км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Антон Алимов: «На загородном рынке должно остаться порядка 100 поселков»

03 Июн 2019
2065
Девелоперская компания ZS-Group, получившая известность благодаря своему флагманскому проекту «Золотые Сосны», объявила о готовности втрое нарастить объемы строительства и запустить еще несколько поселков. Первый на очереди - поселок «Хвойные дачи» (41 домовладение недалеко от Истринского водохранилища, часть проекта "Истринская Долина"). Директор по развитию ZS-Group Антон Алимов рассказал в интервью Cottage.ru о планах компании, а также о том, в каких реформах нуждается загородный рынок, и насколько обосновано мнение о кризисе в коттеджной индустрии.

На каком этапе находится проект «Золотые Сосны»? Как Вы оцениваете уровень спроса? Остались ли риски для реализации оставшейся части?

По нашим расчетам до полного окончания строительства и продажи последних готовых домов остается не более двух лет. Этот тот график, который мы зафиксировали для себя, чтобы обеспечить баланс между равномерной загрузкой нашей строительной компании и планом продаж домовладений. С каждым годом спрос на готовый и продуманный загородный продукт растет.  Все больше покупателей понимают, что иногда 7-8 миллионов рублей за готовое домовладение в поселке, где создана качественная инфраструктура, и уже идет полноценная загородная жизнь — это куда более выгодное и экономичное предложение, чем почти такой же дом с «облегченной комплектацией», который продается в «поселке с обещаниями» за первоначальные 4-5 миллиона рублей. Это очень важный фактор. Основное строительство всех инфраструктурных объектов в «Золотых Соснах» почти завершено, осталось лишь благоустроить береговую зону лесного озера и заасфальтировать дороги в уже готовых кварталах.

Нашей команде удалось добиться по-настоящему выдающегося результата в короткий срок. С января 2016 года по май 2019 года в поселке «Золотые Сосны» реализовано 177 лотов — это почти две трети от общего фонда поселка. Однако, в любом загородном проекте основа прибыли — это грамотная реализация последних 15-20% объектов. Если в процессе развития поселка совершить ошибки и оставить «на потом» самые сложные предложения, то проект быстро перестанет быть успешным – операционные издержки на финальные продажи попросту «съедят» всю прибыль. В «Золотых Соснах» мы предусмотрели эти риски, и все оставшиеся к продаже домовладения имеют правильную пропорцию по ценовой категории. Они расположены в разных частях уже максимально застроенного поселка. Поэтому сейчас мы чувствуем себя  в каком-то смысле монополистами в сегменте комфорт-бизнес класса. Таких поселков, как «Золотые Сосны», на рынке считанные единицы. В ближайшие годы сложно ожидать появления аналогичных проектов, поэтому цены на оставшиеся домовладения будут только расти.

Как изменилась динамика цен за период вашего управления проектом?

Мы начали свою работу в «Золотых Соснах» в конце 2015 года. На тот момент поселок переживал кризис. За два предыдущих года было продано не более 30 домов. С того времени бюджет среднего контракта увеличился более чем на 25%. При этом начальная стоимость домовладения в 2015 году — 6,9 млн рублей — вовсе не была заниженной и вполне отвечала реалиям рынка. На сегодняшний день «Золотые Сосны» находятся «вне рынка», поскольку продукт с таким прайсом (в среднем, 8,5 млн рублей за готовый дом площадью 160-230 кв. м. и земельный участок 11-14 соток) в аналогичной степени готовности поселка и его инфраструктуры уже почти не встречается.

Насколько ситуация на рынке благоприятствует проекту «Золотые Сосны» и другим вашим инициативам?

За последнее время вышло большое количество аналитических публикаций, где утверждается, что россияне стремятся избавиться от своих загородных дач и домов. Но эти данные говорят лишь о том, что выросло количество людей, которые научились пользоваться интернет-площадками. Кроме того, следует учитывать огромную массу объектов, которые в принципе не соответствуют требованиям рынка и не имеют шансов на реализацию. Формирование грамотной и адекватной аналитики в этих условиях крайне затруднено — она превращается в замер «средней температуры по больнице». С тем же успехом аналитику продаж автомобилей следовало бы делать не на базе продаж в дилерских центрах, а на основе оръявлений, где продается многочисленный «автохлам». Дешевые участки без подряда и садовые участки с домиками не относятся к рынку загородной недвижимости.

