км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Частный дом внутри МКАД можно купить менее чем за 50 млн рублей

16 Ноя 2020
 Прослушать
885
Продолжающаяся пандемия стимулировала спрос на частные дома. Причем это затронуло не только классические загородные объекты, но и коттеджи, расположенные в черте МКАД. Это редкий и необычный продукт, рассчитанный на очень состоятельных покупателей. Его самое привлекательное качество – сочетание природного окружения и доступа к преимуществам современного мегаполиса. Cottage.ru изучил предложение на субрынке городских вилл и заручился мнением ведущих экспертных структур.

Коттеджей, таунхаусов и вилл, которые располагают пропиской внутри МКАД, действительно, очень мало. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева оценивает их долю в 0,7% от общего объема элитного предложения. «Подобный формат жилья остается достаточно необычным для первичного рынка жилой недвижимости даже в элитном сегменте. Коттеджи и виллы в целом достаточно редко появляются в продаже и в основном представляют собой имитацию загородного формата жилья на территории города. Как правило, такие проекты расположены поблизости или на территории парков и зеленых зон», – отмечает эксперт.

На вторичном рынке экспозиция исчерпывается приблизительно 40 объектами (данные Knight Frank). Плюс считаные лоты, продаваемые застройщиками, – в первую очередь это остатки фондов в комплексах  Caméo Moscow Villas (Тверской район) и Eight Yards (Хамовники). Всего по информации «Метриум» в столице насчитывается семь новых проектов «в той или иной степени близких к параметрам урбан-вилл». Средняя стоимость квадратного метра в них превышает 700 тыс. рублей. «Высокая цена обусловлена не только уникальностью продукта, но и расположением», – уточняет Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Как и большинство высокобюджетной недвижимости в новостройках, городские коттеджи продаются зачастую без отделки, поскольку их покупатели предпочитают самостоятельно определять облик своего жилья. В структуре вторичного фонда соотношение обратное. «87% коттеджей и таунхаусов продаются с финальной отделкой», – сообщают в Knight Frank .

В Москве выделяются  несколько локаций, которые специализируются на предложении «загородного типа». Главная из них – это западная часть района Хорошево-Мневники, Серебряный бор и примыкающие к нему территории. «Именно там в начале 2000-х появлялись интересные проекты высокого класса, пользующиеся популярностью у покупателей и арендаторов до сих пор», – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. В Серебряном бору сложились массивы коттеджной застройки, принадлежащие «Мосдачтресту» и «Лукойлу». Там же базируется одноименный поселок, где стоимость дома доходит до 24 млн долларов (1,83 млрд рублей). Прибавим к этому проекты Silver Place, «Годуново» и «Троице-Лыково». В последнем, напротив, зафиксировано самое доступное предложение на субрынке частных домов. Это коттедж площадью 550 кв. м с участком 10 соток. В его чеке прописана сумма 48,6 млн рублей. Также в Серебряном бору развиваются два новых комплекса, включающие дуплексы, таунхаусы, коттеджи и апартаменты, – «Берег Столицы» от ГК «Ташир» и River Residences от компании «СпецСпортпроект». Рекордсменом по запрашиваемой цене в их фондах является десятикомнатный особняк площадью 1,85 тыс. кв. м на берегу Москвы-реки. Он продается за 1,96 млрд рублей.

В соседних с Хорошево-Мневниками районах также есть коттеджи, готовые к продаже или аренде. В Покровском-Стрешнево предложение по частным домам поставляется поселками «Покровские холмы» (выстроен вдоль канала им. Москвы) и «Чайка» (у Химкинского водохранилища). Несколько проектов сосредоточено в Крылатском. Среди них «Остров фантазий», «Сосновка» и «Екатериновка». Последний уже относится к «рублевской» недвижимости. Высокий престиж задает высокий прайс. Так, четырехуровневый особняк площадью 1,1 тыс. кв. м с участком 11 соток обойдется новому покупателю в 8 млн долларов (616,65 млн рублей).

