Западный скоростной диаметр: много шума из чего?

Еще на стадии проектирования Западного скоростного диаметра - платной автомагистрали в Санкт-Петербурге - эксперты заговорили о благоприятном влиянии этого проекта на местный рынок загородной недвижимости и грядущем повышении цен.

С тех пор прошло 11 лет, ЗСД вот-вот откроют для автомобилистов, поэтому самое время разобраться, как отразилось возведение магистрали на индустрии и сбылись ли прогнозы экспертов.

Выбора стало больше

Западный скоростной диаметр был заявлен чиновниками как уникальный инвестиционный проект, который должен определить Санкт-Петербург не только как крупный мегаполис, но и важный транспортный узел Европы.

Как ожидается, благодаря строительству ЗСД будут решены проблемы с транспортной доступностью большей части районов города, а время, затрачиваемое на поездку, может сократиться до 90%.

На самом деле, преимуществ у магистрали великое множество, среди которых не только сокращение времени поездки, но и экономия топлива, снижение аварийности на дорогах и даже защита экологии.

Однако главный плюс создания ЗСД для загородной недвижимости заключается в том, что она существенно упрощает передвижение по городу. Для покупателя не так важно, насколько далеко его дом находится от центра, если рядом проходит магистраль. Таким образом, благодаря ЗСД у людей увеличивается выбор подходящей недвижимости.

Западный скоростной диаметр уже сейчас положительно влияет на конъюнктуру загородного рынка, уверена Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. «Индикатором улучшения транспортной доступности становится стирающаяся граница между сезонным и постоянным проживанием в Курортном и Выборгском районах. В будущем возможна релокация спроса на загородную недвижимость в северных частях города со стороны южных районов города. Например, жители Московского района, часть которых приобретает недвижимость бизнес-класса, потенциально готовы рассматривать Курортный район в случае улучшения его транспортной доступности», - рассказала она.

В ближайшей перспективе ЗСД не окажет существенного влияния на цены, но однозначно повлияет положительно на привлекательность недвижимости, расположенной на расстоянии не менее 1-2 км от развязок. Однако с учетом того, что рынок сейчас затоварен, у девелоперов едва ли в ближайшей перспективе возникнет соблазн повышать цены.  

В то же время коммерческий директор ГК «Кивеннапа» Бойцов Роман хотя и признает, что эта магистраль нужна городу, однако не согласен, что ее строительство оказывает на рынок загородной недвижимости какое-либо серьезное влияние. «Конечно, есть объекты, расположенные вблизи от ЗСД и которые стали доступнее после ее строительства. Но в связи с тем, что эта магистраль скоростная и имеет ограниченное количество съездов на близлежащие трассы, немногие жители загородных комплексов ощутят улучшение транспортной доступности, а значит, и в цене не будет ощущаться особых изменений», - настаивает он.

Улучшений не замечено

На сегодняшний день транспортная доступность является одной из важнейших характеристик любого загородного поселка. Покупатели, которые рассматривают вариант приобретения загородного жилья для постоянного проживания, прежде всего интересуются именно временем, за которое можно добраться до города.

Строительство и реконструкция дорог всегда оказывает положительное влияние на рынок недвижимости, повышая интерес к территории среди потенциальных покупателей. Удачный пример реконструкции дорог - Приозерское шоссе.

По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя экспертного бюро «Сперанский», сказать то же самое о ЗСД никак нельзя. «Надо же было умудриться построить эту современную дорогу так, чтобы она почти не улучшила транспортную доступность и привлекательность соседних территорий! Популярные для загородного строительства Сестрорецк и Лисий нос находятся в стороне, доступ в эти места ЗСД не улучшает. Белоостров выиграл довольно сильно, но эти места не особо востребованы по сравнению с другими территориями Курортного района. Коттеджных поселков здесь мало. Вдоль самого ЗСД до Белоострова - вообще нет ни одного. К более удаленным территориям (Репино, Зеленогорск) стало добираться, конечно, легче. Но это уже территории, которые состоятельные покупатели используют больше под дачи, а не для постоянного проживания. А для дачи транспортная доступность не столь важна. Она в этих местах была относительно неплохой, так что улучшилась не особенно значительно», - рассуждает Сперанский.

