Загородная недвижимость Подмосковья: итоги полугодия

Неустойчивая экономическая ситуация отразилась не только на рынке новостроек. И хотя вложения в землю и аккуратные загородные домики кому-то могут показаться более надежными, чем вложения в многоэтажку, которая пока существует только на чертежах, рынок загородной недвижимости также претерпел некоторые изменения в связи с нестабильной экономической ситуацией последних нескольких месяцев.

В первом полугодии 2015 года на рынке наметилось сразу несколько тенденций. Первая и самая главная свойственна любым кризисным ситуациям – повышение уровня недоверия потребителя. Сегодняшние потенциальные покупатели квартир и коттеджей стали очень избирательными. Наученные ошибками кризиса 2008 года и опытом менее удачливых предшественников, пополнивших списки обманутых дольщиков, они избегают долгостроев. Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы «Интегра», отмечает, что люди сейчас все чаще стараются приобретать земельные участки в рассрочку даже при наличии всей суммы на руках и предоставлении скидки. Таким образом, на первый план при принятии решения о покупке загородной недвижимости выходит надежность застройщика и степень готовности объекта.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость», выделяет сразу несколько устойчивых тенденций, которые характеризируют рынок загородной недвижимости в текущем году. Во-первых, девелоперы стали уменьшать земельные наделы и площади домов, чтобы сделать их более доступными для покупателей. Во-вторых, земля на рынке сегодня все активнее позиционируется как средство инвестирования. Как результат – увеличилось предложение участков без подряда. По данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», только с начала года на рынок вышло не менее 8 проектов, предлагающих формат УБП. Еще одной новой особенностью рынка в текущем году стало переформатирование коттеджной застройки и таунхаусов в формат малоэтажных жилых комплексов. «Строительство классических загородных объектов, таких как коттеджи, участки, таунхаусы, для девелопера сегодня малоприбыльно, – объясняет Владимир Яхонтов. – Подстраиваясь под спрос, направленный в сторону более недорого жилья, застройщики стремятся переформатировать свои проекты или отдельные очереди в квартирную застройку». Таким образом, мультиформатные поселки, совмещающие разные типы жилья, стали еще одним «антикризисным» трендом этого года.

Эксперты также отмечают, что худшие прогнозы относительно ситуации на элитном загородном рынке не оправдались. Тем не менее, бюджет сделок и их количество все же уменьшились. «Прогнозируемой стагнации на рынке не случилось. Рынок элитной загородной недвижимости в первом полугодии был достаточно активным, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – В долларовом эквиваленте средний бюджет сделки снизился: если в прошлом году он составлял $4,4 млн, то в этом году $2,8 млн. Количество заявок также сократилось, но незначительно – всего на 5-7%. Самой яркой тенденцией первой половины 2015 года стало уменьшение продаж в высокобюджетном сегменте. Если по итогам первого полугодия в прошлом году сделок с бюджетом выше $20 млн было около шести, то с начала 2015 года всего две», – констатирует эксперт.

Изменения коснулись и цен. По словам Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, в первом полугодии 2015 года стабилизировалась стоимость 1 кв. м готового домовладения. «Основной тенденцией на загородном рынке за последние полгода являлось общее снижение валютных цен за счет фиксации курса или переход к рублевому эквиваленту», – отмечает эксперт. Кроме этого, девелоперы в целях повышения спроса на элитку делают существенные скидки, достигающие до 20% от первоначальной стоимости.

За последние полгода изменилась и законодательная база. За счет увеличения кадастровой стоимости земли вырос земельный налог, в некоторых районах он увеличился аж в 10 раз. Здесь стоит отметить, что отныне каждые два года количественные показатели будут пересматриваться. Разумеется, это не могло не оказать влияния на загородный рынок. По мнению Ольги Вальчук, генерального директор компании «Региондевелопмент», загородный рынок Подмосковья наблюдает конец избыточного строительства. «У нас понемногу начинает внедряться европейский вариант, где налоговая система построена таким образом, что за большие загородные территории собственники платят соразмерно большие деньги», – поясняет эксперт. По ее словам, загородные варианты с компактными домиками и маленькими участками могут стать своего рода «панацеей» в кризис.

Цены на рынке загородной недвижимости так же, как и на рынке столичных новостроек, ощутимо снизились. Упали и рубли, и доллары. Так, по данным компании «Welhome», снижение валютных цен с начала года на готовые домовладения составило порядка 7%, а на земельные участки без обязательного подряда на строительство около 5%. При этом средняя заявленная стоимость 1 кв. м готового домовладения сегодня составляет $4 210, а средняя стоимость 1 сотки земельных участков без подряда на строительство составляет $69 750.

По прогнозам Дмитрия Гордова, цены буду снижаться и дальше, несмотря на сезонность. Владимир Яхонтов в свою очередь отметил, что в среднем по рынку этот показатель составляет 5-15% в зависимости от проекта, направления и стадии готовности. Некоторые эксперты называют более значительные понижения. «В связи с тем, что покупательская способность снизилась, девелоперы были вынуждены уйти в демпинг своего ценового диапазона, что привело к падению средних цен по рынку на 20-30%», – отмечает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис».

При этом минимальный бюджет покупки земельного участка, около миллиона рублей и ниже, можно найти только за 30 км от МКАД. Наиболее «покупаемыми» направлениями являются Новорижское, Киевское, Калужское. Минимальная площадь для приобретения по итогам полугодия не изменилась – традиционные 6 соток.

Что касается элитного сегмента, то здесь, по данным компании «Метриум Групп», цена предложения домов за последние полгода сократилась с $2,3 млн до $2 млн. При этом больше всего цены снизились на объекты, расположенные на Рублево-Успенском и Дмитровском шоссе, что связано с увеличением количества предложений. Как объяснил Илья Менжунов, в связи с возросшей конкуренцией собственники вынуждены уменьшать стоимость лотов либо давать больший дисконт при торге. Эксперты отмечают, что положительную динамику стоимости квадратного метра показало Минское шоссе, где возросла стоимость квадратного метра. Это связано, в первую очередь, с введением платной дороги, которая улучшила транспортную доступность поселков данного направления.

«Хаос закончился в марте 2015 года. Далее никаких существенных изменений по ценам мы не предвидим, – уверен Артур Григорян, генеральный директор «Kaskad Недвижимость». – Основная конкуренция за потребителя развернется не в части, если так можно выразиться, цены как таковой, а в части дополнительных финансовых инструментов, используемых застройщиками для повышения привлекательности своих объектов, таких, например, как ипотечное кредитование».

Показы есть, а сделок нет, констатируют девелоперы и риэлторы. Клиенты выбирают из нескольких проектов, поэтому время принятия решения по разным данным колеблется от 5 до 10 дней. Если июнь оказался богатым на сделки, то май, наоборот, стал самым неурожайным месяцем, что связано с большим количеством праздников. По данным Росреестра Московской области, число сделок по покупке земельных участков по итогам в мая сократились на 6% по отношению к апрелю, но это прежде всего связано с сезонностью. Первый квартал 2015 года наоборот продемонстрировал динамику роста и от месяца к месяцу, и к первому кварталу прошлого года: в феврале-марте 2015 года было совершено наибольшее количество сделок купли-продажи на загородном рынке, что является не характерным для указанного периода времени.

Что касается ипотеки, что она подешевела из-за снижения ключевой ставки ЦБ. Однако этот инструмент все же более эффективен в случае с квартирными новостройками, а вот загородному классическому рынку вряд ли поможет. «Загородка стагнирует, и это ни для кого не секрет. Интересные проекты будут развиваться и расти, остальные будут либо стоять на месте в цене, либо немного падать. Хотя здесь очень многое зависит от геополитической обстановки и поведения курса, а это предсказать достаточно сложно», – отмечает Владимир Яхонтов.

Стагнация приводит к остановке проектов. Девелоперы берут «тайм-аут» в ожидании более благоприятной ситуации на рынке. «Заморозились в основном дальние проекты с высоким ценником. Это можно объяснить тем, что последние полгода люди предпочитают ближнее Подмосковье. Самыми устойчивыми на загородном рынке оказались комфорт-класс и элитный сегмент. «Комфорт+» стабильно держится в цене и пользуется спросом. Поселки на расстоянии до 60 км практически не просели. Они могут быть в начальной степени готовности или в завершённой, но клиенты считают данное расстояние по всем направлениям, кроме восточного, самым выгодным по цене и ликвидным», – поясняет Дмитрий Гордов.

Ссылаясь на опыт 2008 года эксперты сходятся во мнении, что элитная сфера менее всего подвержена негативным влияниям. Несмотря на снижение первичных продаж в первой половине 2015 года, спрос сохраняется на приемлемом уровне. Однако новых проектов на рынке элитной недвижимости Подмосковья не выходило. В связи с этим предложение в первой половине 2015 года сократилось, а покупательский спрос сместился к готовым объектам и объектам на завершающей стадии строительства. Часть спроса перешла с первичного рынка на вторичный ввиду снижения рисков. «Так же заметен рост количества подписанных договоров по долгосрочной аренде загородных домов», – добавляет Андрей Хитров. По данным «Метриум Групп», наиболее востребованы на элитном рынке дома с бюджетом до $1 млн. При этом «заморозок» каких-либо проектов в элитных сегменте не было.