Обнадеживающие ростки

Что сегодня происходит на загородном рынке Петербурга и Ленобласти; насколько и как изменились предпочтения покупателей; какие направления пользуются большей популярностью; насколько приживаются новые технологии, - эти и другие вопросы обсудили члены «Коллегии профессиональных девелоперов» (КПД) в рамках круглого стола, организованного порталом Cottage.ru.

Бесподрядная стихия

В организованных поселках по-прежнему преобладает спрос на участки под самостоятельную застройку. Точно их объем определить невозможно, члены КПД оценивают его в 70%. За последние десять лет конъюнктура спроса менялась несколько раз. В начале нулевых в административных границах Петербурга и ближайших пригородах практически не было коттеджных поселков с готовыми домами, все девелоперы продавали участки без подряда. Первыми начали выводить объекты «под ключ» компании «Росса Ракене СПб» (официальный дистрибутор Honka в России) и «ПетроСтиль» – поселки «Хонка-парк» (1999-й) и «Высокие ели» (2003 год). Их примеру последовали и другие застройщики, в частности, «Олимп-2000».

Постепенно стало расти число проектов с готовыми домами, а также увеличиваться количество участков с обязательным подрядом. По оценке директора по продажам компании «ПетроСтиль» Михаила Фуксмана, к 2007-му объем такого предложения вырос уже до 40%. В проектах смешанной застройки также можно было найти наделы с подрядом. В кризис загородный рынок стагнировал, и как следствие, стали вновь востребованы участки без подряда, которые начали выводить в большом количестве.

«Каждый покупатель уверен, что сумеет разобраться и построить дешевле, чем профессиональная фирма. Но в ходе работ допускается масса ошибок и просчетов, идут переделки, растут расходы. В результате дом обходится дороже. Сейчас тренд снова меняется, многие уже отказывается от покупки земли без подряда. Растет интерес к готовым домам, и не только в дорогих сегментах, но и в классе «комфорт». Это мы видим на примере нашего комплекса «Близкое», где предлагаются квартиры, таунхаусы и коттеджи», – говорит г-н Фуксман.

«На практике, 99% людей хотели бы купить готовое, и не связываться со стройкой и рисками, и только 1% – художники, которым важен процесс, а не конечный результат, – считает генеральный директор компании «Русь. Новые Территории» Дмитрий Майоров. –Думаю, что для абсолютного большинства, кто хочет купить готовый дом, нет предложения, отвечающего их потребностям». Но с его доводами согласились не все участники дискуссии. Так, по результатам опроса посетителей Ярмарки недвижимости в марте этого года, только 39% респондентов хотели купить готовые дома (в 2012-м таковых было 60%), еще 23% желали приобрести участок с подрядом, а 20% – без него. Данные привела представитель КПД Татьяна Ильина.

Как бы то ни было, львиная доля сделок сегодня приходится на участки без подряда. Надо пояснить, что в данном случае речь идет об инженерно подготовленных землях, предлагаемых под самостоятельное освоение. В 2012-м рынок был наводнен проектами с так называемой «нарезкой», когда покупателям по бросовым ценам предлагали земли сельхозназначения без коммуникаций. К счастью, народ быстро осознал ущербность такого продукта.

Правда, есть и одна проблема – девелопер, продающий землю без подряда, как правило, не может влиять на покупателя, который волен выбирать материалы, технологии и архитектурный облик своей «крепости», исходя из своего вкуса и предпочтений. Единственный нормативный акт, который нужно соблюдать – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Но они действуют на землях поселений и ИЖС, и регламентируют в основном высоту домов и плотность застройки. На сельхозземлях нет и этого. Некоторые застройщики пытаются (с переменным успехом) установить определенные рамки.

«В нашем поселке «Румболово» (земли поселений, под ИЖС и МЖС) прописан жесткий регламент: заборы должны быть прозрачные, кровли – с определенным углом наклона и пр. Но если хозяин сделает уклон чуть больше или меньше, ему максимум грозит штраф в несколько сот рублей. Поэтому любые ограничения остаются благим пожеланием. Все зависит от сознательности людей и работы застройщика по отбору клиентов. Но в нынешней стадии рынка о селекции клиентов можно только мечтать», – констатирует руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.

По общему мнению профессионалов, невзирая на свободу, большинство граждан, так или иначе, стремится к единообразию и самоорганизации. «Мы специализируемся исключительно на продаже земли без подряда. В архитектурной стилистике клиенты ориентируются на первые дома – кто-то нанял строителей и построил несколько коттеджей, увидев их, остальные тоже склоняются к подобным проектам, – говорит представитель компании «Ленд Аспект» Мария Алексеева. – Покупатели нередко спрашивают нас: из какого материала люди планируют строить, в какой стилистике, имеются ли у нас предложения по типу домов. Большинство стремится к созданию единой среды».

В массовом сегменте покупатели делятся по мотивации на две категории. Одни улучшают жилищные условия, приобретая более качественные и просторные чем в городе квартиры. Например, в таких проектах как «Ванино», Mistola Hills, «Близкое» и др. Другие идут в пригород только потому, что там жилье дешевле городского. В проектах «Золотые ключи», «Новое Минулово», «Традиция», «Кивенапа» и др. большая часть предложений сосредоточена в ценовом сегменте 1-2 млн рублей. Марина Агеева называет их вариантами от безысходности: «В «Близком» даже однокомнатная квартира идет уже от 40 кв.м., а в другом известном проекте площадь двухэтажного таунхауса всего 37 кв.м. И то, и другое – квартиры в загородном проекте, но покупатели разные».

В кризис определяющим фактором для многих оставалась цена. Сегодня покупатели стали больше обращать внимания на качество жилья и проекта в целом, а также имидж девелопера. Этот тренд наблюдается практически во всех ценовых категориях.

Год назад один из застройщиков весьма бойко торговал таунхаусами по 37 «квадратов» за 1,1 млн рублей. У него появилась даже парочка последователей, которые пытались «перебить» успех коллеги еще более компактными размерами. Сегодня этот же застройщик делает упор (в рекламе) на таунхаус в 65 кв.м. Видимо, люди, купившие жилье в подобных проектах, сделали определенные выводы. По данным Татьяны Ильиной, количество желающих приобрести таунхаусы упало с 32% (в 2012-м) до 7% – в этом году.

К данному типу загородного жилья и сегодня сохраняется достаточно большой интерес, но в более качественных проектах. Например, в комплексе «Близкое» из трех форматов жилья секции оказались самыми востребованными. «Квартира в Купчино площадью 100 кв.м. стоит около 8-9 млн рублей. А в нашем поселке коттедж в 120 кв.м. на восьми сотках стоит примерно также. Поэтому при запуске проекта мы рассчитывали, что интерес вызовут именно отдельные дома, но вышло иначе. По степени популярности таунхаусы на первом месте, потом – квартиры и дома», – говорит Михаил Фуксман.

Достаточно хорошо продаются и квартиры в МЖК. В коттеджных поселках постепенно растет спрос на участки с подрядом. В подтверждение компания «Ленд Аспект» собирается дебютировать на загородном рынке с предложением готовых домов. «Работать можно во всех сегментах, но не надо копировать успешный опыт пятилетней давности, а предлагать что-то новое, тогда и спрос будет», – уверен г-н Майоров.

Опрос на Ярмарке в какой-то мере подтверждает выводы экспертов: респондентов, готовых потратить до 2-2,5 млн рублей набралось 17%, столько же тех, кто собирается выложить 5-5,5 млн. Покупку на сумму более 8 млн рублей могут позволить только 11%.

Дороги для жизни и для девелоперов

Если раньше загородный дом был признаком благосостояния, и выбирались исторически престижные направления, то сегодня пригород перестает быть лишь элитным. С постепенным вовлечением более широких слоев населения, меняются география и структура спроса. В малобюджетных проектах проявляется зависимость от места работы, значимым становится транспортная доступность. «И она выражается не в километрах, а в потраченном на дорогу времени. С этой точки зрения как для девелопера, так и для покупателя привлекательны наименее нагруженные магистрали и те, которые в перспективе не имеют потенциала большой загрузки. Точно также ситуация развивается и в Москве. В Петербурге перспективы есть у нового Приозерского шоссе, что уже отражается в росте стоимости земли. И проекты вокруг горнолыжного курорта «Игора» в будущем могут превратиться из дальней дачи в ближнюю», – полагает Дмитрий Майоров. Благоприятная обстановка сохраняется и на Дороге жизни (Всеволожский район в сторону Ладоги).

Наиболее загруженным остается север города в сторону Курортного (и частично Выборгского) района. И без того сложная обстановка в этом направлении усугубится двумя крупными проектами: «Газпром» строит «Лахта-центр» и парусный центр в Лахте, а компания «Северо-Запад инвест» собирается намыть под Сестрорецком 370 га под жилье и коммерцию. Ввод Западного скоростного диаметра уже не поможет. Еще хуже обстоят дела на юге (Пулковское и Московское шоссе), где помимо множества существующих и реализуемых больших проектов заявлен город-спутник «Южный». На площади свыше 2012 га планируют построить более 6,5 млн кв.м жилья и коммерческих площадей.

