км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Неформатные риски

29 Май 2015
 Прослушать
39423
Мультиформатный поселок – относительно новый и пока не такой популярный среди девелоперов формат. Но для тех, кто готов потратить больше времени на этапе планирования, он может стать своеобразным «спасательным кругом», позволяя вложить средства в разные форматы недвижимости и тем самым дифференцировать риски в условиях нынешней экономической ситуации.

Преимущество в разнообразии

К основным преимуществам мультиформатных поселков девелоперы причисляют, в первую очередь, снижение рисков за счет охвата большей аудитории, расширенного ассортимента форматов недвижимости и, как следствие, вариации ценовых предложений. Вторым важным аргументом в пользу смешения типов жилья является максимальное использование потенциала всей территории застройки. Особенно важно это для участков, которые либо не имеют таких преимуществ, как красивый вид, соседство с водным объектом или рекреационной зоной, либо расположены не совсем удачно.

По мнению Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, мультиформатный вариант лучше всего подходит для сложных и больших по площади территорий. «Например, для земельного участка, находящегося, с, одной стороны, рядом с неблагоприятным объектом (автодорогой и пр.), а с другой стороны – примыкающего к лесу или водоему, мультиформатный поселок может позволить застройщику получить максимальную прибыль. При этом ближе к неблагоприятному объекту могут быть расположены, например, малоэтажные малоквартирные дома, а в более удачной локации – дуплексы», – считает эксперт.

Еще одним плюсом является то, что многоформатные поселки продаются быстрее, чем моноформатные.  Как отметил Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», фактически каждый покупатель сможет найти предложение на любой вкус и кошелек. «Такие комплексы позволяют девелоперам получать большую доходность за счет увеличения плотности застройки, так как при сопоставимой площади проекта возводится существенно больше квадратных метров», – пояснил Менжунов.

Распространенной ошибкой девелоперов является дублирование площадей в разных форматах жилья. «Если в мультиформатном поселке запланированы таунхаусы площадью 90 кв. м, то дуплексы не должны иметь такую же площадь, они должны ориентироваться на категорию покупателей, исходящую из другого бюджета. По возрастанию площади сначала идут квартиры, затем двусторонние таунхаусы, затем классические таунхаусы, дуплексы и далее – коттеджи», – советует Артур Григорян, генеральный директор «Kaskad Недвижимость». Сочетание в рамках одного проекта предложений, отличающихся не только по формату жилья, но также по его площади принесет девелоперу максимальную выгоду.

Зона риска

При неграмотном и непродуманном подходе расширение целевой аудитории за счет мультиформатности проекта может привести к конфликту разных социальных слоев. Чтобы избежать этого, девелоперу нужно создать максимально комфортную среду для жизни людей разного дохода и социального статуса в рамках одного. Для этого необходимо, в первую очередь, грамотное территориальное разделение нескольких форматов жилья еще на этапе планирования проекта. Нехватка инфраструктурных объектов, неправильная организация парковочного пространства и рекреационных зон также не добавит проекту привлекательности.

Увеличивая линейку предлагаемых к продаже форматов в рамках одного поселка, девелопер, с одной стороны, диверсифицирует риски, расширяя круг потенциальных покупателей, а с другой стороны – размывает целевую аудиторию, отмечает Андрей Хитров. Таким образом, по мнению эксперта, возникает другой риск – несоблюдение определенных пропорций при межевании и зонировании территории поселка может привести к отсечению аудитории покупателей коттеджей, для которой важен определенный уровень комфорта и которая планирует приобрести загородный дом именно как альтернативу городской квартире.

Продуманное расположение объектов избавит управляющую компанию от головной боли в будущем и поможет решить проблему зонирования территории. К примеру, в поселке «Павлово-2» соседствуют квартирные дома, таунхаусы, дуплексы и отдельно стоящие коттеджи. Как рассказала Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate, было использовано следующее решение: при въезде в поселок расположились сначала малоквартирные корпуса, которые еще и отгородили основной проект от проезжей части, далее следует зона таунхаусов и дуплексов, а уже после них начинается отдельная зона коттеджей», – рассказывает. Аналогичный вариант был применен в поселке «Etude Family Club»: малоэтажные дома расположились вдоль дороги, а резиденции — на второй линии. Иногда для удобства жильцов делается сразу несколько подъездов к разным зонам в поселке – один к малоэтажным домам, другой – к таунхаусам, третий – к коттеджам.

Еще одним решением проблемы могут стать живые изгороди, а также заборы. Но даже в этом случае эксперты советуют избегать близкого соседства малоэтажных комплексов и коттеджей. «Ни о какой приватности не будет идти речи, если жители домов смогут наблюдать сверху происходящее на участках», – объясняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Смешение сегментов

Смешение разных сегментов жилья, как «эконом» и «бизнес», «премиум» и «комфорт», может стать непривлекательным с точки зрения жильцов. И девелоперу необходимо учесть этот нюанс. Если коттеджи в мультиформатном поселке относятся к эконом- или комфорт-классу, то соседство с бюджетной «малоэтажкой» покупателей домов не смутит. В случае если коттеджи относятся к сегменту «бизнес», а остальные форматы жилья – к массовому, то разница в цене увеличивается, соответственно, повышаются риски застройщиков. По мнению Ольги Гусевой, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость», наиболее приемлемым является сочетание двух форматов жилья: «Если в поселке изначально строились или планировались коттеджи, то девелопер добавляет таунхаусы. Если уже были таунхаусы и, возможно, коттеджи, то добавляются многоквартирные дома». При этом в элитных мультиформатных поселках резких границ между разными типами жилья и социального расслоения как таковых не существует, поскольку в основном там покупают жилье люди высокого социального статуса.

Спорным моментом является наличие единой инфраструктуры, которая, несмотря на разделение территории по форматам жилья, будет общей для всех. Встречались ситуации, когда жители коттеджей не хотели, чтобы их дети посещали школу вместе с детьми жителей малоэтажек. По словам Софьи Лебедевой, конфликты могут возникнуть и на другой почве, например, если покупатели коттеджей готовы платить за охраняемую территорию, услуги садовника и ландшафтного дизайнера, в то время как жители более бюджетных таунхаусов или малоэтажных домов считают это неоправданными расходами.

«Риск конфликта существует всегда, и он не обязательно может возникнуть между соседями, проживающими в жилье разной ценовой категории, – рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. – Был случай, когда соседи в элитном коттеджном поселке, где стоимость домов исчисляется десятками миллионов евро, воздвигли между домовладениями шестиметровую стену. Все зависит от воспитания, характера, выдержанности людей, их готовности к компромиссам».

Реализация мультиформатного поселка – это задача, которая по силам не каждому девелоперу. Но если учесть все трудности, грамотно разделить территорию в соответствии с форматами предлагаемого жилья и обеспечить проект необходимой инфраструктурой, девелопер получит возможность работать по разным направлениям и минимизировать риски.


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных