Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с
положением об обработке персональных данных
В Центральном Доме Художника на Крымском валу состоялись II Девелоперские дискуссии Клуба Главных редакторов СМИ рынка недвижимости, в которой приняли участие 95 профессионалов и журналистов. Главной темой стал вопрос нарезки и способов расположения земельных участков и жилых строений в загородных коттеджных и малоэтажных поселках.
Чего ждут от застройщиков покупатели земельных участков, коттеджей, таунхаусов? Каким быть современному поселку внутри и снаружи? Каким по площади должен быть тот или иной земельный участок - и как спланировать их расположение таким образом, чтобы создать дружелюбную атмосферу в поселке, не лишая его жителей необходимой приватности? Сколько места стоит отвести в проекте для общественного пространства - и как расположить его по отношению к домам? На эти и многие другие вопросы искали ответы топ-менеджеры девелоперских, риэлторских и архитектурных компаний: генеральный директор компании "Региондевелопмент" Ольга Вальчук, директор по продажам коттеджного поселка Dacha 9-18 Сергей Сорокин, руководитель службы застройщика коттеджных поселков "Андерсен" и "Остров Эрин" Георгий Николаев, партнер ДГ "Интегра" Дмитрий Гордов, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский, директор по продажам ГК "Сапсан" Иван Потапов, архитектор, основатель турецко-голландского архитектурно-урбанистического бюро Inter.National.Design Арман Акдоган, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI Александр Свердлов, генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова, генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, партнер, исполнительный директор Knight Frank Мария Котова, управляющий партнер Savory Group Андрей Соболев и руководитель загородного направления Contact Real Estate Алсу Хамидуллина.
Петр Кирилловский заверил, что легендарные шесть соток, которые, казалось бы, должны остаться в далеком советском прошлом, по-прежнему пользуются большой популярностью. "Большая часть сделок проходит с участками именно такого размера, только на Киевском направлении таких предложений - более 6 тыс. в пределах 80-130 км от МКАД. Это огромный рынок, который живет и существуют в параллельной реальности с остальным рынком загородной недвижимости", - рассказал эксперт, отметив при этом, что оптимальными участками по размеру сейчас считаются наделы в 9-12 соток. "Сейчас по Подмосковью средний размер участка - 16 соток. Это много! Но определенно, есть тенденция к уменьшению, так что нам есть куда двигаться - вниз", - пояснил он.
В свою очередь, Георгий Николаев отметил, что покупателей, прежде всего, интересует инфраструктура и спортивные объекты, поэтому в проектах компании более 30% занимают зеленые зоны и объекты инфраструктуры. Что касается нарезки, то эксперт напомнил об изменениях налоговых ставок на землю, что, по его оценкам, безусловно, приведет к изменениям в предпочтениях покупателей.
В своем выступлении Ольга Вальчук отметила, что даже при наличии всего 6 соток можно сделать грамотное зонирование, так что вид из окон дома будет на все 50 соток. Поэтому для проектирования поселка Dacha 9-18 компания привлекала голландских архитекторов, которые разбили поселок на кластеры – несколько домов вокруг одной большой "точки притяжения" - общественной зоны, которая видна из окон каждого дома в данном кластере. Сергей Сорокин отметил, что при такой планировке объекты довольно быстро продаются, ведь стоимость их начинается от 1 млн. рублей. При этом кластеры разнятся по инфраструктурным, ландшафтным и ценовым параметрам, а расположение позволяет легко объединять несколько участков в один большой надел.
Что касается менее массового сегмента, то, по словам Марии Котовой, даже на Рублево-Успенском шоссе уже отмечается тренд: земельные участки режут для продажи на 8-12 соток. Кроме того, по словам эксперта, и на MIPIM в этом году отмечали всемирную тенденцию по уменьшению площади домовладения, а также снижение интереса покупателей к большим расходам на содержание жилых домов. При этом на большие участки все равно есть спрос, и покупатели, которых немного, но они все же есть, готовы переплачивать за лишние сотки, уединение и содержание таких владений.
Надежда Хазова рассказала о том, что некоторые девелоперы, поддерживаемые спросом, пытаются уйти в массовый сегмент. Однако самый правильный выбор - это разнообразная нарезка, рассчитанная и на массового, и на эксклюзивного покупателя, хотя первыми все-таки выкупаются самые дешевые объекты даже в премиальных сегментах. "Если объект адекватно оценен и не обладает очевидными отрицательными качествами, то на него найдется покупатель", - добавила эксперт.
Тимур Сайфутдинов отметил очевидное влияние кризиса на загородный рынок. По его словам, спрос сместился в самые нижние ценовые сегменты, и объекты минимальной площади пользуются большим спросом. Кроме того, по его словам, самыми последними продаются поселки на окраине возле забора, причем не важно, какой они площади, их покупают в самую последнюю очередь и за полцены.
