То ли загород, а то ли столица

Прошло четыре года с того дня, как Москва увеличилась вдвое за счет присоединения новых территорий. Как сейчас живется в Новой Москве и какие преимущества у нее перед Подмосковьем?

Четыре года назад площадь Москвы была увеличена вдвое благодаря присоединению новых территорий. Это вызвало среди инвесторов повышенный интерес к возведению загородного жилья в пределах города. Перспективы получения московской прописки по цене подмосковной привели к нешуточному ажиотажу. Власти пророчили быстрое развитие территорий, улучшение транспортной ситуации, создание всей необходимой инфраструктуры и так далее.

Но что изменилось за четыре года? Мы постарались выяснить, как сейчас живется в Новой Москве и на какие перспективы, покупая загородное жилье здесь, можно рассчитывать сейчас и в ближайшие годы.

По данным столичного департамента развития новых территорий, в Новой Москве было построено четверть миллиона квадратных метров малоэтажного и индивидуального жилья, что составляет 25% от всего построенного здесь жилья за полгода.

Прогнозы экспертов, что в условиях кризиса интерес среди инвесторов и застройщиков к малоэтажному жилью существенно снизится, и они сосредоточатся на строительстве многоэтажных жилых комплексов, не сбылись.

Если говорить о первичном рынке загородной недвижимости Новой Москвы, то на сегодняшний день объем предложения составляет 6,3 тыс. лотов в 74 поселках, большинство из которых составляют малоэтажные комплексы.

Несмотря на заверения властей о растущих темпах ввода малоэтажного жилья на присоединенных территориях, игроки рынка указывают, что речь идет лишь об отдельных корпусах в уже существующих проектах.

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость», все строящиеся проекты были выведены на рынок еще несколько лет назад и сейчас достраиваются. «Девелоперы сейчас не готовы выводить на рынок совсем новые проекты классической загородной недвижимости, так как рентабельность строительства коттеджей и таунхаусов в настоящее время не превышает 5-10%. Поэтому девелоперы стараются перевести неликвидную коттеджную застройку (к примеру, достраивая вторую или третью очередь поселка) в более прибыльный формат - многоквартирное жилье, лоббируя строительство мало- и среднеэтажных многоквартирных домов», - поделился эксперт.

Что касается стоимости загородных домов, то многие эксперты считают ее неоправданно завышенной для нынешнего состояния присоединенных территорий, даже с перспективой их скорейшего развития. «Так, средняя стоимость предложения коттеджей в ТиНАО равна 38,4 млн рублей, таунхаусов - 12,7 млн, дуплексов - 12,3 млн. Купить «малоэтажку» предлагают в среднем за 8 млн рублей», - рассказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Ярким примером завышенных цен может послужить самый доступный формат загородной недвижимости - участки без подряда. Если в целом по рынку стоимость предложения УБП равна 2,5 млн рублей, то в Новой Москве она достигает 9,3 млн, привел данные специалист.

Многие аналитики опасаются, что такая недвижимость так и останется «штучным товаром», и прогнозируют дефицит «малоэтажки» в ближайшем будущем.

На рынке жилья Новой Москвы большая часть предложения относится к комфорт-классу, тогда как дома премиум- и эконом-класса на присоединенных территориях практически не строятся.

Говоря о рынке элитной загородной недвижимости, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Мария Соковцева отмечает, что этот сегмент уже сформирован, и новые проекты едва ли появятся в ближайшее время. «Основные жилые локации находятся вне территории Новой Москвы, однако возможность быстро добраться до крупных инфраструктурных центров на руку жителям. Первое полугодие показал стабильно высокий спрос: за это время было продано 50% того объема, что был реализован за весь предыдущий год. Одинаковым спросом пользовались объекты как первичного, так и вторичного рынка. Популярными стали ценовые сегменты от 30 млн до 60 млн и от 60 млн до 120 млн рублей. Здесь тоже прослеживается курс на рационализацию - самые востребованные площади от 450 до 600 кв. м, а площади свыше 1 тыс. кв. м покупают все реже», - заявила она.

На территории Новой Москвы планируется создать три пояса развития территорий, распределенных в соответствии с расстоянием до МКАД. Ближе всего будет располагаться урбанизированная зона с большим количеством административно-деловых объектов - в эту зону попадет аэропорт Внуково. Далее будет размещена зона с повышенным количеством объектов образования и здравоохранения, среди которых будет построен научный комплекс и медицинский кластер. Третьей зоной станет самая удаленная территория ТиНАО, где будет преобладать малоэтажная застройка.

Основную проблему для застройщиков и для покупателей составляет отсутствие генерального плана развития присоединенных территорий, принятие которого в течение четырех лет несколько раз переносилось.

Отсутствие генплана накладывает риски на покупателей в связи с постоянными изменениями. Проще говоря, покупатель может приобрести коттедж, а завтра вокруг поселка будет утверждено строительство трассы и уже ни о какой «прекрасной природе с московской пропиской» речи идти не может. Принятие генерального плана намечено на начало 2017 года и если в этот раз все получится, то многие эксперты прогнозируют резкий скачок продаж на рынке недвижимости Новой Москвы.

