Проблемный недострой
Покупка коттеджа на вторичном рынке недвижимости может стать причиной серьезных проблем.
Расходы на приобретение коттеджа может значительно сократить покупка незавершенного объекта. Однако это может обернуться серьезными тратами не только времени, но также денег и нервов. Причиной остановки строительства могут стать серьезные ошибки, которые привели к дефектам возводящегося здания. Трещины и провалы фундамента, сырость и холод в доме, грибок на стенах – далеко не полный перечень бед, которые могут ожидать хозяина неблагополучного недостроя. Однако в настоящее время бизнесмены предпочитают новые незавершенные частные дома коттеджам «с чужого плеча». По мнению большинства, избежать проблем можно, если заранее осведомиться о техническом состоянии покупаемого объекта.
Приобретение собственного дома могут себе позволить только весьма обеспеченные люди. Однако даже они при покупке коттеджа стремятся сократить затраты. И это вполне осуществимо. Примерно треть рынка недвижимости составляют недостроенные объекты, стоимость которых значительно ниже готовых к заселению домов. Стоимость готовых коттеджей в области колеблется от $50 до $900 тысяч в зависимости от места и типа строения. Стоимость недостроя составляет $70-100 тысяч, а расходы на обустройство владелец определяет сам. Однако такая покупка может стать как наиболее экономичным способом решения проблемы загородного дома, так и причиной значительных трат и переживаний. Недостроенные дома есть практически во всех местах, отведенных под малоэтажную застройку в Ставропольском районе, в зеленой зоне (хотя формально там запрещено строительство), в районе Сусканских озер, поселках Приморском, Ягодное, Подстепки, Федоровка, Тимофеевка. По мнению директора РА TRBE Олега Сухова, это самые популярные места, где идет активное коттеджное строительство. В любом из указанных населенных пунктов есть как минимум 5-10 объектов, которые продаются. Большей частью недострои (отдельно стоящие и расположенные в деревнях и садово-дачных товариществах) располагаются в менее престижных районах. Это объекты первой волны строительства и дома разной степени готовности, заложенные 1-2 года назад, фундаменты, «коробки», коттеджи с черновой отделкой. Стоимость незавершенного коттеджа определяется местом, площадью дома и земельного участка, материалом, наличием коммуникаций и надворных построек, но главным ценообразующим фактором для подобных строений остается степень недостроенности. По сравнению с коттеджами на вторичном рынке цены на недострои значительно ниже. Естественно, доведение недостроенного частного дома «до ума» выльется в значительную сумму. Теоретически на покупке незавершенного объекта можно серьезно сэкономить. Дело в том, что один и тот же проект может предусматривать разную отделку и обустройство. Сумма, в которую выльется доведение недостроя до полной готовности, зависит прежде всего от степени незавершенности объекта. Минимальная стоимость отделки, включая материалы и работы, составляет $350 за кв. м, максимальная не ограничена. Дизайн-проект стоит примерно $20 за кв. м.
Возможностью сэкономить на приобретении дорогостоящего жилья, само собой, пренебрегать не стоит. Но в то же время покупка «незавершенки» может обернуться непредвиденными тратами не только времени, но также денег и нервов. Перед покупкой незавершенного коттеджа стоит поинтересоваться, по каким причинам было приостановлено строительство. Если хозяева просто передумали возводить дом или не рассчитали свои материальные возможности, то ничего страшного в приобретении такого объекта нет. Другое дело, если в процессе строительства были допущены ошибки, приведшие к дефектам. Дефекты нередко имели место в первую волну коттеджного строительства, когда люди возводили дом своими силами, без проектов, изыскательских работ с грунтом, грамотных расчетов фундамента, утепления, без строгого соблюдения строительных технологий. Это могло обернуться трещинами и провалами фундамента, сыростью и холодом в доме или грибком на стенах. Если недострой стоял несколько лет, то даже при правильном строительстве без должной консервации объекта за это время могут появиться дефекты. Наличие такого рода явных или скрытых дефектов может свести на нет первоначальную экономию, поскольку на исправление этих ошибок может уйти столько средств, что проще будет разрушить старую «коробку» и возвести новую. Поэтому перед покупкой недостроя необходимо провести экспертизу объекта. Эту услугу сегодня предоставляют практически в каждой строительной организации. Заключение о наличии подобных дефектов может быть поводом для отказа от покупки или для существенного снижения цены. Значительную долю предлагающихся к продаже недостроев составляют объекты первой волны коттеджного строительства. Тогда были в моде большие площади, до 700-1000 кв. м, в то время как площадь современного ликвидного коттеджа – не более 280-400 кв. м. Материальные вложения в окончание строительства, оборудование и отделку обширных площадей и затраты на их содержание (отопление, вентиляцию и кондиционирование, освещение) могут оказаться попросту неоправданными. По словам директора РА Real Инны Суховой, при покупке недостроя важно проконтролировать наличие разрешения на строительство, уточнить предназначение земельного участка (для индивидуально-жилищного или садово-дачного строительства). В последнем случае покупатель получает проблемы с коммуникациями («летняя» вода, свет, газ), расчисткой подъездных путей, охраной. Проблема подведения коммуникаций еще более остра для отдельно стоящих коттеджей-недостроев, не входящих в коттеджный городок, садово-дачное товарищество или деревню. Чтобы обеспечить автономному коттеджу водо- и газоснабжение и освещение, придется либо после длительных согласований с соответствующими инстанциями за свой счет прокладывать к дому газо- и водопровод и электрическую линию, либо продолжать путь полной автономии: бурить скважину на воду, заботиться о поставках сжиженного газа, монтировать мини-электростанцию. При этом расходы на подключение коммуникаций и последующую эксплуатацию дома будут значительно превосходить те, что последовали бы после покупки коттеджа в обжитом районе. Более выгодна с точки зрения подведения коммуникаций и содержания дома покупка в коттеджном поселке. Именно поэтому, как отмечают многие риелторы, налицо тяготение покупателей к коттеджным городкам, предполагающим развитую инфраструктуру. Многие граждане, столкнувшись с проблемами возведения коттеджа, реализуют недострой, чтобы приобрести объект «под ключ». Мнения людей, которые могут позволить себе приобрести коттедж, довольно противоречивы. С одной стороны, бизнесмены солидарны с риелторами, считая, что именно незавершенные объекты являются удачным вариантом для тех, кто хочет достичь наибольшей индивидуальности жилья. По мнению состоятельных граждан «недострой лучше, чем «бывший в употреблении» коттедж - это как платье с чужого плеча». По их мнению, идеальным вариантом для воплощения собственных замыслов будет существование одного лишь фундамента. С другой стороны, покупка недостроенного коттеджа и последующее его строительство радикально изменяют образ жизни, отнимают много времени, сил, требуют постоянного контроля. Далеко не каждый готов принести в жертву будущему дому свой покой и все свободное время.
В то же время все проблемы, связанные с завершением строительства и ремонтом, решаемы. Так или иначе многие коттеджи и квартиры сдаются с черновой отделкой, и ремонта, как правило, не удается избежать почти никому. Важно, чтобы к дому подходили все коммуникации или по крайней мере было разрешение на их проведение и техническая возможность, а также были в порядке прочие документы: разрешение на строительство, право собственности на землю.
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
