км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Ждать ли дефицита лесных участков?

06 Дек 2017
 Прослушать
10449
На первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области заканчиваются лесные участки.

На первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области заканчиваются лесные участки. В настоящее время на продажу выставлено всего лишь около 50 объектов. Чем вызван такой дефицит и чего следует ожидать в дальнейшем?

По словам руководителя «Сапсан-Недвижимость» Марии Ивановой, сокращение предложения может быть связано с ужесточением законодательства в отношении земель лесного фонда.

С  2015 года прекращён перевод сельскохозяйственной земли в другой вид разрешённого использования, так что участки в поселках заканчиваются. «Уже сегодня просматривается тенденция продаж только с подрядом. Введён классификатор земель и новые земельные наделы продаются с аукционов, в течение 2-3 лет будет наблюдаться значительное повышение цен на землю», - прогнозирует руководитель отдела продаж КП «Тихие Зори» Екатерина Лаухина.

Коммерческий директор Villagio Estate Алексей Коротких напоминает, что в соответствии с законом, участки лесного фонда можно только арендовать сроком до 49 лет. Точно также существуют правила, ограничивающие строительство домов рядом с водной зоной и определяющие минимально возможное расстояние от воды до объекта.

Кроме того, сегодня девелоперы с осторожностью подходят к выводу новых проектов: из-за экономической ситуации у них есть опасения, что себестоимость участков может оказаться выше, чем цена, по которой покупатели готовы их приобретать. Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик уточняет, что в 2017 году на рынок загородной элитной недвижимости возле Ильинки, Рублевки и Новой Риги вышло два коттеджных поселка с лесными участками: Art Eco и «Успенский лес».

Аналитики отмечают, что земельные участки в лесу в Подмосковье всегда пользовались большим спросом, особенно в сегменте элит и премиум. Доля участков у леса от общего числа составляет всего лишь 16-20%. «В дальнейшем собственник участка формирует ландшафт по схеме - на участке газон, цветник, зелёная зона, - поясняет Екатерина Лаухина. - На участках в центре посёлка собственник сам высаживает деревья, разбивает сад, таким образом восполняя нехватку растительности, и создает комфортную тень. На участках, где лесные деревья уже есть, зеленая зона фактически сформирована».

При этом руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов различает лесные и прилесные участки. По его мнению, именно прилесные – самые востребованные: лес находится рядом, и в то же время на них больше солнечного света и меньше разного рода проблем. Лесные же участки специфичны, а цены на них выше. «Такие премиальные лоты приобретают обеспеченные клиенты, которые готовы вкладывать средства в ландшафтный дизайн и превращать подобные объекты в имения с уникальными характеристиками. Спрос на них ограничен, но стабилен. И найти настоящие лесные участки в Подмосковье на деле не так-то просто. Такие поселки, как «Экопарк Ушаково», LAKECLUB, выбирают ценители, которые четко понимают, для чего им участок в лесу», - рассказывает эксперт.

По словам Михаила Африканова, большая часть новых поселков «Истринской долины», выход которых запланирован на 2018 год, расположены у леса. При этом участки с собственным лесным массивом достигают 1,5 га.

Впрочем, аналитики Villagio Estate отмечают: возможно, кто-то из застройщиков перенарежет участки или будут выведены новые камерные проекты, но существенно на конъюнктуру рынка это не повлияет.

Как бы там ни было, спрос на загородные домовладения с хорошей природой у воды или у леса  будет только расти. «Это связано, в том числе, с резким «уплотнением» Москвы в связи с реновацией, - считает эксперт из «Истринской долины». - Людям захочется компенсировать жизнь в перенаселенном мегаполисе и приезжать на дачу, чтобы провести время на свежем воздухе рядом с лесом или водохранилищем».