Частный дом можно приобрести и в локации, которая находится намного ближе к центру. Так, в «Поселке художников» (район Сокол, САО) еще осталось несколько лотов. Среди них двухэтажный дом площадью 750 кв. м с террасой, занимающий участок в 11 соток. Бюджет этого объекта равен 12,36 млн долларов (952,02 млн рублей). Впрочем, в том же поселке выставлен на продажу и куда более скромный лот – коттедж (240 кв. м) с тремя спальнями и каминным залом и 10,5 соток земли. За него придется отдать 2,9 млн долларов (218,05 млн рублей).

Особая категория городской недвижимости – особняки и таунхаусы в составе многоквартирных жилых комплексов. Характерные примеры – ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках и ЖК «Меценат»  на Большой Ордынке (район Якиманка). В ЖК «Дом с Атлантами» продается один особняк и несколько таунхаусов с патио на цокольных этажах. Проект Spires, который строится рядом с заказником «Долина реки Сетунь», предусматривает наличие пяти «урбан-вилл» (таунхаусов). Из них четыре все еще в продаже.

Пул городских коттеджей пополняется крайне медленно. Застройщики сегодня не мотивированы к его расширению за счет новых проектов. «Такой формат жилья изначально относится к загородному типу и даже внутри мегаполиса должен сохранять привлекательность природного окружения. В Москве не так много локаций, подходящих под строительство подобных объектов, к тому же девелоперы предпочитают строить многоквартирные дома», – объясняет Анна Раджабова. В то же время дефицит этого предложения как раз и поддерживает к нему покупательский интерес, – указывают в Knight Frank. Сходного мнения придерживается и Екатерина Румянцева. Она связывает рост популярности проектов, содержащих городские виллы, с «насыщением элитного рынка жильем в центральных локациях, ростом популярности жилых комплексов возле парковых зон и снижением количества элитных лотов на загородном рынке». Наиболее высокий спрос на коттеджи эксперты Kalinka Group фиксируют в проектах с относительно широкой выборкой – в Caméo Moscow Villas (реализовано более 80% вилл) и в River Residences (реализовано 55% вилл).

Анна Раджабова обращает внимание, что какой-либо специфической аудитории у городских коттеджей нет: «Покупателями становятся обеспеченные люди, которые хотят, оставаясь в границах Москвы, обладать преимуществами загородной жизни». По словам Ольги Широковой собственный дом или таунхаус с небольшим участком или качественным благоустройством территории интересны в первую очередь «семьям с маленькими детьми, возрастным покупателям и тем, кто ценит максимальный уровень комфорта и близость к природе с возможностью не выезжать из города».

В Knight Frank называют несколько причин, препятствующих более широкому спросу на лоты «загородного формата». Во-первых, даже состоятельные покупатели не готовы переплачивать за избыточные площади. Во-вторых, земельные участки у многих объектов не оформлены в собственность, будучи арендованными у города. Земля в этих районах крайне дорогая. Так, в Серебряном бору стоимость сотки может достигать 400 тыс. долларов. В-третьих, приватность городских вилл ставится под сомнение. «Если это не удаленная от многоэтажной застройки локация, такая как Серебряный бор и Покровское-Стрешнево, то для жильцов средних и верхних этажей многоэтажек открывается вид на дома и участки», – напоминает Ольга Широкова. Екатерина Румянцева, в свою очередь, добавляет к этому перечню и высокие расходы на эксплуатацию.

С учетом перечисленных факторов специалисты «Метриум» более перспективным и востребованным (с обеих сторон) форматом считают строительство таунхаусов: «Для этих проектов выбор подходящих территорий гораздо шире – они могут образовывать обычный городской квартал, не выделяющийся уровнем озеленения. Поэтому таунхаусов на рынке представлено заметно больше».


Еще больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube - канале Недвижимость+



Специальные предложения
Укажите контактные данные

Нажимая на кнопку Отправить, я даю согласие на получение рассылок и обработку моих персональных данных