Земля без дома: взлеты и падения популярности участков без подряда

Долгое время одним из самых популярных предложений на рынке загородной недвижимости являются участки без подряда. Под участками без подряда понимаются земли, не имеющие построек. Приобретая такой участок, покупатель получает возможность самостоятельно выбрать его застройщика, тип постройки, ее площадь и прочее. Изменился ли спрос и предложение в отношении участков без подряда выясним далее.

Предложения найдутся, был бы спрос

На данный момент участки без подряда занимают значительную часть от общего предложения на загородном рынке недвижимости. Несмотря на это, наибольшим спросом среди покупателей пользуются участки в коттеджных поселках с готовыми домами, подведенными коммуникациями и развитой инфраструктурой. Чаще всего покупатели приобретают загородную недвижимость для того, чтобы сразу начать там жить и обустраивать свой быт. В этой связи спрос во многом зависит от готовности застройщика предоставлять покупателю продукт со всеми удобствами для жизни.

По словам бизнес-директора компании Optiland Максима Сухопарова, спрос на готовое жилье, как минимум, на 30% превышает спрос на участки без подряда.

Несмотря на то, что спрос на участки без подряда в данный момент уступает спросу на участки с готовыми домами, инфраструктурой и коммуникациями, участки без подряда занимают лидирующие позиции по предложению на рынке загородной недвижимости. Возможно, это связано с тем, что одним из ключевых факторов при выборе загородной недвижимости в настоящее время является не только наличие инфраструктуры и коммуникаций, но и темпы реализации идей, а также выполнение девелопером своих обещаний. Этот фактор заметно увеличивает время экспозиции участков, так как покупатель следит за изменениями на площадке в течение нескольких месяцев перед непосредственной покупкой.

«Минувший кризис остро отразился на игроках загородного рынка. Массовый первичный рынок переживает острую нехватку новых качественных проектов с застройкой, так как большая часть компаний-застройщиков выбрала более легкий путь – продажу земельных участков. За IV квартал 2016 года и начало 2017 года на рынок было выведено около 15 новых проектов, 10 из которых составляют участки без подряда. Если говорить в целом, то на участки без подряда приходится около 55% от общего предложения», - рассказал Максим Сухопаров.

Таким образом, предоставить на рынок участки без подряда девелоперам проще, чем гнаться за растущими потребностями привередливых покупателей загородной недвижимости.

Плюсы и минусы отсутствия подряда

В покупке участка без подряда есть два основных привлекательных момента. Во первых, это стоимость самой земли, которая существенно ниже стоимости земли на участке с подрядом. К тому же, покупатель может строить дом самостоятельно, заказывать менее дорогостоящие материалы, выполнять ряд работ своими силами и так далее. В случае же с заключением договора подряда, покупателю необходимо дополнительно оплатить стоимость строительства, установленную застройщиком. Во вторых, это индивидуальный проект. Собственник земли без подряда имеет полную свободу в постройке, выборе локации, оформлении своего дома и обустройстве территории участка.

В то же время, по словам Максима Сухопарова, фактор уникальности локации и проекта важен в основном для покупателей жилья элитного сегмента. Таким покупателям важно, чтобы расстояние от МКАД не превышало 30 км, а также была принадлежность к престижным шоссе – Рублевское, Новорижское. Для покупателей массового сегмента локация менее важна. Если будущий дом планируется для постоянного проживания, покупатели обращают внимание на Киевское, Симферопольское, Калужское и Новорижское шоссе. Если дом рассматривается как дачный вариант или перспектива строительства откладывается на несколько лет, то покупатель, как правило, выбирает участки в удалении от МКАД порядка 40-60 км, так как цены там значительно ниже.

