Рынок остывает и потрескивает

На загородном рынке петербургского региона – без существенных перемен. На первый взгляд. На второй, более пристальный – накапливаются весьма драматические тенденции.

По данным аналитиков Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», ключевые показатели в норме: за первое полугодие граждане приобрели в организованной застройке 2500 объектов (участков, коттеджей и секций). Это чуть ниже продаж за первые шесть месяцев 2015-го (2600 сделок). Предложение следует за спросом: с января по июнь 2016-го девелоперы вывели на рынок как раз 2500 новых объектов.

Никаких следов городского ажиотажа (в Петербурге за полгода спрос на квартиры в новостройках вырос на 95%, в Ленобласти – на 44%!) в загородном сегменте не наблюдается.

В июле в продаже (официально) числилось 329 коттеджных поселков и 30 дополнительных очередей в существующих проектах. Таун-хаусы: 37 проектов и три дополнительных  очереди. Всего в общей сложности в продаже находятся 17 900 домовладений. Это далеко не рекорд: два-три года назад объем предложения доходил до 21-22 тысяч объектов.

По предварительным прикидкам, за год застройщикам удастся реализовать 5000-6000 домовладений. То есть наличный товарный запас – на три года.

Опытные застройщики ситуацию оценивают объективно. За полгода на рынок выведено на 40% меньше коттеджных проектов, чем за тот же период 2015-го. «Сейчас на рынок можно выводить только уникальные объекты,- полагает Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс». - Все остальное более-менее бессмысленно. Риски высокие, спрос неясен».

Повышать цены в такой ситуации могут себе позволить лишь считанные застройщики, действительно работающие с уникальными проектами. Весной планово повысила цены компания FreeDom Haus (коттеджный комплекс «Лиикола Клаб») но в этом проекте как проходили 1-2 сделки в месяц, так и проходят. В начале лета на 5-7% подорожали последние участки в проекте «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс». Но это, повторюсь, единичные примеры, основной тренд – скрытые и явные скидки, различные маркетинговые акции.

Помогает не всегда

По данным экспертов бюро «Сперанский» в 2016 году каждый месяц с рынка уходило в среднем по 5 коттеджных поселков.

Сергей Балуев, директор по продажам ГК «Факт», называет главные причины неудач: «Неверно рассчитана экономика проекта, нет стартового капитала, слабый отдел продаж, отсутствует реклама». По мнению Сергея Балуева, сейчас спрос разошелся «по полюсам»: часть покупателей, чтобы снизить риски, готова приобретать домовладения только в полностью завершенном проекте. Другие готовы рисковать и купить участок «в чистом поле», но не дороже 10 000-20 000 рублей за сотку.

По данным аналитиков бюро «Сперанский», в середине 2016-го была приостановлена реализация лотов в 191 коттеджном поселке. (То есть больше половины актуального предложения – в коме!) В них «зависло» около 10 000 участков (8500 без подряда, 1600 – с подрядом). Суммарно - 1200 га, что примерно вдвое превосходит годовое поглощение на загородном рынке, констатирует руководитель бюро Дмитрий Сперанский.

Макроэкономические факторы – на поверхности: реальные доходы граждан падают уже полтора года; дача традиционно относится к разряду «роскоши» (по крайней мере, из высокобюджетных покупок эта – самая необязательная). Кроме того, свежекупленную квартиру при определенных раскладах можно использовать как источник дохода (сдавать в аренду), с дачей этот фокус, как правило, не проходит. «Загородный дом – это пассив, а не актив!»- настаивает известный девелопер Игорь Водопьянов. Конечно, «в сезон» домик в Курортном районе можно сдавать за приличные деньги, но найти желающих с ноября по апрель будет проблематично.

Но все же главная причина начавшегося спада на загородном рынке – юридические риски. Начиная с 2013 года Росреестр все чаще отказывается регистрировать дома, построенные в составе ДНП или СНТ на сельхозземлях. Есть отказы и в тех случаях, когда изменение вида использования (с производства сельхозпродукции – на ведение дачного хозяйства) было согласовано областным Комитетом по архитектуре. Есть судебные иски от прокуратуры – и суды признают незаконным постановления местных администраций (также – об изменении вида использования) и результаты слушаний. Такая ситуация сложилась, например, в поселке «Ладожский маяк». Причем даже специалисты и чиновники не могут сказать определенно: кто попадает в группу риска. «Если хотя бы один дом в поселке прошел регистрацию в Росреестре – шансы остальных выше», говорит представитель Госземнадзора. У юриста областного Комитета по архитектуре (пожелавшего остаться анонимным) – другое мнение: «Могут часть домов в поселке зарегистрировать, а потом сообщить, что трактовка закона изменилась».

Но общая тенденция именно такова: дачных поселков на сельхозке – не будет! Только в пределах населенных пунктов.

Это, конечно, чушь, причем вредная и опасная чушь. (Это, кстати, не только мое мнение – так же считает и руководитель Облсоюзстроя, бывший губернатор Ленобласти Георгий Богачев, и большинство опрошенных нами застройщиков).  Однако депутаты Госдумы на одном из последних заседаний подтвердили верность выбранному курсу.

С начала июля вступил в силу новый закон – 354-ФЗ. В основном – про изъятие участков у нерадивых пользователей. Но нем есть один любопытный (посторонний) пункт: дополнение в статью 78 Земельного кодекса»: «Участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства».

Заметим: в Ленобласти найти точку, от которой в радиусе 30 км не нашлось бы деревни или поселка – нереально.

А определять, связаны дачные или садоводческие партнерства с ведением сельского хозяйства или нет, видимо, будут теперь чиновники, суды и прокуратура. Причем в каждом случае индивидуально.

Кстати: именно на сельхозземлях находится 70% коттеджных проектов. И 90%, если говорить о поселках эконом-класса.

Думцы почему-то решили бороться с застройкой «сельхозки» жильем методом сплошного уничтожения дач и садоводств. Другой мотив этой бескомпромиссной борьбы – идея «продовольственной безопасности, активно лоббируемая министром Ткачевым и крупными агрохолдингами. Им и вправду дачники ни к чему…

Насчет картошки или тепличных помидоров – ну, наверное, на рынках местной продукции станет поменьше. Зато какая создается делянка для коррупции и поборов! Чуть ли не каждого второго председателя ДНП можно штрафовать и штрафовать – «за использование земли не по назначению». А заартачится – пригрозить изъятием.

Немудрено, что граждане проявляют сдержанность, изучая предложения девелоперов…  

А поскольку «свято место пусто не бывает» - набирает обороты строительство недорогих малоэтажных многоквартирных домов, причем и в 30, и в 50, и в 100 км от Петербурга. Часть покупателей рассматривает такие квартиры именно как альтернативу даче…

Дмитрий Синочкин

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+