По словам директора Департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Сергея Колосницына, средний размер участка в элитном месте имеет очень большой разброс и составляет от 20 соток и фактически до бесконечности, в зависимости от пожеланий покупателя. Но в последнее время существует тренд на рационализацию, и как следствие, на сокращение и площадей домов, и участков. Причиной стали налоги, необходимость тратиться на ландшафт, много ресурсов требует уход за территорией. Все эти издержки возрастают пропорционально увеличению площади.

В Villagio Estate дают более конкретные цифры. Средний размер участка без подряда (без учета того, расположен он у леса или нет) составляет 59,6 соток, средняя площадь коттеджа в продаже – 537 кв. м. «При этом отмечу, что большинство покупателей сегодня ориентируются на функциональное жилье: дома до 450 кв. м с участком 20 соток», - констатирует Алексей Коротких.

Правило «чем больше, тем лучше» перестало быть трендом, подтверждает Мария Иванова: «Последние несколько лет наблюдается тенденция снижения средней площади участков и домов в элитном сегменте».

По словам эксперта из Villagio Estate, почти 90% элитных поселков расположено в пределах «Малой Бетонки». Большинство объектов загородной «первички» находится на Новорижском шоссе, второе место у «Рублевки».

А вот в «Истринской долине» считают, что участки с привилегированными опциями – рядом с большой водой, рядом с лесом или непосредственно в лесу, придется смотреть несколько дальше, в районе 40-50 км от МКАДа. «В Истринском районе, недалеко от водохранилища мы предлагаем как больше лесные участки от 0,5 до 3 га в «Ушаковских дачах», так и участки от 30 соток на береговой линии водохранилища в поселке LAKE CLUB HONKA», - рассказал Михаил Африканов.

По словам Сергея Колосницына, хотя лес дает значительные преимущества, такие как лучший воздух, свои бесспорные преимущества есть и у участков с выходом к воде. Если посмотреть на пример Millennium Park, то можно увидеть, как компания реализовала элитный проект в чистом поле. Застройщик вручную создал каналы и озера, а из крупномеров, редких сортов деревьев и растений создан уникальный ландшафтный парк. «Конечно же, вековых сосен там нет, но, тем не менее, проблема отсутствия природных лесов и выхода к воде решена», -   рассказали в PENNY LANE REALTY.

Причем на Северо-Западе Подмосковья исторически мало участков, которые выходят первой линией домов к водоему. Поэтому если покупателю данный критерий очень важен, то они выбирают объекты на Дмитровском шоссе. В районе Новой Риги и Рублевки запросов на участки с водоёмами мало, их меньше 5% от общего числа запросов, – отметили в Knight Frank. 

Стоимость предложений у леса и у воды будет выше «обыкновенных» аналогов: прилесные участки могут обойтись дороже на 10-40%, лесные участки стоят дороже в разы, - рассказали в Villagio Estate.

Например, в поселке «Княжье озеро» имеются в продаже несколько участков, расположенных в лесу, с собственными выходами к водоемам. Цена за сотку составляет 3 млн рублей, хотя в среднем по поселку – около 1,5 млн рублей.

Хотя участок в сосновом лесу – мечта многих москвичей, не надо забывать, что наличие леса или водоема на участке предполагает дополнительный уход. На участках с деревьями меньше света и больше насекомых, нужно заниматься очисткой от падающих сверху веток. Однако они намного лучше защищают от жары, а сам дом или поселок смотрится намного солиднее. В свою очередь, участки с непосредственным выходом к воде имеют ограничения по строительству, связанные с повышенной влажностью почвы, однако дают счастливую возможность обзавестись лодкой или катамараном и держать плавательное средство прямо на участке.

Даже дачные участки в лесу стоят дороже обычных. Премиальный же сегмент загородной недвижимости чувствует себя значительно лучше, чем бизнес-класс. Земельные участки рядом с водоемом и лесом, несмотря на повышенные цены и некоторые сложности по уходу за ними, пользуются значительным спросом. И ужесточение законодательного регулирования может сделать их еще более дефицитными.

Александр Ковалевский


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных