Рынок плавно уходит в минус

Загородный рынок петербургского региона вступает в стадию неглубокой заморозки: предложение перестало расти, спрос сокращается.

На данный момент на рынке Петербурга и области представлен участки и дома в 340 коттеджных поселках и секции в 47 проектах с предложением таун-хаузов. Общий объем рынка составляет примерно 44 000 домовладений, в продаже – 21 100.

По данным экспертов из КЦ «Петербургская Недвижимость», предложение готовых объектов (дома и участки с подрядом) к концу 2015 года сократилось на 43% и сейчас составляет менее 5%. Сейчас в таком формате продают всего около тысячи объектов – нормальная реакция на кризис. На долю смешанной застройки приходится 38%, мейнстрим - участки без подряда: 57% поселков торгуют именно этим, с приложением инфраструктурного пакета в зависимости от категории.

На 17% сократилось предложение таун-хаузов: с 3300 до 2700 объектов. Эта тенденция обусловлена затянувшейся правовой неопределенностью и несколькими судебными процессами, в которых оспаривался статус таких построек. И дело даже не в том, что застройщики их проиграли (не во всех случаях) – просто суды в сходных случаях занимали разные позиции. Прогнозировать такой бизнес невозможно. Сказывается и возросшая конкуренция со стороны многоквартирных малоэтажных проектов: по потребительским качествам такие объекты сходны с таун-хаузами эконом-класса, а по цене и надежности – нередко выигрывают.

По оценкам «Петербургской Недвижимости», в прошлом году в организованных поселках девелоперы реализовали 5800 объектов – на 19,2% меньше, чем в 2014-м. Количество сделок  в коттеджных проектах сократилось на 15% , продажи таун-хаусов просели на  37%. При этом в 2013 году застройщикам удалось продать 1200 секций, в 2014-м – 1500, в 2015 году – менее тысячи.

Продажи в коттеджных поселках снижаются второй год подряд. В 2013-м был зафиксирован «пиковый» показатель - 6400 сделок, в 2014-м – 5820, в 2015-м – 4960.

«Спрос снизился, но интерес к качественным проектам сохраняется,- говорит Валерий Соколенко, генеральный директор компании «ЛэндКей».- Покупатели хорошо реагируют на скидки и акции. Деньги остались у грамотных, вот они потихоньку сейчас начинают вкладывать средства».

Элитный сегмент ведет себя парадоксально. Впрочем, как в автопроме: на фоне общего спада продажи «роллс-ройсов» и «порше» растут.

По сведениям Knight Frank St. Petersburg, в прошлом году застройщики дорогих проектов реализовали 37 частных особняков, всего на 1 меньше, чем в 2014-м. Больше других продали застройщики поселков Liikola Club (полтора десятка), Osko Village и «Сад времени». Средняя стоимость элитного дома с участком составила 72,9 млн рублей.

Новые проекты стали редкостью - всего три новых поселка за год: проекты Villa Premium  и Rovaniemi Club, а также третья очередь поселка «Медное озеро-2». При этом, по мнению аналитиков, увеличивается доля запросов на особняки площадью более 450 кв.м.

Существенный спад отмечен в категории бизнес-класса: продажи сократились практически вдвое. За 2015 год – 94 сделки (в 2014-м – 181 продажа). Предложение в поселках бизнес-класса сократилось с 1068 до 896 домовладений. И всего два дебюта за год: «Царство-Королевство» и Belveder Park.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает рост интереса к полностью готовым объектам. Дефицит такого предложения в имеющихся проектах компенсирует вторичный рынок: часть владельцев готова расстаться со своими особняками, за адекватную, разумеется, цену: 70-100 млн рублей. Сейчас предложение уже построенных и оформленных в собственность домов в готовых поселках составляет около 160 единиц.

Смещение интереса в сторону «вторички» отражает стремление покупателей снизить риски: мало кто готов сегодня «вписываться» в стройку, которая займет минимум два-три года. «Сегодня покупатель дорогих загородных домов напуган, встревожен и озадачен происходящим вокруг,- говорит Вадим Новиков, генеральный директор FreeDom Haus, - Он не желает рисковать. Ему важно до принятия решения убедиться, что у девелопера –серьезные намерения, что уже сделаны капитальные вложения в дороги, в инженерные сети, в обустройство прилегающей территории и береговой зоны».

В элитном сегменте продажи идут в 17 коттеджных поселках класса А и 33 проектах класса В. Достаточно распространенная антикризисная мера: застройщики расширяют ассортимент и часть участков в поселке готовы продавать без подряда. Такие предложения появились, например, в «Репинской усадьбе» и «Уварово». Самостоятельная застройка, как правило, противоречит сложившимся представлениям об элитке, но диверсификация предложения, возможно, поможет застройщикам пережить сложные времена.

От прогнозов участники рынка и аналитики, как правило, уклоняются. Их можно понять: если уж правительство вынуждено пересматривать бюджетные ориентиры чуть ли не каждые два месяца, чего ожидать от предпринимателей. На условиях анонимность девелоперы говорят, что сохранение продаж на уровне 2015 года было бы очень неплохим результатом.

Определенное влияние на рынок, несомненно, окажут и актуальные поправки в 214-ФЗ, в частности – распространение на таун-хаузы условий и требований, предъявляемых к многоквартирным домам. Проблемы возникнут прежде всего у мелких и средних застройщиков, которые пытаются строить таун-хаузы на сельхозземлях (маскируя их под разновидность индивидуальных домов).

По словам Майи Афанасьевой, директора по маркетингу компании "H+H" (компания производит газобетон, основной конструктивный материал в этом сегменте), придание таун-хаузам определенного правового статуса – фактор позитивный: «Этот формат быстро прижился на российском рынке, однако до сих пор не нашел своего отражения в законодательстве. Расхождение в трактовках создает почву для нарушений и ставит в затруднительное положение добросовестных девелоперов. К тому же без четкого определения и покупателям и банкам сложно провести оценку объекта и экспертизу документов».  Похожей точки зрения придерживается и Марина Агеева, директор по продажам компании «Теорема» (фирма реализует проект «Новый Петергоф»):

«Если участок предназначен под малоэтажное жилищное строительство, тогда таун-хауз - это квартира в многоквартирном доме. Если же участок отнесен к ИЖС, то таун-хауз - это индивидуальный жилой дом. Но блокированный. Думаю, сейчас лучше обойтись без резких движений в регулировании и для начала унифицировать уже существующую законодательно-нормативную базу».

Правовая определенность снизит риски для покупателей. Но вряд ли им от этого так уж полегчает: по предварительным прикидкам, цены на таун-хаузы вырастут на 20-25%.

Как заметил на слушаниях в Думе председатель комитета по финансовому рынку Николай Гончар, «безопасность - это очень дорого»…

Автор: Дмитрий Синочкин

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+