Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Кризис 2008 года открыл покупателям все прелести приобретения участков без подряда, которые стали крайне популярны в те годы. С тех пор мало что изменилась. Популярность УБП обусловлена уверенностью покупателя в том, что самостоятельно построить дом получится гораздо дешевле, чем приобрести готовый. Но так ли это? Мы постарались разобраться, зачем люди покупают такие земли, какие особенности у таких сделок и что на них планируют построить.
Участки без подряда и их доля
Доля участков без подряда на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга довольно внушительная. За последние годы девелоперы поубавили свою активность на загородном рынке, позволив заполнить его земельными участками.
Так, в первой половине этого года на рынок было выведено порядка 30 новых коттеджных поселков, что на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом спрос остался примерно на том же уровне.
По данным Анастасии Тузовой, президента группы компаний E3 Group, на сегодняшний день на местном загородном рынке недвижимости продажи открыты более чем в 400 коттеджных поселках. «Около 70% всего предложения приходятся на земельные участки без подряда. К сожалению, подавляющее большинство подобных проектов реализуют непрофессиональные девелоперы, которым земля досталась за бесценок, и теперь они решили продать ее наиболее простым способом - порезав на небольшие земельные участки», - рассказала она.
Немного другие данные у консалтингового центра «Петербургская недвижимость», согласно которым на конец первого полугодия на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже находились 329 коттеджных поселков. Объем рынка коттеджных поселков составил 35,6 тыс. единиц, объем предложения - 17,9 тыс., объем предложения участков - 16,9 тыс. (то есть 94,4%), в том числе смешанная застройка (33,8%), где в основном реализуются участки без подряда, но предлагаются и участки с подрядом.
Но даже при отличающейся в лучшую сторону популярности участков без подряда от готовых коттеджных поселков, на этом рынке также был замечен спад.
По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, число игроков перестало пополняться и понемногу пошло на убыль. «До сих пор мы видели в этом отношении лишь рост. Объемы предложения составляют 18,3 тыс. лотов. Это также немного ниже, чем было в январе 2016 года. Наш опыт работы на рынке привел нас к тому, чтобы делить предложение участков на три следующих внятных ценовых сегмента: верхний (средняя цена лота от 250 тыс. рублей за 1 сотку), средний (100 тыс.-250 тыс. рублей) и нижний (до 100 тыс. рублей). Все остальные существующие деления по классам - мутные. Словосочетание типа «участок комфорт-класса» вгоняет меня в ступор. Можно очень долго дискутировать, участок какой стоимости по классу соответствует дому какой стоимости. У нас получается так: на верхний ценовой сегмент приходятся около 6% от всего предложения. В среднем ценовом сегменте реализуется 41% объектов, в нижнем 52%. По сравнению с началом года, верхний сегмент сжался в объеме, а доля нижнего ценового сегмента подросла. Спрос распределился следующим образом: около 5% участков было куплено в поселках верхнего ценового сегмента, 36% - в среднем и 59% - в нижнем. По сравнению с прошлым годом в среднем и нижнем сегменте число сделок сократилось, в верхнем - практически не изменилось», - рассуждает Сперанский.
Дилетанты наводнили рынок
Несмотря на спад на рынке загородной недвижимости в целом, интерес покупателей к участкам без подряда угас не сильно.
По информации Анастасии Тузовой, наибольший объем предложения приходится всего на несколько районов: Всеволожский, Ломоносовсий, Гатчинский, Выборгский. «Средняя стоимость сотки земли на этих территориях составляет порядка 100 тыс. рублей, стоимость всего участка начинается от 500 тыс. Надо отметить, что в южном направлении загородные участки стоят на 10-15% дешевле, чем в северном. Это связано с уровнем развития инфраструктуры и транспортной доступностью этих районов», - сообщила специалист.
Кроме того, в E3 Group наблюдают тенденцию к увеличению спроса на загородные домовладения, располагающиеся в более чем 50-километровой удаленности от КАД, что касается и участков без подряда. Это связано с тем, что все больше людей приобретают загородную недвижимость не для постоянного, а для сезонного проживания. За последние два года их количество выросло на 30%. Отчасти тенденцию сформировала девальвация рубля, ограничившая россиян в поездках заграницу, в результате чего люди стали больше задумываются о приобретении дачи. В связи с этим возрос спрос на загородные объекты в более удаленных районах Ленобласти (Лужский, Кингисеппский, Волосовский, Приозерский), а также в районах, относящихся к другим областям, в частности, Новогородской и Псковской.
Огромный объем предложения участков без подряда на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти создает определенные трудности. Одна из которых, по мнению экспертов «Петербургской недвижимости» - это большое количество непрофессиональных девелоперов. «Рынок заполнен непрофессиональными игроками и частными лицами - их порядка 80%, просто продающими нарезанные участки, имеющейся в их расположении земли. Первостепенным риском для покупателей может быть заморозка продаж в таких поселках. В настоящее время на рынке наблюдается рост количества приостановленных проектов (за первое полугодие 2016 года продажи были приостановлены в 17 коттеджных поселках). Также есть возможность остаться владельцем участка в поселке без подведенных коммуникаций, что является тоже довольно частым явлением», - предупреждают о трудностях эксперты компании.
Дмитрий Сперанский также предупреждает о проблемах с коммуникациями. «Участки без коммуникаций - это просто подстава со стороны «девелоперов». Не важно, сколько они стоят, покупать эти лоты нельзя. Это все равно, что вам приобрести автомобиль без двигателя. Такая покупка - выброшенные деньги. Никогда никаких коммуникаций собственники сами не подведут. Это будет для них дороже, чем бросить эту землю и купить новый участок с коммуникациями», - настаивает эксперт.
УБП добрались и до «элитки»
Сейчас почти никто не приобретает участки без подряда с целью инвестиций. В современных реалиях это бессмысленно. Единственная причина приобретения «голой» земли - желание сэкономить на строительстве и возвести именно тот проект, который хозяин участка не только хочет, но что не мало важно, на который у него хватит денег.
По мнению экспертов «Петербуржской недвижимости», купив участок без обязательного подряда, можно несколько сократить часть расходов, отложив строительство дома на более удобное время. «Также можно построить любой дом на свое усмотрение, в то время как в некоторых коттеджных поселках предлагается ограниченное число возможных проектов строительства на выбор», - уверены эксперты.
Анастасия Тузова рассказала о интересной особенности последних лет, а именно - появлении участков без подряда в сегменте элитной загородной недвижимости. «Если раньше 90% предложения на элитном загородном рынке были готовые коттеджи, то сейчас это не так. Покупателю стала интересна возможность сэкономить на строительстве загородного дома, при этом реализовав именно тот проект, который полностью соответствует его запросу», - поделилась эксперт.
Антон Китов
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
