км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Налогом единым

29 Янв 2014
 Прослушать
25725
По самым разным причинам сроки введения нового налога на недвижимость постоянно сдвигаются. Но рано или поздно ожидание изменений трансформируется в конкретные ставки и цифры.

По самым разным причинам сроки введения нового налога на недвижимость постоянно сдвигаются. Но рано или поздно ожидание изменений трансформируется в конкретные ставки и цифры. Каким будет новый налог на недвижимость и как он отразится на продажах загородного жилья, рассуждают эксперты рынка.

Логика новых расчетов

Единый налог на недвижимость заменит два действующих - земельный налог и налог на имущество. Причем по новым правилам для налогообложения будет использована кадастровая стоимость недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной.

Раньше налог рассчитывался отдельно по земле и строениям и начислялся в соответствие с оценкой БТИ, по довольно низким ценам. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры» Александра Либова, властями принято вполне цивилизованное решение, согласно которому налог нужно рассчитывать от цены, приближенной к рыночной. Процесс привидения кадастровой стоимости к рыночной цене уже давно запущен, что провоцирует изменения цен на жилье - причем не раз в пять лет, как это принято по закону, а буквально каждые полгода.

С другой стороны, новые ставки должны быть разумными и не расходиться с возможностями населения. «Оценка недвижимости должна и может производиться методом массовой оценки. Властям следует выработать алгоритм, чтобы кадастровая цена была процентов на 20 ниже рыночной – в этом случае удастся избежать ситуаций, когда цена превышает рыночную», - отмечает эксперт.

По словам адвоката Олега Сухова, ставка налога, как и раньше, будет устанавливаться местными органами власти и не сможет превышать 0,1% на имущество стоимостью до 300 тыс. рублей, от 0,1 до 0,3% на имущество ценой от 300 до 500 тыс. рублей, и от 0,3 до 2% на имущество свыше 500 тыс. рублей. Но теперь ставка налога будет умножаться на коэффициент-дефлятор, определяемый федеральным органом исполнительной власти (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации в предшествующем периоде).

Суть планирования этого законопроекта также предполагает предоставить налоговый вычет каждому гражданину в размере 20 кв. м. В настоящее время для загородной недвижимости площадь для вычета точно не определена - идет определенная борьба за увеличение вычета для индивидуальных домов, но пока это всего лишь разговоры. К сожалению, владельцы загородной недвижимости пострадают больше, чем владельцы городской недвижимости, так как загородные дома имеют большую площадь. К примеру, даже если дом будет небольшой, площадью 150 кв.м, в котором проживает 4 человека, с учетом вычета 80 кв. м (4 человека х 20 кв.м) за оставшиеся 70 кв.м придется платить налог (сопоставимо с площадью стандартной трехкомнатной квартиры).

«Исчисление налога по земле не меняется – он и сейчас исчисляется от кадастровой стоимости, причем ставки те же. Другое дело, что саму кадастровую стоимость во многих районах и областях переоценили таким образом, что она стала гораздо выше рыночной – сейчас идут многочисленные судебные иски по оспариванию кадастровой стоимости. Ключевое изменение – это исчисление налога от кадастровой стоимости для зданий и помещений, а не от инвентаризационной, однако и ставка налога скорректирована, в итоге делая платеж адекватным по абсолютному значению», - резюмирует директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова.

Кто пострадает?

Размер налоговых платежей может значительно увеличиться для собственников участков в престижных подмосковных районах. В этом плане основную «группу риска» представляют владельцы недвижимости, к примеру, в недешевых стародачных поселках на той же Рублевке. Кроме того, пострадать от нового налога могут собственники больших участков и недвижимости, купленной с инвестиционными целями.

«Да, суммы налога станут больше – но говорить о существенных платежах нет оснований, а если есть – значит уже давно это имущество собственнику не по карману, особенно это касается пожилых жителей старых полуразрушенных дач, расположенных в дорогостоящих районах Подмосковья», - говорит Екатерина Орлова.

Как отмечает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов, налоговые нововведения наименьшим образом отразятся на бюджете простых собственников земли, поскольку налогообложение земельных участков уже идет по кадастровой стоимости. «Единственная проблема, с которой могут столкнуться владельцы земли - это случаи, когда кадастровая стоимость земли выше рыночной. Рядом с Москвой рыночная цена на землю больше кадастровой, затем на каком-то расстояние они сравниваются, а в дальнем Подмосковье, во многих случаях, кадастровая стоимость обгоняет рыночную. Однако это все достаточно индивидуально в зависимости от района и направления. Многие собственники таких земель не согласны с этим и пытаются в судебном порядке решить этот вопрос, пытаются влиять на ценообразование земли», - отмечает эксперт.

Новый налог может затронуть владельцев большого количества земель, квартир и домов, которые приобретались для последующей перепродажи после повышения цен на недвижимость. В случае если налогом будут облагаться и объекты незавершенного строительства, их собственникам не будет смысла держать их незарегистрированными. Однако это, напротив, будет благоприятным событием, поскольку, чем больше зарегистрированных объектов находится в продаже, тем активнее будет рынок. «Недвижимость - это не только выгодный объект для инвестиций, это еще и социально значимый товар, и она должна поступать на рынок, строиться, сдаваться в аренду. Только тогда собственнику будет по карману уплата налогов», - считает Антон Архипов.

Еще один важный нюанс – с домиков, расположенных на участках в садоводческих и дачных поселков, площадью до 50 кв. м, а также хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 кв. м, налог, как и раньше, взиматься не будет.

Про последствия

Так или иначе, можно ожидать, что новый налог на недвижимость заметно изменит спрос на недвижимость. По сути, до недавнего времени у покупателей была возможность владеть дорогостоящей недвижимостью практически без лишних обременений. С приходом нового налога такое жилье многие просто не смогут содержать, и это серьезно изменит цены на нее. Покупатели начнут анализировать не только стоимость недвижимости, но и стоимость ее содержания, как с точки зрения обслуживания, так и налогообложения, как это давно устроено, например, в Европе. Можно ожидать увеличения спроса на недорогую недвижимость, и некоторого снижения на элитную.

***
По словам руководителя отдела продаж компании Villagio Estate Алексея Коротких, в настоящее время сложно привести конкретный пример расчета налога, учитывая несоответствие инвентаризационной и рыночной стоимости, отсутствие точной информации по значению коэффициента-дефлятора. Плюс к этому, каждый расчетный случай индивидуален.

Для загородного домовладения эконом-класса – стоимостью 5 млн рублей – ежегодный платеж может составить примерно 9 тыс. рублей (точные цифры зависят от местной ставки налога, соотношения стоимости участка и дома). Таким образом, в абсолютных цифрах размер налога на загородную недвижимость адекватен, даже зачастую равен налогу на автомобиль (при соответствии класса недвижимости и авто).


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных