Инвестиции в загородную недвижимость

Сегодня очень много пишут о рынке загородной недвижимости. Это и понятно, ведь этот сегмент очень привлекателен и для жизни, и для инвестирования. Как не прогадать и при относительно минимальных вложениях получить максимальную прибыль? Какие можно использовать банковские продукты? На эти вопросы ответят эксперты рынка.

"На вторичном рынке коттеджей, - рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, объем предложения в I квартале 2005 г. вырос на 23% относительно уровня IV квартала прошлого года. Основную долю в общем объеме предложения занимают дома эконом-класса, расположенные в неохраняемых коттеджных поселках. Максимальная доля в структуре предложения по-прежнему приходится на Киевское и Рублево-Успенское шоссе. Выросла доля Новорижского и Дмитровского шоссе".

В I квартале 2005 г. объем предложения строящихся коттеджных поселков также вырос. На данный момент в Подмосковье по ведущим направлениям на стадии строительства находится около 100 поселков. Новые предложения появились по Рублево-Успенскому, Минскому, Новорижскому, Калужскому и Дмитровскому шоссе.

"Но первое место по уровню строительства сегодня занимает Новорижское шоссе, продолжает Марина Маркарова. Здесь ведется строительство 33 коттеджных поселков. На втором месте - Рублево-Успенское шоссе. За последние шесть месяцев Дмитровское шоссе по своим показателям сравнялось с Калужским. По уровню строительства новых коттеджных поселков они находятся на третьем месте".

Возросший интерес к Дмитровке отмечает и Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости Корпорации "ИНКОМ-недвижимость". "К "большой воде" устремлены взоры очень многих игроков рынка, - говорит он. Некоторые из "элитных" посёлков строятся с собственными яхт-клубами, эллингами и пляжами, наличие которых хоть и является неоспоримым дополнительным преимуществом загородного дома, однако создание соответствующей современному яхт-клубу инфраструктуры сопряжено со значительными финансовыми вливаниями, и перспективы данного направления развития загородного строительства весьма туманны".

Около 48% в общей структуре предложения новых коттеджных поселков по ведущим направлениям, по словам Марины Маркаровой, приходится на поселки бизнес-класса ("В"). Доля поселков категории премиум ("А") за I квартал 2005г. несколько выросла и составила 22%. Большая их часть расположена по Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе в пределах 15 км от МКАД. К направлениям бизнес-класса стоит отнести Киевское, Калужское и Минское шоссе. Поселки эконом-класса ("С") в общей структуре предложения занимают около 30%. По количеству поселков данной категории лидирует Новорижское и Дмитровское шоссе.

В I квартале на рынок вышли 10 новых коттеджных поселков. Из них к премиум классу можно отнести всего 3 поселка, которые расположены на Рублево-Успенском и Минском шоссе, в пределах 10 км от МКАД.

Противоречивый спрос

По словам, Наталии Курашовой, специалиста отдела маркетинга и PR компании "Renaissance Realty", спрос на элитную загородную недвижимость практически полностью удовлетворен: застройщики по-прежнему отдают предпочтение дорогому жилью, оставляя в стороне менее дорогой, но более востребованный сегмент рынка. Таким образом, наблюдается активный рост спроса на коттеджи эконом-класса. Иного мнения придерживается Марина Маркарова, говоря, что наибольшей популярностью пользуются дома в организованных коттеджных поселках с охраной площадью 500-700 кв.м. На их долю пришлось 43% всех поступивших запросов в компанию Blackwood. В целом, на протяжении всего I квартала спрос на загородную недвижимость постоянно увеличивался. В среднем относительно уровня IV квартала 2004 г. спрос вырос на 16,3% (вторичный рынок коттеджей).

"Наибольшей популярностью, - отмечает Наталия Курашова, - пользуются участки в организованных коттеджных поселках без обязательного подряда, когда покупатель может диктовать собственные требования по стилистике здания, инженерии, планировать пространство участка и т.п. Правда, в настоящее время на рынке наблюдается дефицит подобных предложений, поскольку застройщикам гораздо выгоднее продавать уже готовые дома или участки с подрядом, тем самым, зарабатывая не только на земле, но и на подряде".

Цены стабильны

"Начало 2005 года на рынке загородной недвижимости, ознаменовалось некой стабилизацией, которая, однако, не означает, что цены не будут расти,- говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН"). Рост цен продолжается, но востребованы качественные объекты, выполненные по авторскому проекту, "под ключ", с тщательно продуманной инженерией". Рост цен по таким, так называемым успешным проектам, пользующимся высоким спросом (по данным "Renaissance Realty" их около 15%) предположительно в 2005 году составит до 35%, в то время, как неудачные проекты станут дешевле. В среднем же рост цен на элитное загородное жилье, как отмечают эксперты, составляет от 12% до 20% в год, в зависимости от индивидуальных характеристик поселка.