В Петербурге ЗСД выходит на Приморское шоссе и тем, кому надо попасть в Выборгский или Калининский районы, она не подходит. Многие из автомобилистов, пользующихся этой дорогой, экономят от силы минут 10-15 (конечно, это зависит от дня недели и времени). То есть принципиального улучшения обстановки не произошло. 

Территории до КАДа можно смело назвать городскими. А потому здесь вряд ли будет интересно создавать загородное жилье: от кольцевой и дальше с ЗСД все равно не съехать. Таким образом, на транспортную доступность этих территорий он не влияет. Разве что жители близлежащих домов получили шумную магистраль по соседству. 

Тем не менее, президент группы компаний E3 Group Анастасия Тузова убеждена, что ЗСД все-таки повысил транспортную доступность некоторых районов Ленобласти. «На севере ЗСД в большей степени повысило транспортную доступность Курортного района Петербурга и Выборгского района Ленобласти. Курортный район всегда считался основным местом расположения элитной загородной недвижимости в городе. Параллельно с этим район очень популярен для кратковременного летнего отдыха, поскольку располагается на берегу Финского залива и именно здесь сконцентрировано большое количество рекреационных объектов, таких как яхт-клубы, спа-комплексы, гольф-центры и прочие», - отметила она. В связи с этим Приморское шоссе, соединяющее район с Санкт-Петербургом, испытывало высокую загруженность по выходным дням в летний период. ЗСД несколько разгрузило трассу, что повысило привлекательность района, как для его жителей, так и для отдыхающих, добавила Тузова.

Выборгское шоссе соединяет Северную столицу с трассой «Скандинавия», являющейся связующим звеном между Санкт-Петербургом и Финляндией, поэтому транспортный поток на этих магистралях всегда очень высокий. Эксперты указывают, что строительство ЗСД разгрузило Выборгское шоссе и повысило привлекательность этого района с точки зрения загородной недвижимости.

И без ЗСД неплохо

В целом можно сказать, что от строительства Западного скоростного диаметра ситуация с транспортной доступностью на рынке загородной недвижимости существенно не изменилась, за исключением некоторых поселков. Чего нельзя сказать про районы, которые находятся в городской черте. Жилые комплексы, расположенные рядом с трассой, стали намного привлекательнее для покупателей.

Вдоль прохождения трассы почти нет загородных жилых комплексов, как таковых, напомнил Роман Бойцов. «Так как с южной стороны ЗСД вообще практически не выходит за пределы города, а в северной части ЗСД заканчивается перед поселком Солнечное, имея по движению от города до окончания магистрали только одну развязку, позволяющую автомобилистам съехать на КАД. Поэтому из загородных проектов выигрывают только, преимущественно, жители Солнечного и других близлежащих поселений, на юге же города - это те жители, которые проживают в комплексах, прилегающих к Петергофскому шоссе», - уверен он.

Николай Лавров, руководитель межрегиональной программы «Переезжаем в Петербург», считает, что и без ЗСД транспортное сообщение Ленобласти с городом хорошо развивается за последние годы. «Это существенно облегчило жизнь людям, переехавшим на ПМЖ в коттеджные поселки ближайшей доступности. Например, нормальное функционирование Ново-Приозерской трассы сделало возможным добираться, например, от Игоры и близлежащих поселков до города за 25 минут. Также разгрузились Выборгское шоссе за счет ЗСД и того же Ново-Приозерского шоссе, что сделало жизнь в Юкках спокойнее. Расширение Гатчинского шоссе, к сожалению, еще не завершено, поэтому пока говорить о сильном облегчении пассажиропотока рано. В этом плане повезло только северу города на данный момент», - резюмировал эксперт.

Антон Китов

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+