С новым рынком!

Изменения накапливаются постепенно. На невнимательный взгляд кажется, что рынок загородного жилья – такой же, каким был несколько лет назад. А это далеко не так.

Ну, коттеджи и дачки, дачки и коттеджики, у воды – подороже… В Зеленогорске новые особняки и вовсе строятся в стилистике «северного модерна», как 100-120 лет назад. На самом деле в этой сфере происходят важные социально-экономические процессы, возникают новые «очаги» напряженности. И часть покупателей вдруг почему-то перестает устраивать то, что им может предложить девелопер.

Главный показатель рынка – соотношение спроса и предложение. Здесь минувший год перемен не принес: предложение по-прежнему растет опережающими спрос темпами. (В принципе, то же самое происходит и в Подмосковье).

Сейчас в коттеджных поселках региона насчитывается 38 800 объектов. Из них в продаже, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец III квартала находилось около 23 000 домов и участков и около 4000 секций в таун-хаузах. А реальный объем годового спроса не превышает 6000-7000 объектов.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, в этом году компании, участвующие в программе информобмена (они составляют примерно треть рынка) за три осенних месяца продали 223 участка без подряда, прошлой осенью – 368 (- 40%). Количество сделок с секциями - 120, в 2012-м – 210 (- 43%). О любой статистике по коттеджам эксперты БАРН говорят с осторожностью: выборка небольшая, а потому велика вероятность случайного отклонения. Однако и здесь тенденция та же: этой осенью граждане приобрели 23 дома, прошлой – 38 (- 40%). По данным БАРН, в половине заявленных на рынке проектов с начала года сделок не было вообще…

Новый фактор: в ближнем пригороде начал активно развиваться формат малоэтажных многоквартирных домов. По расчетам Комитета по строительству Ленинградской области, сейчас застройщики продают квартиры в 128 ММК, всего объем жилья в таких проектах – около 0,5 млн кВ.м. И если студия в 25-этажном доме – это именно городское жилье, пусть и расположенное в поселке Бугры, то квартира в ММК реально конкурирует с объектами коттеджной застройки эконом- или комфорт-класса, рассчитанной на постоянное проживание.

Возникают и новые линии напряжения. Социолог Дмитрий Гавра заявил на осеннем саммите, проведенном редакцией «Пригорода»: «Мы получаем дополнительные риски, когда размещаем коттеджную застройку либо таун-хаузы, которые относятся к классу «бизнес» или «элит» и продаем это, не заглядывая вперед на 15-20 лет. В ряде случаев это могут быть дополнительные риски. Размещая локации элитного или субэлитного проживания или мы создаем дополнительный источник напряженности, связанный с тем, что кричащее богатство противостоит бедности. Проблемы классовых отношений есть, они присутствуют, например, на уровне муниципальных выборов, мы уже чувствуем эту напряженность во Всеволожском районе…»

Еще один прогноз Дмитрия Гавры: начинается период жестких информационных войн. Это связано и с ростом гражданской активности, и с обострением конкурентной борьбы между застройщиками. «Ко мне как к руководителю коммуникационной компании приходят «зеленые», их представители, и предлагают договориться по тому или иному проекту застройки, что называется, «за долю малую», чтобы они не мешали проводить, предположим, обсуждение застройки проекта планировки территории или общественное обсуждение по конкретному объекту. Это означает, что застройщику приходится закладывать в цену объекта еще и цену, условно говоря, этого самого налога на гражданское общество…»

Иногда протест уже носит вполне классовый характер. «Мы столкнулись с проблемой черного пиара, - подтверждает первый заместитель генерального директора компании «Росстройинвест» Игорь Креславский, - Мы строим комплекс во Всеволожске, «Земляничная Поляна». Мы купили там заброшенный завод, прошли экспертизы, получили разрешение на строительство.

Одновременно по соседству покупали землю частники и стали строить там коттеджи. Когда мы стали строить, нам фактически объявили войну: владельцы нескольких коттеджей сразу сказали: мы будем насмерть стоять, но здесь стройки не будет. Они задействовали правоохранительные органы, средства массовой информации, телевидение, интернет-ресурсы. Подали в суд на Всеволожскую администрацию, все четыре суда проиграли… Их главная претензия: у вас здесь будут жить социально незащищенные слои населения…

Перед Рождеством состоялось заседание Коллегии профессиональных девелоперов. (В КПД входит несколько ведущих компаний). Общий вывод из обмена мнениями: в 2014 году «хуже не будет». Но весьма возможно, что рынок станет сложнее.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль», отмечает увеличение сроков заключения договоров купли-продажи в люксовом сегменте: «Иногда с момента обращения до самой покупки проходит до полутора лет». Сроки заключения договоров увеличились и в других сегментах загородной недвижимости. «Покупатели стали понимать свои риски, и несколько встревожены сообщениями о стагнации рынка загородной недвижимости, которые публикуются в СМИ», - считает Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект».

Эксперты считают, что общие средние цифры (по рынку в целом) уже не отражают истинного положения дел. Ведущие девелоперы констатируют продажи на ожидаемом уровне. «Мы должны отсечь неорганизованную часть рынка с сомнительными предложениями, поскольку для серьезной аналитики эта часть недостаточно релевантна», - пояснила Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», полагает, что самый проблемный сегмент – это эконом-класс. Дело в том, что покупатели нижнего ценового сегмента зачастую совершают покупки, руководствуясь эмоциями. В 2012-м и 2013-м некоторые компании манипулировали спросом (используя скрытые платежи, обещанные, но не исполненные опции и т.д.). «В 2014-ом я предполагаю повышение градуса недовольства, судебные иски и митинги – первые прецеденты уже есть, - резюмирует г-н Майоров, - Рынку нужно время, чтобы оздоровиться».

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+