В начале текущего года, по данным компании "Blackwood", наиболее дорогая загородная недвижимость на вторичном рынке предлагалась по Сколковскому шоссе, где цена на коттеджи варьировалась от $2000 до $7200 за кв. м. Средняя цена дома под отделку в охраняемом коттеджном поселке составила $3300/кв. м. На втором месте по уровню цен стоит Рублево-Успенское шоссе, где средняя цена коттеджа в пределах 15 км. от МКАД, - $2985/кв. м. Средняя цена дома в поселке класса "А" по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составила $5550/кв. м., по Новорижскому шоссе $3250/кв. м.

"В целом в I квартале средний рост цен, - говорит Марина Маркарова, на вторичном рынке загородной недвижимости по ведущим направлениям составил 4,3%. Объекты в строящихся поселках подорожали в среднем на 6,6 - 12,2%. Максимальный рост цен наблюдался по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе".

В ситуации, когда цены традиционно растут, а спрос стабильно не падает, эксперты единодушны во мнении, что в загородную недвижимость самое время вкладывать деньги.

В данный момент, по мнению специалистов, лучше инвестировать деньги в "элитные" объекты, расположенные в лесных зонах до 20 км от МКАД. Доходность, при условии, что проект окажется удачным, как считают в компании ""Renaissance Realty", может составить до 60 % годовых, но продажа коттеджей в недорогом поселке приносит не очень большую прибыль до 30%. Землю выгоднее приобрести в собственность, нежели брать в аренду, поскольку собственность гарантирует права и повышает стоимость проекта. Но поскольку покупка недвижимости на стадии строительства - это всегда риск, на тщательный юридический анализ всех документов может уйти до года. Такие задержки увеличивают срок окупаемости проекта, и, как следствие может потеряться его экономическая привлекательность.

Коттедж в кредит

Если приобрести загородный дом очень хочется, но в наличии нет нужной суммы - не беда. Хотя на сегодняшний день ипотечное кредитование загородного жилья находится на начальном этапе развития, воспользоваться им все-таки можно. Вот, что по этому поводу рассказывает Марина Маркарова: "В основном с использованием ипотечных программ покупают коттеджи в поселках бизнес- и эконом-класса. Это дома площадью 200-300 кв. м., расположенные в западной части Подмосковья в пределах 40 км от МКАД. Стоимость домов в пределах 400 тыс. долларов".

Получить кредит на строительство коттеджа намного сложнее, чем на покупку уже готового коттеджа. Банки предпочитают работать по следующей схеме - будущий владелец покупает земельный участок в Подмосковье за свой счет, а строительство дома осуществляется за счет ипотечного кредита. При этом под залог кредитная организация берет сам участок и дом, который будет строиться. В этом случае кредитные ставки максимальны и составляют 15-20%. После завершения строительства коттеджа возможно снижение процентной ставки ипотеки до 11-14% (уровень кредитных ставок для покупки готового коттеджа).

Получение кредита на покупку загородной недвижимости с оформлением в качестве залога имеющейся у заемщика недвижимости не относится к ипотечному кредитованию. Это уже вид так называемого "ломбардного" кредитования. В этом случае соотношение такого показателя как сумма кредита/залог должно быть не менее 50%.

На сегодняшний день в Москве около 40 банков предлагают ипотечные программы. Из них всего 14 банков выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Банк Москвы, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Национальная ипотечная компания, Промэнергобанк, Соцгорбанк, Фора-банк, Агропромкредит, Газпромбанк, Сбербанк, DeltaСredit банк.

При этом из них наиболее охотно кредиты на покупку загородной недвижимости выдают 4 банка: Городской ипотечный банк, Абсолют банк, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток.

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей, - американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15 000-20 000, максимальная - зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Срок кредитования - 10-15 лет. В связи с более высокими кредитными рисками банка, размер минимального первоначального взноса за приобретаемое загородной жилье более высокий, чем при покупке квартиры, и составляет 30-40% от стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11-17% годовых в зависимости от "цвета" доходов и прочих условий, при кредитовании строящегося жилья процентные ставки составляют 15- 20%.

Остается только добавить, что при ежегодном росте цен на загородную недвижимость в среднем на 12 - 20%, у покупателя, как говорится, есть возможность остаться, как минимум, "при своих", если выбранный объект - "успешный проект".