При этом качественное предложение не останется без покупателя. Сложившееся положение можно охарактеризовать как «рынок продукта», а не «рынок покупателя» или «продавца». Причиной кризиса является как раз отсутствие нужного для покупателя продукта. Создать его может только компания, которая комплексно занимается строительством, маркетингом, продажами, сервисом и располагает крупными финансовыми ресурсами уже на старте. Иначе будет опять «пирамида обещаний», которая никогда до добра не доводила.

Каковы Ваши личные планы? Проект «Золотые Сосны» создан, известен и скоро будет полностью реализован. Что Вы планируете предпринять в дальнейшем?

Поселок «Золотые Сосны» - моя любовь, мой проект от начала и до конца, который навсегда останется в моем сердце. Но нужно идти дальше.  Причем, не «к сожалению», а «к счастью».

Прошедшие три с половиной года сделали меня уверенным в том, что рынок жив, пока им профессионально занимаются и верят в него. Рынок качественных загородных продуктов имеет огромный потенциал при том, что девелоперских компаний, которые способны на создание полноценных загородных поселков – очень мало. Для реализации «Золотых Сосен» у нас сформированы и успешно функционируют сразу все направления, необходимые для строительства и продаж новых загородных проектов. Наша строительная компания успешно строит дома, а также инфраструктурные объекты и коммуникационные сети (совместно с партнерскими организациями). Архитектурно-строительная группа решает все вопросы жителей, связанные с проектированием, отделкой, ремонтом, дизайном, благоустройством, ландшафтом и малым строительством. Служба эксплуатации поселка круглосуточно работает в поселке, служба сервиса оказывает все необходимые услуги нашим жителям, служба маркетинга и продаж не только понимают рынок и покупателей, но и формируют его. Это большая и опытная команда, которая должна двигаться дальше.  

Девелоперская компания ZS-Group, которую я имею честь представлять, – теперь моя основная работа. Уверен, что имеющийся опыт, знания и уверенность в себе помогут нам создать еще не один красивый загородный проект.

Планируете ли повторить «Золотые Сосны» в другой локации? Какой формат работы для Вас предпочтительнее?

Вновь создать подобный продукт уже не представляется возможным — это результат уникального сочетания ряда параметров: локации, инфраструктурного наполнения, масштаба, уровня готовности и продажного чека. Однако в дальнейшей деятельности на загородном рынке мы намерены твердо придерживаться тех же принципов, что заложены в основу проекта «Золотые Сосны». Если мы берем относительно близкую к Москве площадку, то она и не нуждается в такой насыщенной инфраструктуре, поскольку прилегающая территория хорошо освоена и не испытывает дефицита в социальных объектах. Но это будет по-прежнему красивый поселок с высоким уровнем сервиса и своей «фишкой». На данный момент наши мощности позволяют увеличить объемы строительства до 200 домов в год. В ближайшей перспективе планируем запустить один-два проекта с комплексной застройкой и еще столько же взять в управление. На этапе завершения находится сделка по приобретению земельного массива на Ярославском шоссе. Мы не ставим себе задачи расшириться, скажем, до десяти поселков. Посыл ZS-Group — формирование полноценного загородного образа жизни. Это не сводится только к соткам, метрам, коммуникациям и готовым домам. Это совокупность всего объема lifestyle-опций.

Какие факторы сегодня влияют на востребованность загородных объектов?

Одна из ключевых характеристик — это локация. Чем ближе объект к Москве, тем проще его реализовать. До сих пор остались владельцы недвижимости, которые уверены в том, что смогут продать ее оптом по высокой цене, и потому не слишком расположены к компромиссам. Мне пришлось отказать в управлении и помощи уже нескольким проектам в отличной локации, где были допущены катастрофические ошибки. При этом я считаю, что «размораживание» загородных поселков – безусловно правильная инициатива, и желаю своим коллегам удачи в этом деле. Это поможет если не рынку, то хотя бы жителям.

Те, у кого объекты расположены в радиусе 60-100 км от Москвы, готовы сейчас  договариваться практически на любых условиях. Однако это предложение неинтересно уже для нас. Недавно мы отказались от покупки участка земли с прайсом 10 тыс. рублей за сотку в 10 км от «Золотых Сосен». Для строительства качественного поселка сейчас предпочтительнее выбирать объекты, которые находятся ближе к Москве. Затраты на коммуникации, инфраструктуру, строительство не зависят от расстояния до локации. И стоимость земли в таких проектах – далеко на самая значительная часть расходов. Беда только в том, что действительно привлекательных земельных участков в ближнем поясе от МКАД осталось очень мало.

