Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Рынок загородного жилья уверенно сдвигается в сторону дешевого сегмента. Проекты, запущенные до кризиса, переформатируются. В новых поселках и комплексах появляются квартиры, апартаменты и домики, которые раньше и представить себе было непросто. Например, студия площадью 17 кв.м (проект «Новый формат» от СК «Эверест»). Или секция в таунхаусе площадью 30 кв.м от группы СНВ. Или домик в 30 «квадратов» на небольшом участке (поселок «Сосновый берег» от «Петербургской Недвижимости»).
Увеличивается психологически приемлемое для петербуржцев расстояние: например, до поселка «Порховские просторы» – 260 км. «Зато экология и всего 10 000 рублей за сотку с коммуникациями!», – комментирует генеральный директор компании-застройщика «Леверидж» Артур Кукуяшный.
По данным аналитиков, сегмент домовладений эконом-класса занимает на загородном рынке примерно 27%, и этот показатель последние горды остается относительно постоянным. Правда, в эту категорию не входят участки без подряда: трудно заранее угадать, какой именно дом построит новоявленный домовладелец. А такой формат составляет сегодня 53% в составе нового предложения. Год назад – 51%.
В общем, достоверный показатель: участки и эконом-класс вместе занимают примерно 80% рынка.
Еще более характерная картина – по таунхаусам. В 2011 году, по сведениям «Петербургской недвижимости», в структуре новых проектов эконом-класс составлял 46%, в 2012 году – 82%. Рост почти в два раза!
Типичный пример – доработка концепции поселка «Вишневый сад» (рядом со Всеволожском). Изначально здесь планировали возводить только индивидуальные дома, но продажи шли не слишком активно; тогда застройщик решил добавить в проект таунхаусы площадью от 80 до 108 кв. м. В малоэтажном квартале «Виктория» рядом с коттеджами начали строить таунхаусы по 59 кв.м. А там, где таунхаусы планировались изначально (например, в проекте «Малый Петербург» в Янино), на соседних участках застройщик пристраивает «сити-виллы» – многоквартирные дома от трех до пяти этажей.
Наиболее драматичный сюжет, связанный с игрой на понижение – история пафосного проекта LakesBerry Club (Лиственный мыс, Вуокса, недалеко от Лосево). До кризиса здесь планировался элитный комплекс, с особняками и виллами по полтора-два миллиона долларов, с собственной вертолетной площадкой и прочими «наворотами». Не пошло. Но участок действительно неплохой, и место популярное. Теперь комплекс получил название поскромнее – «Сосновый берег». На нескольких участках чувствуется прежний размах – там застройщик предлагает дома из клееного бруса от 280 до 350 кв.м. Но основной массив домовладений в генплане поселка несет отпечаток новой пуританской скромности: «дом 5х6 м», «дом 4х5 м». Можно считать это временной пристройкой – на период, пока возводится главная усадьба. Но скорее всего заядлые рыболовы – а именно они ценят Вуоксу и окрестности – вполне удовлетворятся и таким форматом, без излишеств.
«Девелоперы постоянно ищут возможности удовлетворить спрос на объекты недвижимости с невысокой интегральной стоимостью», – говорит генеральный директор компании «Русь НТ» Дмитрий Майоров, – «В условиях развивающегося рынка это напоминает колебания маятника – от необеспеченных спросом дорогих предложений к вариантам, не отвечающим спросу по качественным характеристикам. Надеюсь, колебания будут затухающими в точке оптимального соотношения цена-качество.
Появление домов разумно-достаточной площади на участках, размер которых позволяет все же считать дома индивидуальными – одно из таких решений. И дело здесь даже не в абсолютных цифрах площадей, а в их достаточности для реализации базовых жизненных потребностей целевой аудитории. Вместе с тем такие проекты будут удачными лишь при очень тщательном выборе их местоположения, ведь для разных сегментов рынка местоположение объектов недвижимости должно отвечать разным критериям. Расположение же по соседству проектов принципиально разного формата будет мешать продвижению как одних, так и других…»
И вот здесь Дмитрий Майоров затронул принципиально важную тему: а как будут уживаться новые соседи? Какие эмоции будет испытывать обладатель пафосного особняка, обнаружив поблизости многоквартирный комплекс с небольшими студиями? Может ли считаться элитным место, густо залепленное таунхаусами на разный вкус и кошелек?
Советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что «сугубый эконом-класс» будет все же развиваться преимущественно в ближнем поясе, на удалении не более 25-30 км от Петербурга. То есть в зонах, предназначенных преимущественно для постоянного проживания. «Дачный формат» все же приобретают не в первую очередь, это предмет роскоши, некая дополнительная опция, символ из разряда «жизнь удалась».
Общие показатели рынка подтверждают, что складывающаяся тенденция не случайна. В 2012 году объем сделок увеличился на 25-30%, средние цены снизились, и плавное падение продолжается. Теперь минимальную квартирку в пригороде можно приобрести за 800 тысяч – 1 млн рублей, скромные апартаменты в таунхаусе – за 1-1,5 млн, домик с участком – за 1,5-2,5 млн.
И с чего бы ценам расти – неизвестно.
По данным Росстата, уровень реальных доходов петербуржцев в 2012 году остался практически неизменным: + 0,25%, в пределах погрешности. При этом бензин подорожал на 8%. Общий рост цен на непродовольственные товары составил почти 6%.
И перспективы туманны.
Рост рынка сдерживает и высокий уровень закредитованности горожан. В 2011 году задолженность петербуржцев по ипотечным кредитам составляла 81 751 млн рублей, в 2012-м – уже 101 929 млн (+ 24%). Человек, обремененный ипотекой – не лучший клиент для загородного девелопера.
Кстати, на вопрос: «Где лучше всего работать в России?» – 27% россиян ответили честно: в органах госвласти. В силовых структурах – 18%, в инофирме – 14%. Трудиться на госпредприятии хотели бы 10%, в бюджетной сфере и в частном бизнесе – по 5%. Еще 11% затруднились ответить.
До сих пор именно владельцы малого и среднего бизнеса преобладали в составе покупателей. Теперь эта картина меняется. С частным бизнесом все очевидно. С 1 января 2013-го индивидуальным предпринимателям вдвое повысили страховые отчисления: с 17 тысяч до 36 тысяч. За декабрь и январь закрыли лавочки около 200 тысяч частников.
Похоже, ключевым клиентом для рынка жилья в целом и загородного в особенности становится чиновник. Работать с ним сложно, не всегда приятно (в том числе и потому, что значительную часть услуг он привык получать бесплатно), но придется. Тем более что зарплаты федеральных чиновников за прошлый год увеличились на 112%, оклады силовиков – вдвое.
Других покупателей (в достаточном для рынка количестве) на горизонте не видать.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