Андрей Соболев считает, что самый ходовой и удобный товар на рынке загородной недвижимости - 8 соток. "Их легко объединить в 16, 24 или 32, если покупателю нужно что-то побольше, кроме того, восемь - это уже не пресловутые суперэкономные шесть", - отметил эксперт.
Алсу Хамидуллина высказала мысль о том, что девелоперам необходимо прислушиваться к спросу и желаниям конечного потребителя, и оперативно пересматривать концепцию в зависимости от требований рынка. Даже маленькие участки, если они неудачно расположены, не будут пользоваться большим спросом, замечает эксперт.
Однако, например, Дмитрий Гордов как девелопер ориентируется главным образом на то, чтобы в целом уменьшать цену предложения. Такой тренд он обозначил в своем выступлении, отметив также, что девелоперам в будущем нужно больше ориентироваться на социальную составляющую.
Архитектор Александр Свердлов поделился зарубежным опытом. "В Голландии 6 соток вообще считаются роскошью, так как земли мало и кругом вода", - заявил он. В проекте Dacha 9-18 архитектурная концепция небольшого участка и дома спроектированы таким образом, чтобы боковые стены дома глухие, а на участке зонируются зелеными насаждениями. Сам дом спланирован в виде буквы L. Фасад же дома открыт и снабжен верандой, там проходит основное общение жильцов, имеется невысокий забор с видом на воду или общественные лужайки.
По словам экспертов, придорожные участки - головная боль всех девелоперов: люди не хотят слышать шума проезжающих мимо автомобилей, поэтому такие объекты скупаются последними и с существенным дисконтом. Строить здесь инфраструктурные объекты, равно как и оставлять эту площадь незастроенной - не получается, ибо это существенно ухудшает экономику всего проекта. Поэтому чаще всего это мелкая нарезка с подрядом или без него, которая котируется, как некий неликвид и уходит по минимальным ценам. Прозвучало предложение застраивать эту полосу стеной таунхаусов, чтобы закрыть остальной поселок от шума и пыли, причем продать их можно по минимальным ценам, а разбавить эту "стену" можно объектами для торговли.
Архитектор Арман Акдоган подчеркнул, что всегда необходимо учитывать естественный ландшафт местности. Так, в Голландии существует естественное зонирование участков - вода, в Турции - горный ландшафт, и поэтому логично поступенчатое расположение поселка, в Болгарии - море. В России, при проектировании Dacha 9-18, учтены условия холмистой лесной местности и дома расположены группами, образующими закрытые кластеры.
Юрий Карамаликов предложил вернуться к старым традициям и отгородить поселок от дороги декоративным валом, который можно использовать для гаражей, хозяйственных построек, небольших магазинчиков и заодно декорировать в едином стиле.
Иван Потапов, отмечая последние тенденции к уменьшению участков, рассказал, что когда возникает идея проекта без подряда с особой концепцией, это рискованная история. "Он красиво выглядит только на стадии проектирования, когда проект родится, девелоперы поймут, что вышло совсем не то, что планировалось. Тотальное отсутствие вкуса и денег способно изменить проект до неузнаваемости", - заявил эксперт, рекомендовав всегда делить зоны на подрядную и бесподрядную.
Алексей Аверьянов отметил в заключении, что огромная роль в качественных проектах отводится генпланистам, среди которых сложно найти хорошего специалиста, как правило, приходится очень детально расписывать техническое задание, чтобы не получить на выходе простой проект. "Это совместная работа маркетологов, аналитиков и генпланистов", - отметил эксперт.
В процессе дискуссии эксперты пришли к выводу, что сейчас наиболее выгодные форматы нарезки для продажи - 6, 9 и 12 соток. Стоит учитывать кризисные реалии и обязательно применять новые тенденции в концепции поселка: наличие смыслового центра (инфраструктурный объект), удаленность от МКАД (100 км - уже критично), уединенность и комфортный формат дома при небольшом участке, приятные соседи (знакомство заранее или заселение кластерами).
Генеральный партнер II Девелоперских дискуссий - компания "Региондевелопмент".
Мероприятие прошло при информационной поддержке издания "Ъ-Дом".
Официальное рекламное агентство: рекламное агентство недвижимости "Гагафонов.ру".
Организационный партнер: коммуникационное агентство "Правила Общения".
Стратегический интернет-партнер: "Дом Lenta.Ru".
Стратегический интернет-партнер в Санкт-Петербурге: портал BN.ru.
Стратегический партнер в Туле: журнал Professional.
Информационные партнеры: "Дайджест Недвижимости", порталы Cottage.ru, Restate.ru, DOMzaMKAD.ru, "Русская недвижимость" и "Вся Рублевка", а также Профессиональное сообщество "Коттеджные поселки".
Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+