Марина Агеева считает, что облегчить ситуацию на юге можно было за счет строительства легкорельсовых трамваев или метро, тем более что в Смольном неоднократно обсуждались такие проекты. «Власть планирует задействовать также имеющиеся железнодорожные полотна в городе, которые до сих пор использовали для нужд промышленности. Идеи правильные, но они кажутся утопичными. Кроме того, у нас психологически трудно пересадить на электрички людей, у которых есть хоть какая-то машина».

Материалы и технологии

В выборе конструктива дома россияне в большинстве своем консервативны и по-прежнему предпочитают камень и дерево. Особенно это отчетливо наблюдается в массовом сегменте. «В поселке «Крутой берег» (всего 40 лотов) все покупатели планировали строить дома из дерева. Но через два года, когда большая часть коттеджей была возведена, мы заметили лишь несколько деревянных строений, остальные были из кирпича и газобетона», – говорит Мария Алексеева. В КП «Гармония» больше половины домов строятся из достаточно нового материала - деревянного кирпича. Это что-то вроде клеенного бруса только более мелких размеров - деревянные клееные брусочки с фасками, из которых, собственно, и выкладываю стены по подобию кирпичной кладки.

«В эконом-классе разница между 3 и 4 млн рублей для покупателя весьма существенна. В дорогом сегменте 30 или 40 млн рублей – цены одного порядка. Поэтому новые технологии развиваются, прежде всего, в элитном домостроении», – поясняет Дмитрий Майоров. Тем не менее, новинки постепенно внедряются и в бюджетных проектах. «ПетроСтиль» собирается поэкспериментировать с новым материалом в комплексе «Близкое». Девелопер намерен построить деревянные дома по финской технологии SLP и SLT (перекрестно-клееные деревянные ламели). Снаружи они будут утеплены и оштукатурены, изнутри – деревянные. По данным г-на Фуксмана, за счет ровной и гладкой поверхности внутреннее пространство увеличивается на 20%, а конечная цена будет примерно такой же, как и у каменного дома.

Сравнительно новыми считаются газобетон и пенобетон, но многие потребители плохо представляют разницу между ними.

Выбор стройматериалов для загородного дома
(Результаты опроса посетителей Ярмарки недвижимости в марте 2013)

Данные: КПД

Архитектурные пристрастия граждан также не подверглись серьезной трансформации, особенно в массовом сегменте. Большие коттеджи с причудливыми башенками и флюгерами а-ля Дисней периодически появляются в некоторых организованных проектах, но их не так много в общей массе. Все новое, как правило, вносится застройщиками, которые много заимствуют у соседей из Финляндии. «Мы много почерпнули у финнов, как для своих поселков, так и для частных заказчиков. Но у нас с финнами разное представление об объемно-планировочных решениях. У них прагматичный подход – чем меньше помещений отапливается (и ниже потолки), тем лучше. В этом мы расходимся с ними. Финское бюро «Арквал», с которым мы работаем давно, все это понимает, и предлагает адаптированные варианты», – говорит г-н Фуксман.

«У финнов хорошо поставлено генпланирование организованной застройки. У них указывается даже площадка для выгула собак, у нас это представить невозможно. Хотя в чистом виде финская архитектура у нас вряд ли приемлема, элементы практицизма, а также материалы и технологии активно используются», – подтверждает Дмитрий Майоров.

Компании, входящие в КПД, с оптимизмом смотрят в будущее и продолжают разрабатывать новые проекты. «ПетроСтиль» трудится над концепцией нового элитного комплекса, который должен появиться на одном из участков по новому Приозерскому шоссе. «Русь. НТ» в следующем году собирается попробовать силы в новых для себя сегментах – «элита» и «дальние дачи». «Ленд Аспект» серьезно прорабатывает возможность вывода на рынок готовых домовладений во второй очереди КП «Морские террасы». В планах – новый крупный загородный проект на границе Курортного и Выборгского районов.

«ПулЭкспресс» также осваивает новую нишу, уже с сентября начинается рекламная кампания ММК «Мелодия» в составе КП «Румболово». «Там будет всего 77 квартир по цене от 55 000 рублей за кв.м. Это проба пера в формате квартир в пригороде. Мы отстраиваем этот проект от загородной недвижимости, в том числе и в рекламе, ибо это другой формат и другая целевая аудитория», – говорит Марина Агеева.

Справка
«Коллегии профессиональных девелоперов» создана в прошлом году и объединяет девелоперов, работающих на загородном рынке. Сегодня в КПД входят семь компаний: «ПетроСтиль», «Русь: Новые Территории», «ПулЭкспресс», «Ленд Аспект», «Росса Ракене СПб» (Хонка), «Олимп-2000», «Стинком». На счету этих игроков – две трети реализованных проектов в Ленобласти.

Фотогалерея мероприятия

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+