км от города
Еще фильтры
Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:
Отправляя данные, Вы подтверждаете, что согласны с положением об обработке персональных данных

Перспективы загородной застройки в районах дальше 30 км от МКАД

09 Апр 2019
896
Расстояние до МКАД является одним из ключевых фильтров при выборе загородной недвижимости. Однако влияние этого фактора распределено неравномерно по различным сегментам и форматам. В масс-маркете он задает порядок цен. В элитном сегменте расстояние воспринимается в контексте более широкого критерия «локация».

В элитном сегменте загородного жилья 60% спроса привлекают поселки в радиусе 20 км от МКАД. Примерно 30% покупателей рассматриваются варианте в поясе 20-40 км. Более отдаленные локации интересны 10% аудитории. Такие данные приводят специалисты компании «Метриум». В практике Kalinka Group являются редкостью запросы в отношении объектов, которые находятся дальше 10 км от МКАД. Представления покупателей о комфортном расстоянии могут варьироваться в зависимости от конкретного шоссе. По словам руководителя отдела загородной недвижимости Kalinka Group Натальи Корольковой, на Рублево-Успенском вполне востребованы поселки за 15-м километром, при этом на Новорижском основная масса ликвидных домов расположена до 23-го км. «По другим направлениям транспортная доступность хуже, поэтому покупатели рассматривают недвижимость не дальше 10−15 км, чтобы комфортно добираться от дома до работы и обратно», — добавляет Королькова.

Поселки в массовом сегменте, как правило, обеспечены только ограниченным набором инфраструктурных опций и потому зависимы от социальных, торговых и развлекательных объектов в близлежащих населенных пунктах. «Следовательно, нахождение рядом городов-спутников и желательное месторасположение жилья в пределах 25 км от Москвы – в приоритете для покупателя», — заключает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Тем не менее, в массовом сегменте действуют факторы, которые для покупателя важнее инфраструктуры. Прежде всего, это цена. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын указывает на ее прямую связь с расстоянием: «Расстояние чуть ли не первый критерий, влияющий на цену, и он может рассматриваться покупателями как качественное преимущество, и, скажем, перевесить недостаток зелени или инфраструктуры».

Для дачников на первое место выходит транспортная доступность поселка. «Быстрыми» традиционно считаются Киевское и Новорижское шоссе. Наряду с Дмитровским, Минским и Симферопольским они пользуются наибольшей популярностью среди людей, которые планируют выезжать за город на личном автомобиле, — замечает Светлана Вольская.

Отдаленные локации составляют совсем небольшую часть рынка. Наталья Королькова считает, что лишь незаурядное предложение сможет привлечь к ним внимание покупателей. В качестве таких «фишек» обычно выступают крупные участки и живописные ландшафты. Согласно подсчетам «Метриум», в настоящее время на расстоянии более 40 км от МКАД экспонируется порядка 60 элитных объектов (в большинстве своем на Новорижском, Калужском и Пятницком шоссе). Каждый четвертый из них расположен в окружении лесного массива, а каждый пятый — у водоема. Найти участки с подобными характеристиками в «ближнем поясе» весьма затруднительно. По мнению Светланы Вольской, самые интересные из отдаленных поселков сосредоточены по берегам Волги (в районе Дубны) и Рузского водохранилища — там есть возможность пользоваться личными катамаранами, лодками и яхтами. Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», так описывает аудиторию данной категории загородной недвижимости: «Домовладения на большом расстоянии от МКАД по большей части рассматривают клиенты, которым не нужно каждый день ездить на работу в офис. Порой такие дома приобретаются именно для сезонного отдыха в теплое время года, когда на летних каникулах семья с детьми живет далеко от Москвы, а во время учебного года перебирается обратно в городскую квартиру».

