70% домов без документов

13 марта 2003

16+

Почти 70 процентов владельцев загородных особняков в Подмосковье не имеют документов на свою недвижимость
Каждую весну покупатели прочесывают ближнее Подмосковье - кто-то ищет пустой земельный участок, кому-то интересен дачный домик или дорогой особняк. Однако потенциальных покупателей поджидает одна общая проблема. Почти 70% владельцев загородных домов в Подмосковье, по данным риэлторов, не имеют должным образом оформленных документов.
По статистике в Московской области чаще всего покупают земельные участки для садоводства и огородничества, под строительство сараев и беседок или же дачных домиков для сезонного проживания.
- По нашим данным, в феврале этого года в Подмосковье было зарегистрировано 164 сделки купли-продажи земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), - говорит первый заместитель председателя Московской областной регистрационной палаты Виктор Суздаль. - За это же время было заключено 133 сделки купли-продажи земельных участков для личного подсобного хозяйства, 23 - под дачное строительство и еще 90 - исключительно под сады-огороды.
На самом деле участки, не предназначенные для ИЖС, нередко используют именно под строительство особняков для постоянного проживания.
- Землю для огородов давно перестали покупать - нужна земля для того, чтобы построить дом, - считает Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Дома для постоянного и сезонного проживания очень сильно отличаются друг от друга по техническим характеристикам и предъявляемым требованиям. Не на каждом участке можно построить такой особняк, какой хотелось бы собственнику, - все зависит от категории земли. Есть земли, которые находятся в различных охранных или санитарных зонах - требуются специальные проекты для ИЖС на таком участке, которые помимо местных администраций должны утверждаться санитарными, архитектурными и другими инстанциями. Нередко приобретают земельные участки в лесных фондах. Разрешения выдавала местная администрация, и сделки купли-продажи регистрировались с нарушениями: хотя строить там дома для постоянного проживания было нельзя - их строили.
По оценке риэлторов, сегодня примерно 2/3 загородных домов в Подмосковье не оформлены в соответствии с требованием законодательства. При совершении сделок купли-продажи возникает такая ситуация: владелец дома хочет продать его во что бы то ни стало, а покупатель в предвкушении покупки приглянувшегося ему дома теряет бдительность. Казалось бы, осведомленный столичный покупатель (каких большинство на подмосковном коттеджном рынке) либо не в состоянии трезво оценить ситуацию, а чаще просто не придает значения возможным проблемам.
Одна из самых распространенных причин серьезных неприятностей - отсутствие документов на дом. Для его строительства требуется немало разрешительной документации, а это довольно сложный и дорогостоящий процесс - оформить все, как надо. Нередко владельцы дома эту процедуру "опускают", что на языке закона называется самовольным строительством. Согласно Земельному кодексу нельзя продать землю отдельно от строений, а если документов на дом нет, сделка не регистрируется. По словам риэлторов, продавцы, зная эту ситуацию, договариваются с геодезистами, составляющими кадастровый план земельного участка, чтобы те не рисовали домовладение - фактически это означает подделку документов.
За домовладение надо платить налоги, оно должно соответствовать требованиям территориальных строительных норм, различных нормативных и подзаконных актов и т.п. Не исключено, что нагрянет административная комиссия и поставит перед фактом: самовольное строение согласно Градостроительному кодексу РФ подлежит сносу.
- Естественно, при таком строительстве, осуществленном без разрешения и согласования проекта, нарушено все, что только можно, - говорит Владимир Яхонтов. - Порой затраты на то, чтобы выправить ситуацию, сопоставимы с суммой, потраченной на покупку участка вместе с незарегистрированным домом. Нередко бывает: нужно получить кредит под залог недвижимости или заложить дом, или что-то достроить-перестроить - и тут, опять же, возникают проблемы с властями. Если к нам приходят подобные документы, мы делаем их юридическую "очистку", то есть приводим в соответствие с законодательством.
Достаточно распространенная ситуация - покупка дома по генеральной доверенности продавца. Рассказывает Евгений Иванов, управляющий агентства "Усадьба":
- Покупатель начинает процесс оформления и выясняется: нарушений столько, что оформить переход права собственности практически невозможно. А продавца уже след простыл, или он уже деньги потратил.
- К тому же продавец имеет право отозвать свою доверенность в любой момент в течение срока ее действия и снова стать собственником данного объекта, - добавляет Владимир Токарев, юрист, специализирующийся по земельному законодательству. - В это трудно поверить, но до сих пор многие покупатели, не подумав, расстаются со своими деньгами, а из расписок на клочке бумаги даже ясно не следует: за что и какие суммы заплачены.

Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+

Последние новости

Рассказываем про загородный комплекс от ГК «Основа», который закрывает сразу 5 запросов

Если задумываетесь о смене обстановки, расширении жилья и улучшении качества жизни, читайте дальше. Расскажем, в каких ситуациях эко-усадьба «Троицкое» станет именно тем решением, которое вы искали.

В Карелии перевыполнили годовой план по выдаче «арктических гектаров»

С начала 2026 года в Карелии одобрили предоставление 991 земельного участка по программе «Гектар в Арктике». Это выше установленного годового плана в 950 участков. Как отметил глава республики Артур Парфенчиков, такой результат говорит о растущем интересе к жизни и работе на Севере. С момента запуска программы в 2021 году в регионе приняли почти 5 тысяч положительных решений о предоставлении земли, в том числе по 254 коллективным заявкам.

В Петербурге раскрыта схема мошенничества с льготной ипотекой на ИЖС

В Санкт‑Петербурге задержали троих подозреваемых в мошенничестве с льготной ипотекой на строительство частных домов. По данным ГУ МВД по Петербургу и Ленинградской области, двое мужчин (39 и 41 год) и 43‑летняя женщина действовали с апреля по декабрь 2023 года. С помощью подставных заемщиков и фиктивных документов они оформили не менее 13 кредитов — общая сумма превысила 154,8 миллиона рублей.

Индивидуальный дом в пересчете на «квадрат» обходится заметно дешевле новостройки

Частный дом в России просторнее типовой квартиры в 1,3–3,4 раза, при этом квадратный метр в сегменте ИЖС практически всегда дешевле, иногда в 2–4 раза. К таким выводам пришли аналитики Домклик. Если типовая «двушка» в новом доме занимает 40–50 квадратных метров, то при индивидуальном строительстве заказчики обычно ориентируются на проекты площадью 100–160 квадратных метров, то есть в два-три раза просторнее.