Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
Весь 2017 год на первичном рынке загородного жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти наблюдалось доминирование сделок по покупке участков без подряда. Такая тенденция активно развивается в регионе уже не первый год. Люди стараются сэкономить и возводят дома собственными силами. Однако некоторые эксперты уверены в том, что данный подход приводит лишь к хаотичности и несистемности девелопмента, а также крушению ожиданий по низкой финальной стоимости реализации самостоятельного строительства.
Сам себе девелопер
В первой половине 2017 года более двух третей всех сделок на первичном рынке загородного жилья происходило с участками без подряда. Популярность таких лотов тесно связана со снижением покупательной способности граждан. Многие не в силах оплатить землю и дом одновременно или с рассрочкой на год, поэтому покупают землю, чтобы начать строительство, когда финансы смогут позволить. Также собственник владения без подряда получает возможность пролонгировать процесс сооружения здания, опираясь на текущую ситуацию со свободным временем и бюджетом.
В 2017 году, исходя из информации информационного обмена экспертного бюро "Сперанский", в котором участвуют 113 коттеджных поселков в Ленобласти, количество реализованных домов и участков на загородном рынке было таким же, как и в 2016 году. При этом продажи таунхаусов вновь показали тенденцию по снижению. Их было продано на 45% меньше, чем годом ранее. Всего за 2017 год участники информационного обмена подписали 1,19 тыс. сделок, из которых 1 тыс. пришлась именно на участки без подряда, 35 — на коттеджи и участки с подрядом и 155 — на таунхаусы.
По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя экспертного бюро "Сперанский", важная причина развития такой тенденции — недоверие к застройщикам. "Увеличивающееся количество банкротств и приостановленных проектов подталкивает людей к тому, чтобы не вступать в долгосрочные отношения с застройщиком. Самое главное, что нужно понять покупателю, имеет ли застройщик достаточный опыт, чтобы выполнить взятые на себя обязательства. Лучший показатель — когда у застройщика есть реализованные проекты, на которые можно посмотреть своими глазами и поговорить с их жителями", — подчеркнул эксперт.
Архитектор семейной компании "ОД-Фамилия" Александра Давыдова, говорит, что все последние годы основной спрос покупателей в регионе приходился на участки без подряда. "Но сейчас понемногу формируется среда для изменения этой тенденции. Примерно половина наших клиентов — люди, у которых есть опыт самостоятельного строительства. Он негативный, и вот почему: во-первых, стихийная застройка — это, как правило, нагромождение разносортных строений, а, как известно, красоту создает ансамбль. Во-вторых, по отзывам покупателей, самостоятельное строительство очень часто получается в ту же цену, а иногда и дороже, чем от застройщика. Третий минус — плохие дороги. Пока все в поселке не завершат строительство, девелопер не будет укладывать финишное покрытие. Именно поэтому граждане с опытом самостоятельного строительства второй дом покупают готовым (возможно, даже на вторичном рынке) либо покупают участок с обязательным подрядом", — считает Давыдова.
Надевать ли каску?
Продажа участков без подряда всегда тесно коррелируется с экономической обстановкой в стране в целом, а также в конкретном регионе в частности. Во время наступления кризиса и резкого снижения потребительской активности многие девелоперы вынуждены хоть как-то распродавать свои поселки. Покупатели пользуются этим моментом, рассчитывая сэкономить от 20 до 30% в процессе строительства домов. Часто тем или иным способом будущему жильцу это удается. Однако практика знает и огромное количество случаев, когда что-то начинает идти не так, и мнимая экономия растворяется в непредвиденных тратах.
Возведение поселка одним девелопером позволяет рассчитывать, что в его границах будет соблюдаться приблизительно единый визуальный и архитектурный стиль, а также оформление ограждений и общественных зон. Конечно, существуют и поселки смешанного типа, где сочетаются лоты с подрядом и без него. В этом случае перед покупкой необходимо четко следить за тем, чтобы застройщик соблюдал зонирование и не смешивал два типа участков. Пренебрежение этим правилом может привести к конфликтам между покупателями на базе разной скорости застройки, подключения к коммуникациям, ожиданиям по благоустройству и т. д.
Довольно часто можно наблюдать ситуацию, когда собственник земельного участка считает, что самостоятельная организация конкурса между строительными бригадами и компаниями поможет сэкономить значительную сумму денег. Однако такое решение влечет за собой много рисков. Показательный пример здесь — это госзакупки, которые сегодня часто реализуются именно по схеме выбора самого "дешевого" подрядчика. Увы, плачевные результаты такой политики можно наблюдать повсеместно
К тому же при работе со сторонними рабочими необходимо нести дополнительные издержки на логистику, поддержание минимальных бытовых условий для строителей и т. д.
Внимательность к деталям
Не стоит полагать, что предложение девелопера работать с дочерней или партнерской подрядной компанией — это всегда способ дополнительно выманить деньги из клиента.
Однако важно понимать, что формат строительства при помощи предлагаемых девелопером организаций также не является абсолютно безопасным. Наибольшая вероятность упустить спорные детали возникает, когда договор строительного подряда от девелопера поселка подписывается в спешке и параллельно с договором купли-продажи земли. Будущим владельцам загородного жилья всегда необходимо тщательно изучать проектно-сметные данные по активу, особенно учитывая не самые простые природные условия, в которых приходится работать участникам рынка в Ленобласти.
Алексей Потапов, генеральный директор "Ламбери" уверен, что покупка участка без подряда в коттеджном поселке немногим отличается от приобретения в стихийной застройке. "Вы точно так же не знаете, какие дома будут построены по соседству и в какие сроки. Нет единого плана развития территории. Все выглядит "шанхаем". Даже если покупатель на своем участке построит хороший дом и сделает ландшафтный дизайн, при попытке его продать он из-за разношерстного соседства выручит гораздо меньше, чем если такой же дом будет построен в поселке, который создан по единому плану. То есть в комплексе с готовыми домами и единым замыслом его объект будет более привлекательным инвестиционно. В Санкт-Петербурге в этом году будет происходить немало событий, на которые "спустят" финансирование из госбюджета. Сможет ли это подтолкнуть различные сделки на загородное жилье, мы с вами скоро увидим", — заключил специалист.
В целом в четвертом квартале 2017 года на загородном рынке наблюдался резкий рост динамики заключения сделок. Именно в данный период времени игрокам рынка удалось достичь показателей продаж, сопоставимых с 2016 годом. Статистика последних месяцев оказалась гораздо лучше, чем в 2016-м. Такие показатели четвертого квартала вселяют умеренный оптимизм, поскольку годом ранее декабрь выдался для рынка довольно сложным. Тогда продажи показывали спад, а аналитика не предвещала завершения подобной печальной тенденции. Однако в 2017 году за исключением влияния сезонных факторов активность рынка планомерно увеличивалась.
Также, исходя из информации общественных опросов, уровень потребительского оптимизма за 2017 год заметно увеличился. Помимо прочего, к концу прошлого года выросло количество сделок с дорогими участками и домами. Это дает основание полагать, что сильный перекос рынка в сторону сделок с участками без подряда станет понемногу уменьшаться.
Сергей Михайлов
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