Закономерности спроса, связанные с расстоянием, по-разному проявляются в категориях домов и таунхаусов. «Покупатели таунхаусов, по нашим наблюдениям, чаще хотят жить ближе к Москве, чем клиенты, выбирающие дом. Связано это с тем, что отдельные коттеджи порой покупаются для временного проживания в теплое время года в качестве дополнения к городской квартире. Таунхаусы же – обычно единственное жилье. Поэтому вопрос транспортной доступности для их владельцев более актуален», — объясняет Илья Менжунов.

Удаленность от МКАД — не просто статистическая величина. Как и Москва, ближнее Подмосковье тоже «не резиновое». И это очень серьезный вызов для застройщиков, который не получится обойти или игнорировать.  Ближние рубежи престижных направлений уже плотно застроены, — констатирует Сергей Колосницын: «По большому счету вся элитная недвижимость построена на расстоянии не дальше 30 км от МКАД». Есть несколько исключений, которые строятся на периферии 30-километрового пояса: например, новый премиальный проект на Новорижском шоссе или конгломерат поселков Глаголево («Глаголево-парк», «Серебряный век», «Новоглаголево» и «Новое Глаголево»).

Свободные участки есть, причем в локациях, непосредственно примыкающих к границам Москвы — уточняет Илья Менжунов, — однако их девелопмент выглядит весьма рискованным. Эту точку зрения разделяют и другие эксперты, опрошенные Cottage.ru. Коттеджная застройка на этих территориях может пересекаться с многоэтажными микрорайонами.  «Есть направления, где на пять километров от МКАД тянуться промзоны или строительные рынки», — напоминают в Penny Lane Realty. Сергей Колосницын допускает возможность появления здесь проектов эконом-класса: для массовой аудитории дом или таунхаус вблизи Москвы — это более доступный и просторный заменитель городской квартиры, предназначенный для постоянного проживания. «Покупка в этом случае — необходимость, продиктованная попыткой компенсировать и улучшить условия жизни», — подчеркивает Колосницын. Но для элит-класса, предполагающего приватность и статус, столь жесткая урбанистическая среда неприемлема. «Это все равно, что поместить «элитный» жилой комплекс среди высотных панелей в спальном районе – никаким мрамором и инженерией не компенсировать окружение», — уверен эксперт.

Как отразится на рынке исчерпание резервов подходящих площадок для застройки в «ближнем поясе»? Представители ведущих агентств недвижимости единодушно подтверждают, что покупатели с пониманием воспримут смещение центра девелоперской активности в более отдаленные районы, если этот процесс получит соответствующее инфраструктурное сопровождение. «Желательно, чтобы в пешей доступности, в идеале – на территории поселка были детский сад и школа, продуктовый магазин. При наличии всего необходимого рядом с домом клиенты готовы выбрать и более отдаленные поселки», — полагает Илья Менжунов. В компании «Миэль» прогнозируют, что застройщики, работающие с широкой аудиторией, приступят к освоению локаций на расстоянии от 30 км от Москвы. В элитном сегменте, ситуация, видимо, будет развиваться по другому сценарию. Сергей Колосницын находит вполне возможным строительство качественного загородного формата «на дальних рубежах». Уровень спроса также не вызывает сомнений. Но главное препятствие заключается в том, что «застройщиков, готовых выйти на эти дальние рубежи нет».  Илья Менжунов приводит предельно лаконичный перечень премьер: один  проект в 2016 году («Архангельское 5»), два проекта в 2017-м (Art.Eco и Wright Village) и один в 2018-м («Спас-Каменка»). В Penny Lane Realty анонсировали выход двух поселков премиум-класса на территории Новой Москвы. Кроме того, уже реализованные проекты периодически поставляют группы из нескольких новых домов. Таким образом, элит-класс будет и дальше замыкаться в рамках вторичных продаж, доля которых достигает уже 80%. Получила распространение практика, когда объекты приобретаются в силу достоинств участка, а не самого дома, который сносится или реконструируется. В «Метриум» ожидают появления нового предложения, но признают, что оно будет точечным и от частных инвесторов.



Подпишись на нас
в Яндекс.Дзен!

Специальные предложения