По мнению Владимира Яхонтова, Новая Москва и без генплана пользуется спросом. «Она стоит в одном ряду с популярными западными направлениями: Новой Ригой, Минским и Можайским шоссе. Калужское шоссе (основная трасса новых территорий) сравнимо с западными направлениями по экологическим характеристикам и природным рельефам, при этом обладает лучшими перспективами инфраструктурного и транспортного развития в силу принадлежности к столице и, соответственно, лучшей финансовой обеспеченности», - уверен эксперт.

Дача в Новой Москве является хорошим вложением средств. На этой территории уже функционируют станции метро «Саларьево» и «Румянцево», также планируется открытие метро в Коммунарке. Активно расширяются трассы, как федеральные, так и внутренние. На Киевском шоссе в настоящее время завершена реконструкция эстакады на пересечении с МКАД. В активной стадии находится расширение и реконструкция Калужской трассы, строительство хордовых связей с Киевским, Боровским и Варшавским шоссе. И уже это существенно облегчило ситуацию на данном направлении. Кроме дорожной реставрации, большое внимание власти новой территории уделяют благоустройству, созданию новых парковых зон, развитию инфраструктурных объектов.

Дмитрий Таганов уверен, что развитая инфраструктура - один из немногих плюсов приобретения «загородки» в этом районе. «Все-таки город взял на себя обязательства по развитию коттеджных поселков и садовых товариществ на новой территории, там прокладывают дороги, инженерные сети, улучшается транспортная доступность. Так, идет строительство трассы Солнцево-Видное-Бутово, которая соединит четыре линии метро. А недавно мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что Сокольническая ветка будет продлена до поселка Коммунарка», - напомнил он.

По мнению Марии Соковцевой, социальная инфраструктура Новой Москвы вполне способна конкурировать со столичной. «Со временем здесь будут все активнее развиваться не только необходимые для жизни объекты, но и бизнес-центры, где жители близлежащих поселков смогут покупать или снимать офисы, а значит сократиться необходимость ездить в центр города на работу, встречи. Это идеальная локация для молодых бизнесменов, людей, предпочитающих загородный образ жизни, но в то же время активных, нуждающихся в городском ритме, и комфорте», - оптимистична эксперт.

Несмотря на то, что ТиНАО не сможет конкурировать с Подмосковьем в плане цен, существенное преимущество у присоединенных территорий все же есть. И главное из них то, что это - Москва.

По словам Владимира Яхонтова, если сравнивать Новую Москву и Подмосковье, то, безусловно, в более выигрышном положении находятся владельцы домов в Новой Москве, так как финансирование развития столичной территории на порядок лучше, чем в области. «Больший бюджет означает быстрое и активное развитие транспортной, социальной, коммерческой и досугово-развлекательной инфраструктуры. В Московской области, конечно, тоже есть районы и города, где существуют аналогичные драйверы и которые развиваются динамично (к примеру, Одинцово, Красногорск), но они единичны», - считает он.

Развитие ТиНАО идет полным ходом: на момент присоединения этой территории к столице здесь было сформировано 84 тыс. рабочих мест. Сейчас их уже 165 тыс. Можно сказать, что на тот момент Новая Москва представляла собой периферию, сейчас же она становится сбалансированным районом столицы. Согласно утвержденным территориальным схемам развития, к 2035 году на присоединенных территориях будет создан 1 млн рабочих мест, что позволит значительно уменьшить маятниковую миграцию в сторону «старых» границ.

Однако такое масштабное и быстрое развитие Новой Москвы при отсутствии генерального плана может вылиться в то, что завтра малоэтажную застройку или коттеджи окружат многоэтажки. Урбанизация пугает покупателей загородной недвижимости в ТиНАО, что существенно отражается на спросе.

Если в перспективе Новая Москва может составить реальную конкуренцию Подмосковью, несмотря на цены, то на рынке элитной недвижимости у присоединенных территорий шансов нет.

Мария Соковцева отметила, что на элитном загородном рынке абсолютными лидерами долгое время остаются Рублево-Успенское шоссе и Новорижское. «Рублево-Успенское вряд ли когда-нибудь сдаст свои позиции, поскольку там никогда не будет городской застройки, способной испортить «микроклимат» престижных локаций. Популярность Новой Риги пока тоже не вызывает сомнений - качество самого шоссе, темпы развития инфраструктуры, привлекательность проектов по-прежнему являются магнитами для покупателей. Что касается других направлений (даже Дмитровского шоссе с его большой водой), то качественная инфраструктура вполне может стать серьезным аргументом, чтобы переехать ближе к Новой Москве», - считает эксперт.

Впрочем, говорить о конкуренции между Подмосковьем и ТиНАО не совсем корректно - разные аудитории покупателей либо переходят на загородный образ жизни в чистом виде, либо ищут промежуточные варианты, поэтому развитие новой части города - это дополнительная возможность удовлетворить любой спрос.