Рассматривая уникальность проекта как неоспоримое преимущество покупки участка без подряда, следует учитывать законодательные требования, которые предъявляются к размещению объектов на загородном участке. Например, общая площадь построек не должна превышать 30% от площади самого участка. Помимо этого запрещается размещать на участке более трех построек, одна из которых жилая, а две оставшиеся хозяйственного предназначения. Нарушение этих правил может лишить регистрационную палату возможности выдать документы на указанную недвижимость. Также в некоторых коттеджных поселках существуют соглашения, которые предусматривают правила членства в кооперативе и определяют некоторые параметры застройки. В некоторых случаях предусматривается общая визуальная концепция поселка, которой должно соответствовать будущее жилище на территории купленного участка без подряда.

Помимо этого, покупку участка без подряда можно рассматривать как выгодную инвестицию на будущее. Причем, в данном случае обладатель такой собственности не будет нести убытков от амортизации и износа имущества.

Кроме того, в случае если загородный дом не нужен «здесь и сейчас» - участок без подряда станет неплохим вариантом для поэтапного инвестирования в загородную недвижимость.

К существенным недостаткам участков без подряда можно отнести гипотетическую возможность оказаться одному среди недостроенного коттеджного поселка, иными словами попасть в сети долгостроя. Что зачастую не дает возможности начать полноценную жизнь в новом доме.

«Есть вероятность, что соседние участки будут застраиваться долго, поэтому самый востребованный объект – это один из последних участков в готовом поселке. Но они конечно дороже, чем при покупке на первоначальных этапах. Некоторые застройщики регулируют максимальные сроки строительства, но эти инструменты очень условны и заставить строиться кого-то или, тем более, отобрать участок невозможно», - отмечает директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева.

Ценовое преимущество и дешевизна участка без подряда не в каждом случае будет плюсом. Всегда есть риск выбиться из изначальных расчетов на строительство и погрязнуть в непредвиденных расходах. Также существует вероятность нарваться на недобросовестных застройщиков и потерять время и деньги.

Кому они нужны

Коттеджные участки без подряда подходят людям, которые хотят самостоятельно контролировать каждую статью расходов на строительство, иметь индивидуальное жилище и не переплачивать застройщику за лишние опции или излишне дорогие строительные материалы и работы.

«Участки без обязательного подряда привлекательны тем, кто уже находится в долгом поиске подходящего проекта дома и никак не может найти его. Для этих людей важно построить дом своей мечты, а не купить готовое решение, не учитывающие некоторых важных для данной конкретной семьи критериев. Также отсутствие подряда привлекает клиентов предпенсионного возраста, которым все еще чудятся фантомы плановой экономики, системы распределения и единообразное, далеко не всегда красивое, домостроение. Эта категория хочет наконец-то реализовать свои пожелания в дереве или камне», - рассказал директор по продажам компании LANDWERK Парахин Олег.

Таким образом, покупателями участков без подряда могут быть как финансово обеспеченные люди, желающие построить дом своей мечты по индивидуальному проекту, так и люди, не имеющие достаточного количества денежных средств и занимающиеся строительными мероприятиями самостоятельно, экономя на всем, на чем только можно.

Ежегодный ценопад

В настоящее время стоимость участков без подряда постоянно снижается. Это в первую очередь связано с общим снижением доходов населения и, как следствие, покупательской активности. И если в других сегментах спрос стимулируется ипотекой, то в случае с участками без подряда ситуация обстоит иначе.

По словам руководителя департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерины Коган, зафиксировано падение цены до 45% за последние 2 года.

«Участки без подряда – неипотечный продукт, ставка ипотеки очень высокая, причем чаще всего в ипотеку можно взять только землю, стоимость которой составляет 30%, а коммуникации, которые подводятся к этому участку составляют около 70% общей цены предложения (то есть, цена на участки без подряда формируется из стоимости самой земли и стоимости подведения к ним коммуникаций (газ, вода, электричество, канализация, дороги, набор может быть разный, но без электричества и дорог строительство дома невозможно)»,  -  сообщила Екатерина Коган.

Таким образом, представляется возможным сделать вывод, что участки без подряда являются неплохим вариантом для тех, кто стремится к индивидуальности, старается создавать все своими руками и желает самостоятельно построить дом своей мечты, не боясь возможных трудностей.

Александр Семакин

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+