Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Цена – вот главный критерий выбора примерно для 75% покупателей, решивших приобрести загородное домовладение. Проекты эконом-класса составляют около трети в составе поселков, предлагающих дома с участками; более половины рынка (54% – участки без обязательного подряда).
Вообще-то загородный дом (дача) – это предмет роскоши. Необязательная покупка, без которой вполне можно обойтись. Особенно, если сравнить покупку и аренду: подсчитать сколько дней в году семья проводит на природе и прикинуть, сколько лет можно было выезжать в недальнюю Финляндию – вместо того чтобы числиться гордым собственником надела и домика в Тосненском районе. (Кстати, неукротимое стремление старшего поколения непременно что-нибудь выращивать на фазенде, похоже, происходит из скрытого комплекса вины. Из желания если не экономически, то хотя бы психологически оправдать неразумные затраты).
Другая история – когда семья переселяется в ближний пригород в поисках дополнительного жизненного пространства.
«Эконом-класс сегодня разделен на две категории, – рассуждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ». – Первая – загородная «недвижимость от безысходности» (не хватает средств на покупку городской квартиры). Вторая – загородная недвижимость с целью улучшения образа жизни (больше комфорта за те же деньги, что и в городе). Первая категория буквально кишит предложениями весьма сомнительного качества, и выловить «съедобную рыбку» в этой мутной воде непросто. К счастью, бум безоглядного спроса в этом сегменте пошел на спад.
Вторая категория не столь значительна в связи с более высокими требованиями покупателей. И здесь перед девелоперами стоит непростая задача: уложить в весьма скромный бюджет привычный городской комфорт плюс добавить прелестей загородной жизни, не увеличив стоимость эксплуатации. Покупатели готовы принять бюджетные решения по асфальтированию, неширокие улицы и скромное озеленение, но отказаться от газоснабжения – почти никогда».
Сегодня самая бюджетная покупка – это участки без подряда стоимостью от 100 до 600 тысяч рублей, отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу УК «ПулЭкспресс». Таких проектов по состоянию на третий квартал 2013 года в Ленинградской области насчитывается около полусотни (всего – примерно 12 000 участков, в продаже около 7500 наделов). Это большие поселения, напоминающие масштабные садоводства советского периода. 20 % проектов рассчитаны более чем на 400 участков каждый.
«Проекты этой ценовой категории преимущественно сосредоточены в Ломоносовском, Кировском, Лужском районах, – говорит Марина Агеева. – Есть такие варианты даже в дорогих Выборгском и Всеволожском районах, а также единичные предложения в Гатчинском, Волосовском и Волховском.
По данным БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости) землю в диапазоне до 30 000 рублей за сотку предлагают 17 проектов, от 30 000 до 70 000 рублей – 38 проектов. Причем обычно такие поселения располагаются довольно кучно.
Недорогой дачный массив в Ломоносовском районе разместился между деревнями Гостилицы – Оржицы – Забородье – Сокули – Дятлицы – Муховицы. Здесь одновременно реализуется более 10 проектов, совокупно предлагающих около 3 тысяч эконом-участков.
В Кировском районе недорогие участки сконцентрированы между селами Дусьево – Горгала – Теребушки – Войбокало – Шум – Пейчала. (Несколько проектов на 1500 участков).
Общее правило: чем дальше – тем дешевле. В Выборгском районе в поселке «Ханнила» под Каменногорском девелопер реализует 459 участков по цене от 15 тысяч рублей за сотку. (Плюс 50 тысяч рублей с участка за 5кВт и дороги). До Петербурга – 110 км, до Финляндии – 26 км. Но финнов среди покупателей не наблюдается.
В Лужском районе на невысоких ценах специализируется, например, УК «Новая дача»: 15–25 тысяч за сотку. (До Луги надо проехать около 150 километров). «Правда, дополнительный инфраструктурный платеж здесь уже выше – около 100 тысяч (за 4-5 кВт, дороги и воду)», – уточняет Марина Агеева.
Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский рекордом экономии считает предложение в «Поселке Герцена: здесь участки реализуют от 10 000 рублей за сотку. За надел 6 соток – 70 000 рублей… Поселок находится в 140 км от города, это тоже Лужский район.
