береговая полоса шириной 20 м должна быть открыта для общего пользования. Однако этот же кодекс с 2007 года дает право на приватизацию земельных участков у воды. Таким образом, гражданское законодательство, которое защищает право частной собственности, вступает в противоречие с Водным кодексом. Почва для нарушений, махинаций и коррупции, безусловно, благодатная. Тем более в документах не прописана четкая инструкция для подобных спорных ситуаций, а фактических оснований для привлечения к ответственности собственника и, как следствие, сноса забора нет, правоприменительной практики в России по таким делам практически не существует.
Тем не менее, юристы советуют добиваться правды. Самый главный совет – это отстаивать свои права на свободный проход к водоемам в местных органах власти и прокуратуре. Поскольку 20-метровая береговая линия является государственной собственностью, то все законодательные акты будут направлены на защиту прав граждан на свободные от всех шлагбаумов и заборов берега. Как правило, за договорами права аренды или собственности стоят нарушения местных властей, пользующихся лазейками в законодательстве.
***
Водоем на участке открывает большой спектр возможностей: рыбалка, купание, водный туризм, яхтинг и другие виды спорта. Однако стоит помнить о том, что сделки с этим видом недвижимости являются довольно непростыми с точки зрения приобретения, а также несколько дороже обычных участков «в поле».
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
