Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Осенью первый лед на водоемах, прежде чем разломиться, угрожающе потрескивает – предупреждает. А весной – проваливается сразу. Без треска. Если угодно, можете считать это метафорой. Осенний рынок загородной недвижимости тревожные сигналы подает в изобилии.
Спрос по-прежнему падает, предложение растет, успешной стратегией могут похвастаться от силы десятка два девелоперов из сотни. У покупателей есть возможность выбирать и торговаться, время на проведение сделки увеличилось. Будущие домовладельцы не хотят рисковать и не спешат – чтобы не остаться со своим приобретением на вечной стройплощадке без сетей и благоустройства.
Характерный пример. В октябре компания «Кивенаппа» объявила о том, что выводит в своем северном проекте (в поселке Первомайское) новый формат – апартаменты. Рынок встревожено загудел: в городе апартаменты – или синоним дешевого жилья, построенного там, где его строить не положено, или дорогой комплекс с гостиничным сервисом. Пока в загородном сегменте встречался только второй вариант (комплексы Crystal в Репино, Landskrona House в Зеленогорске). Но кому нужны апартаменты в Первомайском?
Аналитики «Петербургской Недвижимости» включили это событие в свой квартальный отчет; генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков признал, что не понимает экономического смысла этой акции. Сама компания прислала не очень внятное объяснение: оказывается, просто решили так назвать двухуровневые квартиры в таунхаусе с цокольным этажом. 99 кв.м – 2 млн рублей, 144 кв.м – 2,6 млн. Назначение земли – под жилую застройку, регистрация возможна, сервис не предусмотрен. В общем, маркетинговый ход. Но показательна реакция: рынок готов к любым неожиданностям.
«Сегодня состояние рынка неопределенное. Рябь на воде. Все ждут чего-то плохого, но никто не знает, когда и чего именно», – говорит Андрей Бочков. Эта неопределенность тормозит сделки даже в успешных проектах. Сроки экспозиции увеличились.
«Сделки (приобретение коттеджей – прим. ред.) стали проходить несколько дольше, – говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ». – Причины самые разные, но в основном это трудности с продажей имеющейся недвижимости. Сделки, подписанные в течение двух недель – большая редкость».
По данным последнего исследования БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости), примерно в половине загородных проектов нет сделок с начала года. Еще четверть застройщиков подписывает редкие (случайные) договоры. И только 60-70 проектов стабильно продаются, и почти весь спрос приходится на них.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в конце третьего квартала на загородном рынке Петербурга и области застройщики продавали домовладения и участки в 381 коттеджном поселке и 35 очередях уже существующих проектов. Всего – около 38 800 объектов. Кроме того, в продаже находятся 58 проектов с предложением таунхаусов или дуплексов и 13 дополнительных очередей.
За третий квартал на рынок вышли 19 новых коттеджных поселков и две новые очереди известных проектов (всего – около 1900 объектов), а также четыре новых проекта и четыре дополнительные очереди с предложением таунхаусов (порядка 800 объектов).
Треть рынка коттеджных поселков по-прежнему сосредоточена во Всеволожском районе (36% от общего числа объектов). Район остается лидером и по выводу в продажу новых коттеджных поселков: за последний квартал в продажу поступило семь поселков и две дополнительные очереди – 61% от общего объема новинок. На втором месте – Ломоносовский, также семь новых поселков, но лишь 19% от количества выведенных объектов. Очевидно, застройщики не стремятся экспериментировать с локацией и осваивать новые территории. Они предпочитают привязку к известным местам и населенным пунктам, где гарантирован хотя бы какой-то спрос.
Еще один симптом: девелоперы почти перестали строить самостоятельно, под продажу. Более половины проектов (54%) предлагают приобрести только участки. По сравнению с предыдущим кварталом доля такого предложения увеличилась на 9%. Еще в 36% поселков реализуют участки с подрядом или без него (смешанная застройка). В совокупности в 90% поселков, включая бизнес-класс и некоторые из элитных, можно приобрести землю без подряда.
Средние цены на коттеджи классов «эконом» и «комфорт» за квартал практически не изменились. Площадь в «экономных» домовладениях подорожала на 5% – до 32 500 руб./кв.м. Средняя цена класса «комфорт» снизилась на 1% (46 400 руб./кв.м). В классе «бизнес» небольшая коррекция и 71 400 рублей за «квадрат»; в элитном сегменте без перемен и 124 100 рублей за метр.
В пригородах Петербурга средняя цена таунхауса составляет 92 900 руб./кв.м, а в области – 40 200. Разброс цен весьма значителен: «суперэкономные» таунхаусы можно приобрести по 24 000 за «квадрат», но в Курортном районе цены на этот формат доходят до 175 000 (в классе «люкс»). Стоимость определяет не тип жилья, а локация.
Предложение участков без подряда стало появляться и в тех проектах, где ранее застройщик продавал землю исключительно в комплекте с услугами строителей.
Формат таунхаусов остается популярным, однако привлекательность «дачных» вариантов такого жилья – под вопросом. Они вполне приемлемы по цене, но неясно, будут ли удобны в пользовании. Впрочем, это будет занимать лишь тех девелоперов, кто останется на рынке после нынешнего затяжного спада.
Аналитики КЦ «ПН» отмечают, что даже на престижном северном направлении появляются дешевые предложения.
Эксперты указывают еще на одну характерную тенденцию. Девелоперы готовы жертвовать определенностью в подаче информации ради свободы маневра. Теперь застройщик, выводя на рынок масштабный проект, не стремится четко обозначить количество объектов (и даже очередей). Либо сразу указывает, что размер будущего поселения будет зависеть от покупательского спроса и от активности частного строительства.
Для многих застройщиков критически важными становятся сроки (темпы продаж). Девелоперы, привыкшие работать в элитной зоне, запускают проекты в более низкой ценовой группе. Недалеко от поселка «Лукоморье», собравшего целый букет наград, размещается поселение с домами площадью 70-120 кв.м по цене от 5 млн рублей.
Спрос начинает жестко диктовать структуру рынка. Впрочем, некоторые участники рынка оценивают ситуацию оптимистично. «Видимость стагнации вызвана проектами с печальной судьбой, которые по разным причинам не попали в рынок. Они выведены много лет назад и до сих пор не могут закончить продажи, потому что их предложение уже не соответствует текущему спросу», – поясняет Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Лучше других чувствуют себя проекты смешанной застройки: не пошли коттеджи – будем пока продавать квартиры…
Точных данных по спросу пока нет. По предварительным прикидкам, за третий квартал реализовали приблизительно 1200 объектов, включая таунхаусы. (Напомню, новое предложение за тот же период – 2700 единиц). Навес невостребованного предложения продолжает расти, но уже начинает угрожающе потрескивать под собственной тяжестью.
По мнению специалистов БАРН, количество сделок на загородном рынке стремительно сокращается. За первые три квартала 2013 года застройщики, участвующие в информационном обмене данными по сделкам (эта программа охватывает примерно треть рынка), продали 1255 объектов – в полтора раза меньше, чем за тот же период прошлого года.
Предпосылок к изменению тренда пока нет. Но, возможно, уже к весне картина рынка будет радикально отличаться от сегодняшней. Всплытие покажет.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