В Кировском районе в проектах «Карпаты» (55 км до кольцевой) и «Острова» (70 км) участки обойдутся в 20 тысяч рублей за сотку при площади наделов от 6-8 соток.
В Ломоносовском районе можно найти разные варианты. Но в основном все они – для постоянного проживания. В «Лопухинских предместьях» (40 км от КАД) за сотку просят от 17,5 тысяч рублей. Километров на 20 ближе к городу цены уже раза в 2 выше: в «Малиновых вечерах», «Петергофских предместьях» цена сотки начинается от 40 тысяч рублей, площади наделов – 6-8 соток. В «Балтийской слободе» (20 км от КАД) цена сотки достигает 60 тысяч рублей, минимальный участок обойдется покупателю уже в 540 тысяч рублей. Инженерный пакет (в зависимости от набора опций) может стоить от 125 до 375 тысяч рублей.
В дорогом Всеволожском районе стоимость сотки в бюджетных проектах составляет 75-85 тысяч рублей (проекты «Луговое», «Рыжики», «Кокосы»).
По данным ведущего аналитика компании «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, самый большой выбор недорогих домиков – в Ломоносовском районе. В проекте «Южная дача» дом площадью 76 кв.м. можно приобрести за 1,5 млн рублей. В «Балтийской слободе скромная фазенда в 59 кв.м. обойдется в 2 млн (плюс коммуникации). В поселке «Солнечный» 120 кв.м. обойдутся уже в 2,1 млн рублей (коммуникации – отдельно). Есть экономичные предложения в Гатчинском районе: в комплексе «Большие горки» за минимальное домовладение площадью 60 кв.м просят 2,12 млн. Во всеволожских «Рыжиках» коттедж в 112 кв.м. стоит 2,23 млн (также без учета инженерии).
Сезонные варианты на расстоянии 40 км и более можно найти по цене от 1 до 1,7 млн (дома площадью от 60 до 120 кв.м). Такие предложения есть в поселках «Солнечное», «Рамецкое», «Феликсово» и в некоторых других.
Важную роль в эконом-сегменте играют таунхаусы. Этот сегмент начал активно развиваться в 2011 году – как реакция на кризис и падение спроса. Сейчас в составе предложения таунхаусов эконом-класс занимает 65%. Апартаменты для постоянного проживания площадью 60-100 кв.м. можно найти в комплексах «Кивеннапа-Юго-запад», «Есенин Village», «Солнечный поселок», «Покровское». Диапазон цен в этой группе – от 1,4 до 1,6 млн рублей.
Специалисты уверены, что предложение в рамках эконом-класса будет в ближайшие год-полтора расти.
«Определился относительно постоянный круг компаний, целенаправленно работающих в этом сегменте: «АйДаДом», «АТС Малиновка», УК «Новая дача» и другие, – говорит Марина Агеева. – Есть и совсем новички. Например, компания «Респект», которая начала осваивать земли в Выборгском районе. Сегментом «жесткого эконома» в большинстве случаев начали заниматься всерьез, и эти девелоперы обретают необходимый опыт».
Набираются опыта и покупатели. «Потенциальные покупатели видят все новые проекты, могут их сравнивать и пересматривают приоритеты, – считает Дмитрий Майоров. – Назревает очередной момент качественного изменения требований в этом сегменте, и мы ожидаем выхода проектов нового поколения».
Повышение цен в этом сегменте в ближайшие месяцы маловероятно. Понижение, впрочем, тоже. БАРН при этом отмечает, что на рынке встречаются «ликвидационные» цены – когда застройщик готов избавиться от ненужного ему пятна за любые деньги. «Но сегодня покупатель уже не ведется на товар “за копейку”: быстро распродавать такие сверхдешевые предложения все равно не получается», – говорит Дмитрий Сперанский.
Ольга Трошева полагает, что потенциал роста есть в сегменте экономичных таунхаусов: в течение года эта категория может увеличиться на 6-8%.
«Верховным ограничителем», как всегда, выступает объем платежеспособного спроса. Доходы граждан практически не растут; дикой моды на дачную жизнь тоже не наблюдается. А жизнь в мегаполисе пока еще не настолько невыносима, чтобы запустить процесс массового переезда среднего класса в обустроенный пригород.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