Сейчас продвинутый покупатель интересуется не только локацией поселка, наличием коммуникаций и природной составляющей, но  и ответами на три основные вопроса, которые он задает себе и девелоперу:

  • когда я смогу жить запланированной загородной жизнью в своем готовом доме?
  • чем можно будет заниматься мне, моим детям, родителям и друзьям внутри поселка?
  • будут ли мои соседи разделять мое понимание загородного отдыха и закончат ли они обустройство своего дома и участка в ближайшие два-три года?

В каком продукте заинтересован покупатель на загородном рынке?

Как таковая обычная дача, в которой живут два-три месяца, уже не нужна людям. Есть категория покупателей, которым важно стать владельцами какого-то кусочка собственности. Они будут вкладывать в него деньги и усилия на протяжении пяти, десяти или даже пятнадцати лет, чтобы получить сначала летний домик, а затем, возможно, капитальный отапливаемый коттедж. Это просто какая-то схема жизни, сформированная еще на генетическом уровне. Но если предоставить им расчеты по реальной конечной стоимости, то они ничего и никогда не будут покупать. Другая группа покупателей — люди, у которых есть понимание закономерностей ценообразования в недвижимости, но они переоценивают свою проницательность. Зачастую они покупают дешевые неликвидные объекты, думая, что им удалась выгодная сделка. Пока что  культура потребления загородного продукта отсутствует в массовом масштабе. Покупатель будет заинтересован в том, чтобы видеть конечную стоимость того продукта, который он планирует для себя.

И только в таком случае, когда рынок придет «к единому знаменателю» — а это финальная стоимость участка, коммуникаций, инфраструктуры и, собственно, готового дома с отделкой и мебелью — начнется правильная конкуренция продуктов. Пока же покупателю сложно разобраться с многочисленными полуфабрикатными предложениями на рынке.

Что нужно предпринять, чтобы изменить ситуацию?

Потребительская культура может быть сформирована тремя способами. Первый — самый болезненный — строится на личном опыте каждого покупателя, который совершая ошибки, постепенно извлекает для себя важные уроки. Второй — удаление с рынка некачественного продукта. На самом деле, это утопия, поскольку в отличие от многоэтажного строительства, загородная сфера слабо отрегулирована. Мы верим в третий путь. Немногочисленные ответственные застройщики, предлагающие качественный продукт, должны ограничить свои амбиции и договориться о создании ассоциации или союза надежных девелоперов. Игроки такого уровня вынуждены нести огромные издержки по рекламе, маркетингу и продвижению, чтобы конкурировать с предложением, которого в принципе не должно быть на рынке. Мы раз за разом объясняем, что дом за 6 млн рублей на самом деле дешевле дома за 4 млн. В 4-миллионый объект нужно будет вложить еще столько же и три года труда, чтобы он стал полноценным домом. Кроме того, если владелец решит продать его, то вернуть все затраты у него не получится: загородная «вторичка» практически никогда не отбивается ввиду того, что многие объекты расположены в так называемых «неинтересных поселках». Формирование культуры потребления поможет нам создавать качественные продукты. Более того, если на рынке останется только 100 полноценных поселков, всем будет проще. Появление союза застройщиков позволит структурировать  рынок, задать на нем нормальные правила игры, а также транслировать через СМИ или собственные ресурсы стандарт качественного загородного жилья и поселков. Подобное решение (не такое уж и сложное на практике) разделит весь загородный рынок на две части: проверенные правильные поселки и «остальные». Судьба «остальных» мне очень интересна, а вот для «проверенных правильных поселков» откроется огромный рынок – спрос на такие проекты будет высок. И всего через три-пять лет загородный рынок «правильного формата» получит новую жизнь.

Что придает устойчивость Вашим проектам и поддерживает высокий уровень спроса?

В загородной индустрии представлено очень мало компаний похожих на ZS-Group. Поэтому на самом деле мы работаем не на «огромном проблемном рынке», а в рамках ниши дефицитного продукта (концептуальные поселки с готовыми домами и целостным «образом жизни»). Это гарантирует наличие осознанного спроса. Более того, покупатели недвижимости в менее развитых поселках, уже понимают, что нужно вкладываться в загородный дом, который расположен в хорошей локации и представляет собою полностью готовый продукт. Эти люди также входят в нашу потенциальную аудиторию.


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+




Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных