Полдома в придачу

Непростая экономическая ситуация в стране всё чаще вынуждает россиян выставлять на продажу свою загородную недвижимость

Непростая экономическая ситуация в стране всё чаще вынуждает россиян выставлять на продажу свою загородную недвижимость. Зачастую это происходит из-за того, что владельцы участков не имеют финансовой возможности для завершения строительства домовладений. Эти «полудома» продаются по довольно выгодной цене, но сделка с незавершенными сооружениями не обойдётся без подводных камней. К покупке недостроя стоит отнестись очень внимательно. В противном случае придётся платить еще больше, чем при покупке готового объекта.

Недостроями называют объекты с одним только фундаментом на участке или дом, у которого возведен только первый этаж. Также к недостроям относятся полностью готовые объекты с покрытой крышей, вставленными окнами, но без внешней отделки. Кроме того, встречаются случаи, когда присутствует внешняя отделка фасада, но не вставлены окна. Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказал, что наиболее распространен сегодня вариант с почти готовым зданием, у которого отсутствует внешняя отделка, при этом само строение пригодно для проживания. Частота появления такого типа недостроя в экспозиции – порядка 10 на 100 продаваемых домов. Варианты с фундаментом почти не встречаются в продаже либо предлагаются по цене земельного участка - фундамент в стоимость лота, как правило, не включается. Если говорить про объекты с построенным первым этажом, случаи выставления их на продажу так же редки, как и «голых» фундаментов, – 2-3 на 100 экспонируемых загородных объектов. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» подчеркнул, что покупатели зачастую охотятся за землёй, а незавершённую постройку сносят. Кроме того, если в интересующих покупателя районах все участки уже распроданы и застроены, дешевле купить недострой, чем готовый дом. Такое чаще всего случается на престижных направлениях – северо-западе и западе области.

Как правило, покупателей настораживает то, что строительство дома остановлено на полпути. Однако внушительный дисконт помогает отбросить все сомнения в сторону. Причины продажи незавершенных объектов могут быть самые разные и чаще всего они связаны с банальной нехваткой средств. Илья Межунов подчеркнул, что чаще всего люди выставляют на продажу недострои по следующим причинам: закончились деньги на строительство, исчезло желание или необходимость завершать проект, подвёл подрядчик (обанкротился, поднял цены на работы или стройматериалы и т.п.), возникли проблемы с согласованием коммуникаций . Алексей Сенчук подчеркнул, что когда у загородного дома завершен только первый этаж, цена предложения будет ниже фактически затраченных на строительство денег, при этом размер обязательного дисконта достигает от 30 до 50% произведенных затрат. Ни о какой марже продавца речи не идет. И даже в этом случае загородные объекты, у которых в наличии имеется только первый этаж, не пользуются спросом, потому что делают покупателя заложником существующих инженерных решений. Когда человек приобретает готовое или почти готовое строение, он может оценить планировку, и если сделка закрыта, это значит, что планировка ему понравилась. В случае с недостроем в виде первого этажа покупатель будет вынужден самостоятельно «дорисовывать» дом, работая с проектом, оставшимся от предыдущего собственника. Ситуация осложняется тем, что недострой такого типа часто оказывается стихийным строением, и даже если дом возводился по проекту, во время проверки этот проект может оказаться творением чуть ли не самого продавца, вдохновленного примерами из интернета. А инженерные решения, например, плиточные перекрытия, при такой творческой стройке вполне могли обсуждаться продавцом со своим псевдопрорабом по мере необходимости. «Псевдо», потому что если человек решает продать дом на стадии первого этажа, он явно ограничен в деньгах и с большой вероятностью начинал строительство, пригласив для работы бригаду гастарбайтеров, у которых кто-то вроде бы что-то понимает, но строительного или инженерного диплома не имеет. Такие строители своеобразно решают поставленные задачи, и если вы купили подобный загородный объект, вам придется подстраиваться под эти решения. Данные обстоятельства влекут удорожание последующих строительных работ, поэтому обязывают продавца предоставлять скидку. Почти готовый дом без внешней отделки покупать удобнее, причина его продажи – те же финансовые сложности, внезапно возникшие у продавца. Однако здесь дисконт будет укладываться в пределы 15%. При покупке здания без крыши можно рассчитывать на 30%-ную скидку.

В свою очередь Илья Межунов подчеркнул, что к плюсам покупки недостроя можно отнести то, что по закону объект незавершенного строительства не подлежит регистрации в кадастре, следовательно, не облагается налогом. Поэтому люди охотно покупают недостроенные дома, фактически делают их пригодными для проживания, но на бумаге оставляют в статусе незавершенного строительства, и налог на них не платят.

Покупая незавершенный объект покупатели хотят рассчитать примерную стоимость его достройки. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов подчеркнул, что подавляющее большинство недостроенных загородных домов продаются по стоимости земельных участков, на которых они расположены. А коммуникации, если они даже заведены в дом, идут бонусом и дополнительно за них платить не приходится. Одновременно при определении стоимости необходимо учитывать конкурентную среду. Если в локации, где находится недострой, предлагаются на продажу земельные участки без построек, то для покупателя выгоднее приобрести участок и возвести на нем такое строение, которое он хочет, нежели покупать недостроенный объект. Определить конкретную цену продажи в случае с недостроем намного сложнее, чем с готовым загородным объектом. При последнем варианте можно посмотреть по базам объектов, оценить аналогичные предложения и на основании этого сделать оценку. В ситуации с недостроем зачастую просто невозможно найти объекты-аналоги. Поэтому грамотнее будет обратиться в агентство недвижимости, обсудить этот вопрос со специалистами и опираться на экспертное мнение. Однако Алексей Сенчук подчеркнул, что у недостроев есть небольшой условный плюс – потенциальный покупатель может посмотреть, какие материалы использовались при строительстве. При этом основное внимание должно уделяться фундаменту: важно знать, сколько он простоял под открытым небом. Кроме того, это может сообщить продавец, однако на 100% доверять такой информации не стоит, поэтому следует обращать внимание на углы внутри дома в нижней и верхней части стен: зеленые отложения «а-ля плесень» или почернение указывают на период простоя не менее двух лет. В отдельных случаях, в зависимости от местоположения, плесень может появиться через год. Покупатель должен решить: готов ли он с этим бороться, потому что вывести плесень очень сложно - она глубоко проникает внутрь строительных материалов.

В свою очередь Илья Межунов подчеркнул, что средняя стоимость строительства коттеджей от фундамента до крыши составляет 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. Это без учёта отделки. Исходя из этой цифры можно рассчитать ориентировочную полную стоимость проекта. Чтобы вычесть из этой суммы уже выполненное, необходимо знать процент готовности дома, эту цифру должны предоставить в БТИ при проведении инвентаризации. Так можно вычислить очень приблизительную стоимость оставшихся работ.

При строительстве элитных объектов покупатели, завладев нужной им землёй с недостроем на ней в ста процентах случаев его сносят, а это тоже недёшево. Строительство самых дорогих частных домов в Московской области с отделкой и меблировкой обходится заказчикам в 2-3 тысячи долларов за квадратный метр. Иногда, например, при разборе почти завершённого дома со взрывом фундамента, стоимость демонтажных работ доходит до 4 млн рублей.

Чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства желательно, чтобы на дом и землю были оформлены правоподтверждающие документы. В любом случае свидетельство о собственности на землю является обязательным. Владимир Яхонтов рассказал, что в случае, например, если земельный участок находится в аренде, то для получения права собственности на него, необходимо оформить право собственности на постройку, которая может быть на уровне фундамента. Что касается земельного участка, то для государственной регистрации сделки необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять. Что касается дома – то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Далее, чтобы провести сделку необходимо нотариально заверенное согласие супругов, если люди состоят в браке, и заявление – если не состоят. В зависимости от ситуации могут понадобиться разрешение органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние дети; разрешение банка, если имущество находиться в залоге и т.д. Список может быть бесконечным, но основные документы:

- свидетельство государственной регистрации;

-документы, связанные с личностью продавца-покупателя.

Алексей Сенчук подчеркнул, что позже, когда отменят так называемую «дачную амнистию», к этому списку прибавятся разрешение на строительство и акт приемки в эксплуатацию завершенного либо незавершенного строительства.

Подводя итог стоит отметить, что покупка недостроя может быть довольно выгодна. Однако перед тем как бросаться на большую скидку, стоит внимательно изучить строение и документацию. Также необходимо прикинуть стоимость достройки дома. Ведь в некоторых случаях может дешевле купить готовый объект, чем завершать строительство чужого «творения искусства».